부동산 부실채권 통한 실전 재테크…양도세 절감 효과 커 ‘인기 부상’
경기도 고양시에 사는 회사원 A씨는 부동산경매에서 감정가 5억 원의 상가를 눈 여겨 보았다. 현재 시세는 4억5천만원이며, 은행의 대출원금은 3억 원으로 근저당 설정최고액은 대출원금의 140%로 4억2천만 원이 설정되었다. 이 상가는 1회가 유찰되었고, 한 달 후 20%가 낮아진 4억 원에 경매로 나와, A씨는 이 상가를 4억2천만 원에 낙찰을 받은 후 4억 원에 매도하여 8천만 원의 수익을 거둬들였다.
어떻게 이런 수익이 가능할까. 4억2천만 원에 낙찰 받은 후 4억 원에 팔았다면 분명 2천만 원을 손해 본 것이다. 하지만 A씨는 NPL를 통해 높은 수익창출이 가능했다.
NPL은 Non Performing Loan의 약자로 금융권의 미회수채권 또는 부실채권을 말한다. 다시 말해 부동산 소유주가 은행이나 금융기관에 부동산을 담보로 하여 대출받은 원금이나 이자를 제 때 갚지 못해 묶여있는 돈을 말하는 것으로, 금융권은 돈을 빌려 쓴 개인이나 회사가 부도나 파산 등 법정관리에 들어가면 1순위로 등록된 저당권은 수익이 없는 여신 즉 무수익여신으로 남게 되는데 이것으로부터 오는 손실을 만회하기 위해 해당 저당권을 자산유동화회사 등을 통해 유통시키게 되는데 이 과정에서 나오는 것이 바로 NPL 즉, 부실채권인 것이다.
A씨는 감정가 5억 원의 상가에 설정된 근저당채권최고액 4억2천만 원을 자산유동화회사를 통해 대출원금에 2천만원이 더해진 3억2천만 원에 매입했다. 그리고 1회가 유찰된 후 4억2천만 원에 입찰, 최고가 입찰자로 정해져 낙찰을 받았다. A씨가 들인 금액은 3억 원이지만 4억2천만 원에 입찰함으로써 근저당설정최고액과 상계처리 되어 법원에 납부할 추가금은 발생하지 않았다. 이로써 A씨는 1억 원의 차액이 발생했고, 6개월 후 4억 원에 매도했으니 총 8천만 원의 수익을 가져오게 된 것이다.
A씨의 경우 양도소득세는 한 푼도 내지 않았다. 상가의 실제 매입금액은 3억 2천만 원이지만 경매 낙찰가는 4억2천만 원이고, 매도가는 4억 원이기 때문에 양도차익이 발생하지 않는 것으로 되기 때문이다.
NPL을 매수했다고 해서 반드시 경매를 통해 낙찰을 받아야 하는 것은 아니다. NPL만을 인수하고 낙찰은 다른 사람이 받아도 투자수익은 그대로 확보할 수 있는 또 다른 매력을 가진 것이 NPL이다.
서울 마포구에 사는 주부 B씨는 부동산경매로 나온 감정가 7억 원의 아파트에 설정된 근저당 설정액 4억8천만 원의 채권을 매수했다. 대출원금은 4억 원이었지만 최권최고액을 120%로 설정하여 4억8천만 원이 되었으며, 이 채권이 자산유동화회사로 이관되어 NPL시장에 나온 것이다. B씨는 이 물건(질권)을 4억2천만 원에 매입했다. 그 후 해당 아파트는 1회가 유찰되어 5억6천만 원에 경매가 진행됐고, 제3자가 6억 원에 낙찰을 받았다. 그 후 경매진행절차에 따라 배당을 받게 되어 B씨는 4억8천만 원을 배당받았고, 투자금액 대비 6천만 원의 수익을 거둬들였다. B씨는 자산유동화에 관한 법률에 따라 투자수익에 따른 세금은 한 푼도 내지 않아도 됐다. 경매가 진행되는 절차에 따라 채권매입 이후 약 6개월이 지난 때에 B씨는 6천만 원이라는 큰돈을 손에 쥘 수 있었다.
B씨가 실제 들인 돈은 3억2천만 원의 20%인 6천4백만 원이었다. NPL을 담보로 하는 질권대출은 제1금융권에서는 취급하지 않지만 저축은행 등 제2금융권을 통해 질권담보대출을 받을 수 있다. 금리는 연 7~9% 수준으로 1금융권에 비해 다소 높지만 채권확보가 확실하다는 판단에서 단기간에 큰 수익을 얻을 수 있고, 몇 억 원에 달하는 큰돈을 마련하기 어려운 상황에서는 5~6개월의 단기간에 투자수익을 창출할 수 있다는 점에서 큰 매력을 가진다.
전문가들은 NPL통한 투자수익을 거둬들이는 층은 극히 소수에 불과하다고 한다. 전체 생산가능연령을 대상으로 부동산 경매가 7~8% 수준이라면, NPL은 채 2%가 되지 않기 때문이다. 부동산경매는 대중화되어가고 있지만 아직까지 NPL시장은 극소수의 투자처로 불리고 있다.
반면, NPL시장은 점점 확대되어가는 추세다. 이미 유암코, 우리F&I, 파인트리, 신세이뱅크 등의 자산유동화회사가 존재하고 있으며, 여기에 골드만삭스 등 외국계 큰손들도 NPL시장에 가세하고 있다.
이에 하우징헤럴드는 다음 시간부터 NPL이란 무엇이며, NPL투자에는 어떤 이점이 있는지 그리고 NPL투자상품은 어떻게 구하는지 아울러, NPL의 문제점은 무엇이 있는지 등에 관해 하우징헤럴드 독자만을 위한 ‘대박 재테크’ 기획 시리즈를 선사한다.
※용어설명 : 자산유동화전문회사
자산유동화전문회사는 ‘자산유동화에 관한 법률’을 근거로 하여 만들어진 회사로, 주로 금융기관이 가진 부실채권 등의 자산을 양도받아, 이를 바탕으로 자산담보부채권을 발행한 후 투자자에게 판매하여 수익을 거둬들이는 회사다. 주로 SPC라고 하는 특수목적법인 즉 페이퍼컴퍼니 형태로 운용되며, 소기의 목적을 달성하면 자동으로 해산된다.