서울 아파트 월세지수가 6분기 연속 하락했다. 전세시장은 59주 연속 상승이 이어지고 있으나 월세지수는 오히려 하락세가 장기화 되는 모습이다. 집주인이 전세보다 월세를 선호하면서 월세 물건은 시장에 많이 출시되지만 세입자들은 전세 선호현상이 사라지지 않고 있어 월세지수는 오히려 하락하는 모습이다. 2013년 `코아피(KOAPI)`는 10월부터 새롭게 부동산114가 발표하는 아파트가격종합지수로 아파트 매매와 전세뿐 아니라 서울의 월세 지수도 2002년 9월부터 10년 이상의 지수를 산출하고 있다. 부동산114의 `코아피(KOAPI)` 서울 아파트 월세지수에 따르면 2013년 3분기 116.06으로 2분기 117.35에 비해 1.29p하락했다.
3분기 월세지수 변동률 2005년 3분기 이후 최대 하락률 기록
2012년 2분기부터 6분기 연속하락하고 있는 서울 아파트 월세지수는 2013년 3분기 들어 하락폭이 커졌다. 2012년 2분기 대비 2013년 3분기 지수 변동률은 -1.10%로 조사됐다. 2013년 3분기 월세지수 하락률은 2005년 3분기 -1.43% 하락한 이후 분기간 변동률로는 최대 하락률이다.
월세로 임대시장에 나오는 아파트 매물은 늘어나고 있지만 세입자들이 매달내는 월세에 대한 부담과 저항감으로 수요는 많지 않은 상황이다. 월세보다는 전세로 거주하는 것이 유리하다는 세입자들의 인식이 강하게 작용하면서 매물에 비해 수요는 많지 않은 상황이다. 하지만 전세를 통한 집주인들의 이득이 줄어들고 월세 임대수익률도 점차 상승하면서 월세 공급은 지속적으로 늘어나는 추세를 보이고 있다.
전월세전환률 7분기 연속하락, 임대수익률 저축성 예금금리 추월
서울 아파트 전월세전환률은 2013년 3분기 6.42%를 기록하면서 2011년 4분기 이후 7분기 연속 하락하였다. 하락폭도 2분기 6.76% 대비 -0.34%p로 2011년 1분기 이후 최대 하락폭을 기록했다. 3분기 비수기임에도 불구하고 서울 아파트 전세가격이 2009년 3분기 이후 최대인 3.44% 상승하며 전월세전환률 하락폭을 키웠다.
전월세전환률이 큰 폭으로 하락하며 서울 아파트 완전연세도 2분기 3.3㎡당 59.10만원에서 3분기 58.58만원으로 -0.52만원 하락했다. 2013년 3분기 완전연세는 2011년 3분기 58.42만원 이후 최저치로 떨어진 모습이다. 특히 66㎡미만 소형 규모에서 -0.74만원 하락하며 가장 하락폭이 컸다.
서울 아파트 월세지수와 전월세전환률은 꾸준히 하락하고 있는데 반해 임대수익률은 16분기 연속 상승했다. 3분기 서울 아파트 임대수익률은 3.49%로 2005년 1분기 이후 최고치를 기록했다. 서울 아파트 임대수익률 상승은 아파트 매매가격 하락이 가장 큰 원인으로 작용하고 있다.
서울 아파트 임대수익률 3.49%는 저축성 예금금리를 앞지르며 금리와 역전현상이 나타나는 모습이다. 2013년 1분기 임대수익률 3.43%, 저축성 예금금리 3.32%로 처음 역전현상이 나타난 후 2분기는 임대수익률 3.47%, 저축성 예금금리 3.11%로 격차가 더 벌어지는 모습이다. 금리와 임대수익률의 역전은 2002년 3분기 조사 이후 처음으로 나타나는 현상으로 최근의 저금리 기조와 아파트 매매가격 하락속에 집주인들의 월세선호 현상을 더욱 강화시키는 원인으로 작용하고 있다.
서울 아파트 월세지수의 하락은 가파른 전세가격 상승으로 인한 전월세전환률 하락이 원인으로 작용하고 있으며, 월세를 기피하는 세입자들의 임대계약행태도 주요 원인으로 작용하고 있다. 하지만 아파트 매매가격의 하락세가 이어지는 가운데 낮은 시중 금리로 전세금을 활용한 재투자 수단도 마땅치 않은 점이 집주인들의 월세선호현상을 강화 시키고 있다.
세입자들은 전세를 선호하지만 수익률 측면에서 집주인들이 전세를 월세로 돌리는 물건은 늘어나고 있다. 또한 정부의 전세대출에 대한 정책적 지원에 따른 낮은 금리로 인해 수요자가 월세보다 낮은 수준의 전세대출 이자로 세입자들의 전세를 더 많이 찾게 하는 원인으로 작용하고 있다. 아파트 임대시장이 전세에서 월세 비중이 높아지는 구조적 변화가 나타나는 시점에서 집주인과 세입자들의 임대계약 형태에 따른 이견으로 수급 불균형 상태는 당분간 이어질 것으로 예상된다.