수도권 전세값 거침없는 질주가 시작됐다. 정상인가, 미친 전세값인가
수도권 전세값 거침없는 질주가 시작됐다. 정상인가, 미친 전세값인가
  • 이창민
  • 승인 2013.11.22 11:06
  • 댓글 0
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동탄 아파트 전셋값, 5년간 160%이상 올라

동탄, 화성, 용인 등 경기남부권이 크게 올라
서초 아파트 평균 전셋값, 2억원 넘게 오르기도
내년 수도권 입주 늘지만 전세가 불안은 계속

 
전세값 상승 기조가 서울을 넘어 수도권 이남으로 옮겨지는 현상이 두드러지고 있다. 최근 한 부동산 정보업체의 조사에 따르면 경기 화성의 동탄신도시의 경우 전세값이 160% 이상이 치솟는 등 미친 렐 리가 계속되고 있는 것으로 나타났다. 이 뿐 아니라 화성, 용인, 하남, 과천, 오산, 군포 등도 기존 대비 전세값이 60% 이상 급등하는 등 서민으로서는 도저히 살수 없는 주거지로 변모하고 있다.

이로 인해 전셋값 상승은 연일 최고 기록을 경신하고 있다. 서울은 64주 연속 상승세를 이어가면서 역대 최장 상승기록을 갈아 치웠다.

 
전국 전세가격 역대 최장 기록도 곧 넘어설 것으로 예상되는데 과거 최장 기록은 2009년 2월 13일부터 2010년 5월 7일까지 65주 연속 상승한 바 있다. 현재 전국 아파트 전셋값은 63주 연속 상승세를 이어가고 있다. 2009년 초부터 계속된 전셋값 상승으로 화성 등 수도권 일부 지역은 5년 전 대비 아파트 전세가격이 2배 가까이 오르기도 했다. 부동산114가 최근 5년 수도권에서 아파트 전셋값이 크게 오른 지역을 살펴봤다.

고삐 풀린 수도권 전셋값, 최근 5년간 50% 이상 올라
2008년 글로벌 금융위기 이후 주택 매매시장의 침체가 장기화 된 반면 전셋값 상승은 고삐가 풀린 듯 오름세가 계속되고 있다. 2009년 초 대비 현재까지 수도권 아파트 전셋값은 53% 상승했다. 2012년을 제외하고는 매년 10% 이상 올랐고 올해 들어서도 이미 10%를 넘어섰다. 수도권 평균 전세가격도 1억3800만원에서 2억1855만원으로 평균 8034만원 올랐다.

매매 수요는 집값 상승에 대한 기대감이 크게 저하되면서 내집마련보다 차가시장 등 임대시장에 머물며 전셋값 상승을 부추기고 있는 것이다. 지난 8. 28대책이 전월세시장 안정대책으로 발표됐지만 대책의 주요 내용들이 매매 활성화에 초점이 맞춰진 것도 매매거래를 통해 전월세시장 안정을 유도하기 위함이었다.

 
동탄, 화성, 용인, 하남 등 경기 남부권이 크게 올라
최근 5년간 수도권 아파트 전셋값은 경기 남부권 소재 지역이 크게 올랐다. 동탄신도시를 비롯해 화성, 용인, 하남, 과천, 오산, 군포 등이 60% 이상 상승했다. 전셋값이 상대적으로 저렴해 서울에서 집을 구하지 못한 수요가 이어진데다 대기업 이전으로 주택 수요가 몰렸다.

여기에 수급불균형이 해소되면서 급락했던 전셋값이 회복된 것도 상승요인으로 꼽히고 있다. 특히 동탄신도시는 5년간 160% 이상 올라 상승폭이 가장 컸다.

 
2007년부터 본격적인 입주가 시작되면서 전셋값이 약세를 보였으나 이후 수요가 꾸준히 이어지면서 상승폭도 컸다. 입주 2년 차가 되는 2009년 한해 동안 50% 가까이 상승했고 2011년에도 20%가 넘는 상승률을 보이기도 했다. 화성 역시 동탄신도시 입주 영향이 컸고 주변 LG, 삼성 등 대기업이 이전하면서 100% 가까운 오름세를 기록했다. 용인, 하남 역시 전셋값은 상대적으로 저렴한 반면 서울 접근성이 좋아 전세수요가 꾸준히 몰리면서 오름폭이 컸다.

서울, 경기는 상승폭 큰 반면 인천은 공급 영향으로 오름폭 덜해
서울은 송파가 77% 가량 올라 상승폭이 가장 컸다. 특히 2009년 30%가 넘는 상승률을 나타냈는데 동탄신도시와 같이 송파 역시 대규모 입주 영향이 크게 작용했다. 2008년 하반기 2만가구 이상 새아파트 입주물량이 집중되면서 급락했던 가격이 회복하면서 크게 상승했다.

2008년에는 잠실지구 아파트를 재건축한 엘스, 리센츠, 파크리오 등이 7월~9월에 사이에 한꺼번에 입주가 몰리면서 한해 동안 아파트 전셋값이 13% 정도 떨어졌다. 당시 서울은 평균 3% 정도 하락하는데 그쳤다.

 
2008년에는 송파에서 시작된 공급과잉이 주변지역까지 영향을 미치면서 인접한 곳도 동반 약세를 보였지만 2009년 들어서는 반대로 이들 지역이 회복세를 보이면서 오름세를 주도했다. 서울 구별로는 △서초(19.31%) △강동(17.79%) △광진(16.08%) 등의 오름폭이 컸다.

광진은 송파 입주 영향도 있었지만 강남 접근성이 좋고 학군도 우수한 것으로 소문이 나면서 전세수요가 꾸준해 5년간 전셋값 상승폭도 컸다. 서초 역시 송파 대규모 입주 영향과 함께 강남 등 재건축 아파트 이주 수요로 상승폭이 컸다. 여기에 2009년 하반기 반포래미안퍼스티지 입주로 새아파트에 전세수요가 몰리면서 가격 상승을 견인하기도 했다.

신도시는 2기인 동탄을 비롯해 1기신도시인 분당과 중동의 상승폭이 컸다. 분당은 2008년 말부터 입주를 시작한 판교 영향으로 전세값이 떨어졌다가 입주가 대부분 마무리되면서 2010년 13% 정도 올랐고 2011년에도 신분당선 개통 등의 영향으로 13% 이상 상승했다. 서울과 경기는 50%가 넘는 아파트 전셋값 상승률을 기록한 반면 인천은 대규모 아파트 공급으로 33% 상승에 그쳤다. 인천은 송도, 청라, 영종 등 인천경제자유구역 등에서 최근 5년간 연평균 1만9000여 가구가 공급됐다.

서초 아파트 전세가격 5년전 보다 2억원 넘게 오르기도
2013년 11월 중순 기준 수도권 아파트 평균 전셋값은 2억1855만원으로 2009년 초 1억3821만원에 비해 8034만원 올랐다. 최근 5년 전셋값 상승률이 높았던 수도권 자치구 중에서는 서초구가 평균 2억2324만원(2억9883만원→5억2207만원) 올라 오름폭이 컸고 송파구도 1억9603만원(2억2852만원→4억2455만원) 상승했다. 최근 5년 상승률이 가장 컸던 동탄신도시가 1억6453만원(1억405만원→2억6858만원) 올랐고 용인은 1억911만원(1만2167만원→2억3078만원), 분당도1억2944만원(2억245만원→3억3189만원) 상승했다.

지역에 따라 평균 아파트 전세가격이 1억원~2억원 정도 올랐지만 선호도가 높은 아파트는 이보다 전셋값 상승이 컸다. 서초 반포자이의 경우 면적 규모에 따라 작게는 3억원 중반에서 크게는 9억원까지 오르기도 했다.

매수심리 개선이 관건, 수도권 전셋값 상승세는 내년에도 이어질 전망
수도권 전세시장은 집을 사려는 매수심리가 크게 개선되지 않는다면 내년에도 소폭의 상승세는 이어질 것으로 보인다.

그러나 수도권 아파트 입주물량이 증가로 올해 보다는 상승폭은 다소 둔화될 것으로 예상된다. 다만, 2014년 수도권에서 공급되는 아파트의 경우 공공임대 아파트와 보금자리 주택 등이 상당수 공급될 예정이고 특정지역에 집중되어 있어 지역에 따른 상승 진폭은 다소 다를 것으로 전망된다. 또한 임차수요가 집중되고 있는 상황에서 집주인들의 월세이동 또한 계속 될 것으로 보여 내년에도 가격 불안은 지속될 것으로 예상된다.


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