1. 사실개요 및 질의요지
병은 제3자로부터 무허가 건물의 일부를 사용·수익할 수 있는 권한을 수여받은 후, 을에게 위 무허가건물의 일부를 임대하였다. 병은 무허가 건물의 일부를 사용·수익할 수 있을 뿐 소유권을 취득하고 있지 않아 갑 재개발조합의 조합원이 아니다. 을은 갑 재개발조합에게 임대차보증금의 반환시까지 해당 건물의 인도를 거부하고 있다. 이에 갑 재개발조합은 을이 무허가건물을 임차하였으므로, 임대차보증금의 반환책임을 부담하지 않는다고 주장하고 있다.
갑 재개발조합은 무허가건물을 임차한 을에게 임대차보증금을 반환하고 해당 건물의 인도를 구하여야 하는지?
2. 도시정비법 제49조 제6항에 의한 사업시행자의 사용수익권
일단, 관리처분계획이 인가를 받아 해당 지방자치단체의 공보에 고시된 때에는 그 효력으로 관리처분계획에서 정한 바에 따라 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 더 이상 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 반면, 사업시행자로서는 기존의 건축물을 철거하기 위해서라도 정비사업 시행구역 안의 종전 토지나 지상물에 대한 사용수익권을 직접 취득한다고 볼 것이고, 이러한 사용수익권에 터 잡아 종전의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자를 상대로 해당 토지나 건물의 인도를 구할 수 있다할 것이다.
사업시행자의 사용수익권은 관리처분계획에서 미리 예정한 바에 따라 그 효과로서 발생하는 것일 뿐, 관리처분계획에서 전혀 포섭하지 아니한 범위까지 그 고시의 효력이 미친다고 볼 수 없다. 따라서 무단으로 타인의 소유 토지 또는 건물 점거하는 경우와 같이 관리처분계획에 포함되지 아니한 이해관계인에게는 사업시행자라고 할지라도 도시정비법 제49조 제6항 소정의 관리처분계획의 효력을 직접적인 권원으로 삼아 기존 점유의 배제를 구할 수는 없다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 고시를 기다릴 필요 없이 직접 취득한 소유권에 기하거나 조합원의 소유권 기타 권리를 대위하는 방식으로 철거를 포함한 인도를 구할 수 있을 것이다.
3. 임차인의 임차보증금 반환청구권 행사시 임대인이 조합원이어야 하는지
도시정비법 제44조 제1, 2항은 권리자가 정비사업의 시행으로 인하여 계약목적을 달성할 수 없어 사업시행자에게 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전(이하 ‘전세금 등’이라 함)의 반환청구권을 행사하는 경우 권리자의 계약 상대방이 정비사업조합의 조합원일 것을 명문으로 요구하고 있지 않다.
도시정비사업의 시행에 있어 소유자인 임대인 또는 소유자로부터 적법한 사용권한을 부여받은 임대인으로부터 적법하게 건물을 임차한 임차인은 사업시행자로부터 정비사업으로 인한 손실을 보상받아야 할 지위에 있다고 보아야 할 것이다.
따라서 정비구역 안에 있는 건물의 적법한 임차인은 정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 임대인이 사업시행자인 정비사업조합의 조합원인지 여부를 불문하고 사업시행자에 대하여 임차보증금의 반환청구권을 행사할 수 있다.
4. 무허가건물의 임차인도 임차보증금 반환청구권을 행사할 수 있는지
주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 된다. 무허가건물이 법적 절차에 따라 철거되기로 확정되지 아니한 이상 무허가건물의 임차인도 적법한 건물의 임차인과 마찬가지로 법에 의하여 보호되어야 한다. 따라서 무허가건물의 임차인이라도 그 임대차가 적법하게 성립한 이상 도시정비법 제44조 제1, 2항에서 정한 사업시행자에게 임차보증금의 반환청구권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다.
5. 결론
을은 무허가 건물의 사용·수익권만 가진 병으로부터 건물의 일부를 임차하였다하더라도, 을은 사업시행자인 갑 재개발조합에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다.
[맹신균 변호사는...]
성균관대학교 정치외교학과를 졸업하고 사법연수원 30기로 변호사업에 입문했다. 현재는 법무법인 동인에서 재건축 재개발 전문 변호사로 활동하고 있으며, 또 한국주택정비사업조합협회 전문위원으로 재건축 재개발사업의 발전과 안정화를 위해 노력하는 업계 우수 인력으로 평가받고 있다.