강남4구 재건축 조합설립인가~관리처분인가 5만2,807가구 대기
강남4구 재건축 조합설립인가~관리처분인가 5만2,807가구 대기
재건축 세입자, 전세 아파트로 이사시 평균 2억6,000만 원 필요
강남권 재건축 전세 세입자가 인근 아파트 전세로 이동할 경우 평균 2억6,000만 원의 추가 비용이 발생하는 것으로 조사됐다. 특히 강남권 임차 거주자는 자녀 교육 목적으로 거주하는 이유가 크다. 현재 거주 중인 동네에서 움직이려는 경향이 높을 것으로 예상돼 전세금 추가 비용 부담이 커질 것으로 보인다. 이에 따라 현재 거주 지역에서 크게 벗어나지 않고 가격 부담을 줄일 수 있는 이주 대안에 관심이 높아지고 있다.
부동산114는 지난 2월 14일 강남권 공인중개사 62명을 대상으로 ‘강남 재건축 단지 거주자들이 가장 많이 이동하면서, 전월세금 상승 등의 영향이 미칠 것으로 예상되는 지역’에 대한 설문조사에서 `강남3구 내`라고 답한 응답 비율이 61%로 절반 이상 나타났다. 다음으로 `강남3구 외 서울권역`은 23%, `경기도`는 16% 수준의 응답률을 보였다.
강남권 전세시장은 줄줄이 진행되는 재건축 사업으로 만성적인 전세난을 겪고 있다. 향후가 더 문제다. 재건축 사업이 순차적으로 진행 된다면 2~3년 이내 강남4구 재건축 이주 수요는 대략 5만2천 가구 이상이 될 전망이다. 강남4구 조합설립인가~관리처분인가 단계의 재건축 물량은 ▲조합설립인가 25개, 3만2,011가구 ▲사업시행인가 26개 2만424가구 ▲관리처분인가 1개, 372가구가 단계별로 진행 중이다. 선 이주가 마무리 중인 송파구 가락시영 6,600여 가구를 제외하더라도 하반기부터 이주가 예상되는 사업시행인가 단계의 물량 1만4천여 가구가 이주를 시작하게 될 경우 인근 지역의 전세가격 상승이 불가피 할 전망이다.
재건축 이주비를 받지 못하는 재건축 세입자가 인근 아파트 전세로 이동 할 경우 추가비용 부담이 만만치 않을 것으로 예상된다. 현재 강남4구에서 조합설립인가~관리처분인가 단계의 재건축 전세세입자가 인근 일반아파트 전세로 이동할 경우 평균 2억6,712만 원의 추가 비용이 발생하는 것으로 조사됐다.
특히 강남구 재건축 아파트 전세 평균 가격은 1억5,609만 원인 반면 인근 일반아파트 평균 전세가격은 5억8,327만 원이다. 현재 거주하고 있는 지역으로 이사하려고 할 경우 4억2,718만 원의 비용이 필요하다. 개포 주공1~4단지는 전세금이 1억 원 안팎으로 저렴해 세입자의 전세금 부담이 클 것으로 예상된다.
서초구는 재건축 아파트 평균 전세가격이 4억3,101만 원, 일반아파트 평균 전세가격은 6억239만원으로 1억7,138만 원의 추가 비용이 발생한다. 송파구는 재건축 아파트 전세가격이 3억1,239만 원, 일반아파트는 4억5,374만 원으로 1억4,135만 원이 필요하다.
아파트보다 전세가격 싼 인근 다가구, 다세대로 눈높이 낮추는 것도 대안
교육 및 직장과의 거리를 고려하여 인근 아파트 전세로 이동하려고 할 경우 전세금 추가 비용 부담이 커지므로 아파트보다 가격이 비교적 싼 단독•다가구, 다세대로 이동하는 수요가 증가할 것으로 예상된다. 강남4구 2013년 4분기 전세 실거래가 대상으로 전용면적 기준 3.3㎡당 가격을 비교해 본 결과 아파트는 3.3㎡당 1,542만 원이라면 다세대•연립은 1,095만 원, 단독•다가구는 698만 원으로 아파트 가격대비 447만원~844만원 가량 저렴한 것으로 조사됐다.
재건축 세입자, 보금자리·재건축 장기전세로 전세난 탈출 - 6월, 10월 청약 기회
강남권 세입자의 전세난 돌파구로 SH공사에서 공급하는 서초•강남 보금자리지구와 재건축 장기전세 아파트가 대안으로 떠오르고 있다. 장기전세 아파트는 주변 시세보다 저렴한 수준에서 거주할 수 있기 때문에 전세금 마련 부담을 줄일 수 있기 때문이다.
올해 강남4구에서 예정된 장기전세와 국민임대 물량은 총 1,951가구다. 구별로 ▲서초구 5개단지, 1,142가구 ▲강남구 6개단지, 422가구 ▲강동구 2개단지, 387가구가 6월과 10월에 공급될 예정이다.
보금자리지구 장기전세와 국민임대 주택은 청약저축 또는 주택종합청약저축 통장을 보유해야 하고, 소득과 기타 부동산 가격 조건을 넘지 않도록 해야 한다. 강남 세곡2지구 6단지, 8단지와 서초 내곡지구 2단지, 6단지는 6월에 공급한다. 강남 세곡2지구는 지하철3호선 수서역을 이용할 수 있다. 서초 내곡지구는 신분당선 청계산입구역을 도보로 이용할 수 있고, 경부고속도로와 양재시민의 숲과 가깝다.
재건축 장기전세는 10월에 공급되는 강남구 논현동 e편한세상논현경복(총 368가구)이 34가구를 공급, 입주는 2016년 예정이다. 대치동 래미안대치청실은 총 1,608가구 중 40가구를 공급하며, 입주는 2015년 9월 예정이다. 래미안대치청실은 대치동 학원가와 가깝고 도보 통학이 가능한 대치초, 대도초, 단대부고, 숙명여중•고 등 명문학교를 배정받을 수 있다. 서초구 서초동 서초롯데캐슬프레지던트 총 280가구 중 7가구가 공급된다. 입주는 2014년 11월 예정이다.
청약통장이 필요 없고 무주택 및 기타 소득 요건만 갖추면 되는 재건축 장기전세는 입지까지 우수하기 때문에 청약경쟁률이 높을 것으로 예상된다.