고종완의 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
고종완의 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
  • 고종완 한국자산관리연구원
  • 승인 2014.01.08 17:34
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□2014년 주택시장은 매매, 전세 동반상승 전망됩니다.

2014년 주택시장은 회복가능성에 무게감이 실리고 있습니다. 새 정부의 정책기조전환과 바닥권에 대한 인식확산, 실수요자의 구매심리 안정 등으로 2013년도 하반기이후 주택시장 분위기가 개선되고 있기 때문입니다. 물론 규제법안의 매통과, 가계부채증가, 부정적인 전망인식, 금리인상 가능성 등 악재도 많습니다. 하지만 장기 침체에 빠졌던 서울과 수도권의 주택시장 반전 움직임이 여러 지표상 곳곳에서 감지되면서 회복기대감이 커지고 있습니다.

먼저, 전세값 급등으로 전세시장은 70주 넘게 사상 최고의 상승 기록을 경신중입니다. 예컨대, 전세가율은 서울 59.6%, 수도권 60.7%, 전국평균 61.6%를 기록하면서 전세수요의 매매전환으로 실 수요층의 주택구매가 증가하고 있습니다. 선행시장인 강남권 재건축과 실수요자의 선호도가 높은 수도권 중소형주택의 경우 바닥권 탈출 청신호가 켜졌다는 분석입니다.

다음으로 가격에 선행하는 주택거래량지표는 지난 11월 말을 기준으로 수도권은 전년 동기대비 약 43% 급증했습니다.

거래량 추이로 보건대, 강남 재건축을 포함하여 서울지역의 60~85㎡의 중소형 주택은 일단 바닥을 찍은 것으로 추정됩니다.

참고로 주택거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 급증하고 가격상승세가 2분기 이상 지속될 경우 추세전환신호로 해석됩니다. 이밖에도 미분양물량이 감소하고 분양시장이 살아나고 있는 점, 주택소비지수도 상승하고 있는 점, 경. 공매시장의 활황과 미분양감소, 분양시장 회복조짐, 미국·유럽·일본 등 선진국 주택시장의 회복세가 가파르다는 점 등은 시장 회복을 알리는 긍정적 싸인(Sign)으로 풀이됩니다.

이상에서 살펴본 대로 2013년 하반기 주택시장은 주요지표들의 상승움직임이 가시화됨에 따라 2014년 주택경기회복 기대감이 커지고 있습니다.

하지만 반론도 만만치 않습니다. 현재의 주택경기회복세가 일시적 상승인지, 대세상승의 전초전인지를 둘러싸고 논쟁이 치열한 가운데, 아직은 집값상승폭이 비교적 미미하며 국지적이고 면적별로 중소형에 편중되고 있는 점, 거품논란 또한 여전하기 때문입니다. 실수요자들이 2014년을 앞두고 주택 구입여부를 놓고 고민하는 이유도 다 이 때문입니다.

2014년 초, 주택경기는 과연 바닥을 찍을까요?

주택시장의 저점유무 혹은 바닥권 탈출여부를 알아보기 위해서는 앞서 언급한 전세가율, 주택거래량과 가격추이 등 주택관련 주요지표 말고도 주택경기의 순환변동 사이클에 의해 현재의 진행국면을 진단해 볼 필요가 있습니다. 주택경기 예측모델로는 학술적으로 서너 가지 기법이 활용되고 있습니다. 여기에서는 분석편의상 벌집순환모형(HONEY-COMB CYCLE MODEL)을 토대로 주택경기를 예측코자 합니다. 이모형에 근거한 최근의 주택경기 순환변동주기를 보면, 지난 2007~2008년을 전후하여 고점을 찍은 수도권 주택시장은 2013년 말 현재, 5~6년간의 장기 하락조정이 마무리되는 단계에 놓여 있습니다. 다시 말해, 거래증가-가격보합의 회복가시화 국면(제 6국면)에 진입한 상황으로, 향후 거래증가-가격상승세가 나타날 경우 다음 단계인 거래증가-가격상승이라는 제 1국면으로의 진입이 예상됩니다.

따라서 2014년도 주택시장은 글로벌 위기발생 등 대형 돌발악재만 없다면 바닥을 탈출한 뒤, 회복국면으로의 진입과 본격적인 회복이 점쳐 집니다. 현재의 주택시장은 바닥권을 통과중이거나 탈출 국면에 위치해 있는 것으로 관측됩니다. 그리고 수도권 집값이 상승할 경우 서울-경기-인천의 순서로 회복이 예상됩니다.

□ 2014년 상가시장 전망은 밝은 편입니다

부동산114 발표 자료 등에 따르면, 지난 2013년도 상가시장은 택지지구 내 공급이 활발해지면서 2012년에 비해 22.7% 증가한 것으로 드러났습니다. 특히 지방에서의 공급이 크게 늘어나 2012년에 비해 수도권은 8.6% 증가에 그쳤지만 지방은 세종시와 혁신도시를 중심으로 80%나 급증했습니다.

2013년도 상가시장의 특징을 정리하면 다음과 같습니다.

첫째, 유형별로 살펴보면 복합상가와 단지내상가의 공급이 크게 늘었습니다.

2011, 2012년 2년간 공급이 크게 줄었던 복합상가는 하남시의 하남풍산동복합단지 15개 단지와 안산시 원곡동 안산트리플렉스 4개 단지가 공급되면서 2011년 수준으로 회복됐습니다. 아파트 단지내 상가는 전년에 비해 42% 증가해 105개 단지가 공급됐습니다.

둘째, 공급량은 증가했으나 저렴한 복합상가 공급으로 인해 분양가는 소폭 하락하였습니다.

2013년 신규공급 상가의 1층 평균 분양가격은 2345만원(3.3㎡기준)으로 전년대비 7% 떨어진 바, 이는 상대적으로 낮은 가격에 공급된 복합상가 공급물량이 크게 늘면서 가격수준을 끌어내린 것으로 보입니다.

셋째, LH단지 내 상가는 2013년 11월까지 총 454호가 공급됐습니다. 별내, 위례 및 광교 등 택지지구 및 혁신도시에서 대거 공급이 이뤄지며, 2012년에 공급된 물량(175호)의 2배를 훌쩍 넘는 물량이 공급된 것입니다. 전체평균 낙찰률은 98%, 낙찰가율은 164%로서 전년보다 6%p 높은 낙찰가율을 기록했습니다. 3.3㎡당 낙찰가 역시 2349만원으로, 조사 이후 가장 높은 가격수준을 보였습니다.

한편, 2013년은 고가낙찰이 속출했는데 1분기에는 3월에 공급된 고양삼송A2BL 중 104호가 연내 최고낙찰가율인 386%를 기록했습니다. 같은 시기에 분양한 고양삼송A3BL 101호도 354%의 높은 낙찰가율을 기록했습니다. 2분기에는 수원광교A26BL 101호와 위례신도시 A1-11BL 107호가 305%의 낙찰가율을 보였고, 3분기에는 인천서창2 12BL 106호가 373%, 경남혁신A4BL 103호, 104호 모두 351%의 낙찰가율을 기록했습니다.

그렇다면, 2014년도 상가시장전망은?

저성장, 저금리 기조로 2014년도에도 상가 투자의 인기는 지속될 것으로 예상됩니다. 상가중에서도 안정성과 예측성이 높은 단지내 상가는 배후수요 확보라는 장점이 위례신도시의 사례에서 보듯이 점포형 상가도 인기상한가입니다.

그리고 최근 들어서는 가족단위 주말쇼핑행태가 유행하면서 역세권 및 대규모 복합쇼핑센터도 관심이 높습니다. 상권의 경우 주거지와 달리 배후수요 외에 유동인구도 유인할 수 있는지 여부가 중요하기 때문입니다.

한편, 은퇴인구가 증가함에 따라 창업인구 역시 증가하고 있어 상가투자에 대한 관심 역시 지속될 전망입니다. 다만 상권이 활성화단계인지, 쇠퇴화 단계인지 즉, 상권 방향성에 대한 분석과 상가의 수급동향, 신규공급 상가의 장단점을 가려낼 수 있는 분석등 종합 적인 분석능력이 요구됩니다. 예컨대, 선임대상가는 공실 발생에 대한 리스크가 적다는 장점이 있으나 장기적인 관점으로도 유지될 수 있을 만큼 임차인이 경험이 풍부한지 확인해야 하며 확정수익 보장 상가는 보장기간 이후에도 수익이 유지될 수 있는지를 확인해야 합니다.

□ 2014년도 오피스 시장은 조정장세가 예상됩니다.

2013년 서울 오피스시장은 과거 상승추세를 이탈, 조정장세로 진입하는 모양새입니다. 오피스 시장의 특징을 정리하면 다음과 같습니다.

첫째 공실률이 꾸준히 증가하면서 매매가격상승율도 주춤한 양상을 나타냈습니다.

공실율은 3분기(5.4%) 들어서는 증가폭이 커졌습니다. 전경련회관(약16만8000여㎡) 등 YBD의 신축물량 증가와 모토로라의 한국 철수, 엔씨소프트의 판교신사옥(약 8만9000㎡) 이전, 한국감정원의 대구 이전 등 KBD 소재 기업들이 판교나 지방 등으로 이전함에 따라 공실률이 증가하고 있는 것입니다.

둘째, 오피스매매시장은 거래는 감소하였으나 거래면적은 증가하였습니다. 2013년 1분기 7건, 2분기 10건, 3분기 5건으로 2012년 동기간에 이뤄진 거래건수의 절반수준으로 감소했으나, 총 거래규모는 70만7000여㎡로 작년 동기간을 웃돕니다. 권역별 거래가격은 CBD가 3.3㎡당 2000만원선, KBD가 1700만원선, YBD가 1100만원선, 기타권역이 1300만원선을 기록했습니다. 2분기에는 트윈트리, 스테이트타워 광화문, 아스테리움 서울 등이 새 주인을 찾았으며, 3분기에는 파인애비뉴B동, 잠실향군타워B동 등이 거래되었습니다.

그렇다면, 2014년도 오피스 시장 전망은?

2014년도 오피스 시장은 공실률 증가 및 임대료는 보합, 매매가는 조정이 예상됩니다.

오피스시장의 공실해소는 당분간 쉽지 않을 것으로 보입니다. 권역별 신규 공급과 기업이전 및 금융기관의 통폐합 등으로 인한 기존 오피스의 공실요인 증가로 평균 공실률 감소를 기대하기 어렵기 때문입니다.

따라서 신규 오피스공급으로 인한 임대료 인상은 나타날 수 있지만 Rent Free 등을 감안할 때, 실질 임대료 상승은 크지 않을 것으로 보이며 거래감소로 인해 오피스 매매가격도 상승보다는 하락조정이 예상됩니다. 다만, 잠실, 삼성, 수서지구등 대형개발재료가 받쳐주는 지역은 공실증가, 임대료 동결에도 불구하고 미래가치가 반영되면서 토지가격상승과 매매가격도 상승흐름을 탈 것으로 기대됩니다.

□ 2014년 가장 유망한 부동산상품은? 토지입니다
매경이코노미 기사에 따르면, 일반인 1,000명을 대상으로 설문조사한 결과, 2014년도 최고 재테크 대상으로, 약 70%가 예·적금을 선호한다고 밝혔습니다.

그리고 가장 유망한 부동산 상품은 토지(22.4%)를 꼽았습니다. 수도권보다는 지방에 거주하는 사람이 토지에 관심이 많았으며 직업별로는 자영업자, 직장인의 토지 선호도가 높았습니다. 상가, 수익형 부동산, 아파트 순으로 나타났습니다.

지난 2013년도 토지시장은 상승세를 기록하였습니다. 세종시와 하남시, 평창지역 등 개발호재지역이 토지시장을 주도하는 가운데 수도권 토지 가격도 0.735% 상승하는 등 전반적으로 토지시장은 상승국면에 진입한 것으로 분석됩니다.

그렇다면, 2014년도 가장 유망한 토지시장은 ?

필자는 2014년도 유망지역으로 도심권 대규모 개발지와 수서발 KTX 역세권, 제 2경부고속도로 인터체인지(IC) 지역을 추천합니다.

예컨대, 제2롯데월드가 조성되는 잠실 석촌동 방이동 일대, 국제컨벤션 복합개발이 추진되는 삼성동, 수서발 KTX 역세권의 수서, 일원동 일대와 동탄, 평택지제면, 제 2경부고속도로 IC인근인 용인 원삼면 일대를 주목할 필요가 있다는 판단입니다.

□ 미국, 영국주택시장 과열조짐등 해외 시장은 호황국면에 진입했습니다

매일경제와 조선일보 등 국내외 언론보도에 따르면, 미국, 영국, 유럽, 일본, 중국 등 해외 주요국가들의 주택시장이 과열상태 혹은 뚜렷한 회복세를 나타내고 있습니다. 하나씩 살펴보죠.

첫째, 중동, 러시아, 남유럽, 홍콩 등 세계 각지 슈퍼리치들이 영국 런던 고급 주택을 사들이면서 원하이드 파크 등 고급 주택 가격이 사상 최고치로 치솟고 있습니다. 이 때문에 중산층이 사는 지역 아파트들까지 덩달아 가격이 상승하는 바람에 영국 정부는 부동산 ‘재버블’을 걱정한다고 합니다.

영국에서 가장 큰 부동산 거래 사이트인 홈(home.co.uk)에 따르면 시티 오브 런던 지역 주택 가격은 1년 새 무려 38%나 상승했습니다. 평균 주택 가격은 2012년 12월 79만6529파운드였지만 1년 만에 109만7094파운드까지 올랐습니다.


둘째, 미국 주택시장은 활활 타오르고 있습니다.

미국 연방주택금융청(FHFA)에 따르면 지난해 10월 주택가격지수는 207.22로 금융위기 이전인 2008년 6월(207.74) 수준까지 치고 올라왔습니다. 2011년 3월 180.87로 최저치를 기록한 이후 꾸준히 상승세를 보이고 있습니다.

미국 대도시의 부동산 시장은 지난해 10월 기준으로 전년 같은 기간에 견줘 7년8개월 만에 가장 큰 폭의 상승세를 보였습니다. 20대 대도시 주택가격을 보여주는 ‘스탠더드 앤드 푸어스(S&P)/케이스-쉴러 지수’는 10월에 1년 전보다 13.6%나 올랐습니다.

이는 부동산 거품이 정점에 이르렀던 2006년 2월 이후 가장 높은 상승률로서, <블룸버그>는 “모기지 이자율 상승으로 수요가 압박을 받았지만 압류 부동산 재고 감소로 공급이 달리는 양상을 보이면서 가격을 밀어 올렸다”고 분석했습니다.

중국인의 미국부동산 매입열풍도 한 몫 하고 있습니다. 신규 주택판매가 33년래 최대 증가폭을 기록한 가운데 제2의 러시안으로 불리는 중국인들의 부동산 투자 열기가 뜨겁다는 얘깁니다.

최근 전 세계 부동산 시장에 적극적으로 투자하고 있는 중국인들이 미국 부동산 경기 활성화의 주인공으로 꼽히고 있는데, 뉴욕 부동산 중개자들은 ‘중국인들의 미국 부동산 투자 열기가 뜨겁다며 이 같은 추세가 지속될 것’으로 내다봤습니다.

중국 정부의 규제를 피할 수 있는데다 현금 보유량이 많은 중국인들이 예술품이나 와인, 부동산 등 유형 자산 투자를 선호하기 때문입니다. 미국에서의 교육을 목적으로 주택이나 대도시 아파트를 매매하는 중국인들도 늘어나고 있다고 CNBC가 보도한 바 있습니다.

중국인이 미국 부동산 시장에 투자한 자금은 47억 달러, 약 5조 원으로, 지난해보다 60% 넘게 증가했습니다.

이에 따라 미국 주택시장은 지난 2012년 초부터 지속적인 상승 흐름을 타고 있습니다. 경기 회복에 대한 기대가 높아지는 데다 과잉유동성이 사모펀드를 포함한 기관 투자자들을 거쳐 대거 유입된 데 따른 결과로 풀이됩니다. 실제로 미국 50개 주 가운데 10개 주의 주택 가격이 사상 최고치를 기록한 것으로 나타나 시장 과열에 대한 경계감이 높아진 상황입니다. 미국 주택시장은 지난 2012년 초부터 지속적인 상승 흐름을 타고 있습니다. 경기 회복에 대한 기대가 높아지는 데다 과잉 유동성이 사모펀드를 포함한 기관 투자자들을 거쳐 대거 유입된 데 따른 결과로 풀이됩니다.

한편, 연방준비제도(Fed)의 테이퍼링(자산 매입 축소)으로 인해 시장금리가 상승세를 보이는 만큼 주택 시장에 한 차례 충격이 강타할 수 있다는 경고가 고개를 들고 있습니다.

S&P 다우존스의 데이비드 블리처 회장 역시 “주택시장은 향후 경기 회복에 대한 전망을 선반영해 가격을 끌어올렸고, 열기가 식기 시작했다”며 “연준이 테이퍼링을 본격화 한 만큼 유동성 공급이 위축될 수밖에 없고, 모기지 금리가 상승하면서 시장을 압박할 것”이라고 내다봤습니다.

2013년 노벨 경제학상 수상자인 로버트 쉴러 예일 대학교 교수도 미국 부동산 시장이 버블의 초기 단계라고 진단하기도 했습니다. 쉴러 교수는 “주택시장이 구조적인 변화를 보이고 있다”며 “도심에서 떨어진 교외 지역의 대형 주택을 중심으로 실수요자들의 관심이 떨어지고 있다”고 말했습니다.

셋째, 유로존위기의 대표국가인 스페인의 부동산시장도 바닥을 찍고 상승세로 돌아서는 모습입니다.

중국인들이 홍콩, 런던, 뉴욕 등 글로벌 주요 도시들의 비싼 주택과 아파트들을 싹쓸이 하는 가운데, 올해는 스페인으로의 이동이 목격되기도 합니다. 스페인 경제가 바닥을 치고 회복될 조짐을 보이면서 외국인 투자자들의 자금이 스페인 부동산 시장으로 흘러가고 있기 때문입니다. 글로벌 시장에서 미국인의 관심도 스페인으로 관심이 쏠리고 있습니다. 투자자들은 투자의 다양화와 안정적인 현금 흐름을 찾아 떠나고 있습니다.

넷째, 버블붕괴의 표상인 일본부동산시장도 2013년도 초부터 장기침체에서 벋어나 회복세를 구현하고 있습니다.
아베노믹스의 경기 부양책 덕에 2008년 글로벌 금융위기 이후 줄곧 하락하던 집값이 지난해 오름세로 돌아서는 등 뚜렷한 회복세를 보이고 있습니다.

일본부동산연구소에 따르면 도쿄 나고야 오사카 등 6대 도시 평균 지가지수는 2009년 3월 76.7에서 2012년 9월 67.8까지 주저앉았지만 지난해 9월 68.2로 반등했습니다. 부동산 정보업체 도쿄칸테이에 따르면 도쿄 신주쿠와 주오쿠 등 23구 70㎡ 주택 가격은 지난해 1월 3941만엔에서 오름 곡선을 그리며 11월에는 4061만엔을 기록했습니다.


문제는 한국 부동산시장입니다.
정부의 잇단 부동산 당근책에도 불구하고 하락세를 극복하지 못하고 있습니다. 부동산114에 따르면 금융위기가 발생한 2008년 이후 2009년 반짝 상승세가 나타났지만 2010년부터는 내리막길이 이어지고 있다는 분석입니다.

한국은 다주택자양도세중과 등 과도한 규제가 시장을 지배하고 좌파 진보성향의 경제전문가들이 편향된 시각과 정보를 바탕으로 인터넷을 통해 시장분위기를 왜곡시킨 현상이 크다는 판단입니다. 일본에 대한 정확한 분석이나 한일 부동산시장의 비교 등 객관적인 근거와 이유를 제시하지 못한 채 “일본 따라가기”식의 막연한 주장 즉, 일본 부동산 시장처럼 폭락할 수밖에 없다는 잘못된 포퓰리즘을 정부나 언론이 방치한 때문입니다.

모두 아시는 바와 같이 미국 등 선진국이 주택시장 활황에 정책 초점을 두는 이유는 주택경기부양을 통해 내수경기를 진작시키고 경제를 살리기 위한 적극적인 경제부양책을 펴고 있기 때문입니다.

그런데 한국의 경우 여야정쟁과 국회공전으로 말미암아 부동산 정책이 타이밍을 실기함으로서 경기부양 효과가 미미했던 게 사실입니다. 만시지탄이지만 올해부터 양도세중과제 페지 등으로 한국도 늦게나마 주택경기 회복을 통해 경제부흥의 기반을 마련했다는 점에서 다행한 일이 아닐 수 없습니다.

따라서 시장정상화 혹은 활성화를 위해서는 앞으로 추가적인 정부의 노력이 필요합니다. 이를테면, 정부는 현시점에서 전문가들조차 논란을 빚으며 시장에 큰 혼란을 초래하는 PIR(소득대비 주택가격비율)지표 통계를 바로잡을 필요가 있습니다. 아울러 고령화사회에 맞게 인구통계추계치 2030년 인구정점시기를 2040년 이후 발표하는 등)를 조정하고 주택공급과잉여부를 판단할 수 있도록 주택보급률통계도 원천적인 수정 보완이 시급합니다. 현실과 괴리된 인구, 주택관련통계만 바로 잡아도 실수요층의 구매심리 안정과 시장질서 회복에 큰 도움이 될 것입니다


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