“2년 동안 1억 원 가까이 떨어져… 2007년 이후 6년 만”
“감정가 대비 담보대출액 비율 112%, 유찰되면 채권자 손실 불가피”
올해 부동산경매로 넘겨진 수도권 소재 아파트의 평균 감정가가 2007년 이후 6년 만에 3억 원 대로 떨어졌다. 부동산경기 침체가 장기화되면서 아파트 값이 하락한 데 따른 것으로 풀이된다.
부동산경매정보업체 부동산태인이 2000년 1월부터 올해 7월(31일 기준)까지 경매장에 나온 수도권 소재 아파트 신건(경매로 처음 넘겨진 물건) 13만6885개를 연도별로 분류해 조사한 결과 올해 신건(7981개)의 평균 감정가는 3억8057만원으로 집계됐다.
수도권 아파트 신건 평균 감정가가 이처럼 3억 원 대를 기록한 것은 2007년(3억661만원) 이후 처음이다.
2006년까지만 해도 1억 대 수준을 유지했던 수도권 아파트 평균 감정가는 집값 상승기였던 2007년, 2008년(국제금융위기 전까지)을 지나면서 4억원 대로 올랐고 이 같은 흐름이 지난해까지 이어졌다. 잠시 경기가 반짝했던 2011년에는 평균 감정가가 4억7719만원까지 오르기도 했다.
그러나 지난해 평균 감정가가 4억1911만원으로 전년대비 6000만원 가까이 떨어졌고 올해도 지난해에 비해 4000만원 가까이 떨어지는 등 내림세가 이어지고 있는 모습이다. 평균값을 적용한 결과이기 때문에 해당되지 않는 물건도 일부 있겠지만 전반적인 하락세가 분명하게 감지되는 대목이다.
일각에서는 이처럼 평균 감정가가 하락세를 보임에 따라 채권자들의 아파트 담보대출 미회수금이 증대될 수 있다는 분석도 나오고 있어 주목된다.
부동산태인에 따르면 평균 감정가 대비 평균 근저당 설정액 비율은 올해 112%에 달했다. 쉽게 말해 은행이 경매에 나온 아파트를 담보로 빌려준 돈이 감정가보다 12% 더 많다는 의미다.
이 비율은 2009년 125%로 역대 최고점을 찍은 후 2010년 115%, 2011년 82%로 점차 감소하는 흐름을 보였으나 경기 침체가 본격화된 2012년 들어 26%p 급증한 108%를 기록했다. 올해까지 2년 연속 오른 것.
물론 금융기관에서는 이런 리스크를 줄이기 위해 실제 대출해준 금액의 120~130%를 근저당 설정액으로 잡는다. 그러나 부동산경매는 유찰될 때마다 매각기준가가 2~30%씩 떨어지기 때문에 감정가에서 2번만 저감(저감율 36~51%)돼도 원금 손실이 불가피한 구조다.
아울러 근저당 뿐만 아니라 전세권이나 가압류 등 非담보 채권까지 포함한 등기부상 채권총액 평균은 올해 기준으로 평균 감정가의 171%에 달한다. 이 수치 또한 2010년 199%를 기록한 후 2011년 136%로 줄었으나 지난해 172%로 다시 올랐다.
이번 조사결과의 의미는 올해 경매장에 나온 수도권 아파트의 담보대출 상황이 예년에 비해 좋거나 나쁘다는 데 있는 게 아니라 현 시점에서 경매를 통한 채권자들의 자금회수 여건이 악화되고 있음을 시사한다는 점에 있다.
즉 `수치상으로는 카드대란 직후인 2004년이나 국제 금융위기 직후인 2009년보다 올해가 낫지만 2011년 이후 자금회수 여건 자체가 다시 악화되고 있는 만큼 주의가 요구된다는 의미다.
특히 담보대출 채권자 중 절대적인 비중을 차지하는 1, 2금융권에서는 보유한 담보들의 경매 감정가 및 낙찰가율 동향 등 관련 빅데이터의 중요성이 증가할 것으로 예측된다.
다른 한편으로 이 같은 상황은 입찰자 입장에서 보면 호재다. 아파트 감정가 자체가 낮아진 만큼 유찰을 여러 번 기다리지 않아도 가격 메리트를 충분히 누릴 수 있고 입찰가 산정에서도 그만큼 여유를 가질 수 있기 때문이다.
또 최근 주택 수요층이 집값 하락에 대한 부담 때문에 매수보다는 전세나 반전세 시장으로 몰리고 있는 가운데 경매를 통해 치열한 경쟁 없이도 좋은 아파트를 싸게 낙찰받을 수 있는 여건이 조성됐다는 점에서 내 집을 마련하려는 수요자 유입도 기대된다.
부동산태인 정대홍 팀장은 “지난해 하반기와 올 상반기 주택시장을 관통했던 취득세 및 양도세 지원책의 효과가 시들해진 시점이지만 경매 입찰 여건은 좀 더 좋아진 상황”이라고 말했다.
정 팀장은 “특히 올 하반기까지 ‘생애 첫 주택 구입자’에 대한 혜택이 남아 있기 때문에 이들이 경매시장으로 눈을 돌릴 경우 상당히 긍정적인 결과를 낼 수 있을 것”이라고 전망했다.