버블세븐 전용 85㎡초과 아파트 1월 한달간 0.06%↑
저가 매수세 유입 및 중대형 신규 공급 감소 영향
글로벌 금융위기 이후 수도권 집값 하락을 주도했던 버블세븐 중대형 아파트의 매매가격이 35개월 만에 반등했다. 시세 바닥 인식에 따른 저가 매수세 유입과 중대형 신규 공급이 감소했기 때문으로 풀이된다.
부동산114(www.r114.com)에 따르면 서울 강남·서초·송파·양천 목동과 경기 분당·평촌·용인 등 버블세븐 지역의 전용면적 85㎡초과 아파트 매매가격이 지난달 1월 0.06% 오른 것으로 나타났다.
버블세븐 중대형 아파트값은 지난 2011년 3월에 내림세로 돌아선 이후 줄곧 약세가 이어졌으며 2013년 8월까지 월평균 -0.54%의 비교적 큰 하락률을 보였다. 그러다 지난해 8.28대책 발표 이후인 9월에 -0.02%, 10월 0%, 11월 -0.05%, 12월 -0.09% 등의 월간 변동률로 낙폭이 크게 둔화됐으며 올 1월 들어 약 3년 만에 첫 상승세를 보인 것이다.
분당 서현동 시범현대 210㎡(전용174㎡) 매매가격은 지난해 말 8억3000만원에서 올 1월에 8억7500만원으로 4500만원 상승했고 정자동 정든한진6차 122㎡(전용 99㎡)의 경우 1월 한달 간 500만원 가량 매매가격이 올랐다.
이처럼 버블세븐 중대형 아파트 가격이 최근 회복 조짐을 보이는 이유는 시세 바닥 인식에 따른 저가 매수세가 움직였기 때문으로 풀이된다. 실제로 버블세븐 지역의 전용 85㎡초과 중대형 아파트는 지난 2011년 2월 말 이후 2013년 말까지 매매가격이 15.1% 하락했다. 같은 기간 전용 85㎡이하 소형 아파트 가격이 8.2% 떨어진 것과 비교하면 낙폭이 두 배 가량 컸다.
또 버블세븐 전용 85㎡초과 아파트의 호당 평균 매매가격은 2014년 1월 말 기준으로 8억5255만원 선으로 정부가 버블세븐으로 지목하기 이전인 2005년 말 8억8545만원 보다 더 낮은 수준을 보이고 있다. 고점이었던 2006년 말 11억6568만원에 비해서는 30% 가까이 빠졌다.
전세가격이 급등하면서 매매 전환을 고려하는 수요층이 늘어난 가운데 가격이 충분히 빠졌다는 정서가 형성되면서 저가 매물을 중심으로 실제 매수에 나서는 수요자들이 늘어난 것이다.
이들 지역의 중대형 신규 공급이 감소한 것도 한 요인으로 풀이된다. 버블세븐 지역의 전용 85㎡초과 아파트 입주물량은 2009년에 1만5000여 가구에 달했으나 2011년부터 지난해까지는 연간 5000가구를 밑도는 등 물량이 급감했다.
중대형 신규 분양물량 감소세는 더 두드러진다. 2009년(4676가구), 2010년(3839가구), 2011년(2920가구), 2012년(2817가구), 2013년(6875가구) 등으로 최근 5년간 버블세븐 지역의 전용 85㎡초과 중대형 아파트의 신규 분양물량은 연평균 4225가구에 그쳤다. 2004년부터 2008년까지 이전 5년간의 연평균 분양물량이 7954가구였던 것과 비교해 무려 47% 감소했다.
신규 공급이 중소형 위주로 이뤄지고 중대형 물량이 감소하자 면적 갈아타기 등 중대형 수요가 기존 재고 아파트 시장으로 유입되면서 가격도 일부 회복한 것이다. 중대형 아파트는 주택시장 침체와 소형 주택 선호 현상이 맞물려 물량이 크게 감소한 가운데 강남권 등을 중심으로 공급부족 현상 조짐을 보이고 있는데 실제 지난해 판교 알파리움에 이어 위례신도시에서 공급된 중대형 아파트들이 잇따라 청약 대박을 터뜨리는 등 분양시장에서 중대형 선전이 두드러진 바 있다.
희소성 커진 중대형 아파트 부활할까
버블세븐 지역은 다른 곳보다 교통이나 교육 등 거주 인프라가 우수해 주택시장 회복 징후에 따라 거래가 더 늘어날 것으로 예상된다. 중대형 아파트의 경우 절대 가격이 높은 만큼 상대적으로 수요층이 제한돼 있지만 희소성이 점차 부각되면서 그 동안 조정됐던 가격을 회복할 여지가 있다. 그러나 수도권 주택시장 내에서도 지역적 양극화가 뚜렷해지고 있는 만큼 중대형 아파트의 가격 오름세는 외곽 지역까지 확산되기 보다는 강남 및 인접 지역을 중심으로 국지적인 양상에 그칠 가능성이 높다.