집값 상승기대 속 매매 타이밍 올해 5~6월이 적기
새해 들어 부동산시장이 바닥을 쳤다는 기대감이 돌면서 설 연휴 이후에는 본격적으로 매수자 우위에서 매도자 우위시장으로 변할 것이라는 전망이 나오고 있다.
올 초 부동산 시장에 변수로 작용할 것이라는 우려가 나오는 미국 연방준비제도이사회(연준, Fed)의 테이퍼링(양적완화 축소)의 효과로 아르헨티나 등 신흥시장의 금리가 상승하고, 이로 인해 국내도 피해를 입을 수 있다는 우려가 팽배했지만, 한국의 펀드멘털(경제기초체력)이 이를 뒷받침하며 신흥시장을 중심으로 한 경제위기에서 한결 자유로울 것이라는 기대 속에 국내 부동산시장은 그 기세를 꺽지 않고 있다.
국내 부동산시장의 상승세를 점치면서 가장 눈에 띄는 곳이 강남권 재건축 대상 아파트들이다. 특히 재건축의 양대 축이라 불리는 잠실주공5단지와 대치은마아파트의 가격 상승세는 1월 들어 큰 폭의 오름세를 보이며 이름값을 하고 있다.
‘하우징헤럴드’는 2014년 부동산시장 상승기에 발맞춰 이들 아파트의 변화를 살피고, 현재 가격 대비 향후의 투자가치에 대해 알아본다. 그 첫 번째 시간으로 잠실주공5단지 재건축아파트를 다뤘다.
■ 35만㎡의 매머드급 잠실주공5단지재건축아파트, 교통, 편익, 교육 3박자 갖춰
잠실주공5단지는 서울시 송파구 잠실동에 위치하며, 1978년 당시 대한주택공사(현, LH)가 총 면적 35만3987㎡(10만2741.55평)의 면적에 기존용적률 138%를 적용해 15층 30개동 3930세대의 아파트를 건립한 곳이다. 세대별 면적으로는 112㎡(A, B타입), 115㎡, 119㎡(A, B타입)고 구성됐다.
이곳 주변의 편의시설로는 롯데백화점과 롯데월드, 올림픽공원, 한강둔치공원, 석촌호수 등이 있으며, 인근에 롯데캐슬, 갤러리아펠리스, 파크리오 등 과거의 주공아파트가 재건축되어 약 2만5천세대가 입주해 있다.
교육여건으로는 단지 내에 신천초등학교가 있으며, 인근에 잠신초, 잠신중, 잠신고, 영동여고 등이 있다.
교통여건을 보면, 2,8호선 잠실역과 신천역(2호선)이 접해 있으며, 올해 말 종합운동장역에서 신논현역을 잇는 서울지하철 9호선이 개통될 예정이다. 또한 외곽 어디로든 진출입이 가능한 올림픽대로, 송파대로, 영동대교, 청담대교 등이 있어 서울 전역으로의 이동이 매우 편리한 것이 특징이다.
■ 2000년 삼성, GS, 현산을 시공사로 선정 후, 2013년 12월 조합설립 인가
잠실5단지는 매머드급 재건축인 만큼 국내 초대형 시공사인 삼성물산과 GS건설, 현대산업개발 3개사가 지난 2000년에 수주한 바 있다. 그 이후 재건축사업의 확정적 절차라 할 수 있는 정밀안전진단을 2010년 6월 28일 ‘D등급=조건부 재건축’으로 통과(2009년 12월 예비안전진단 통과)했으며, 지난 해 12월 19일 송파구청으로부터 조합설립을 인가받았다.(전체 토지등소유자 4075명 중 3368명 동의, 동의율 82.65%)
■ 최고 50층, 6천여세대 매머드급 기대감
잠실5단지는 2005년 정비계획을 수립할 당시 층수제한이 없는 재건축을 추진할 수 있게 됐지만 2013년 4월 2일 서울시가 수립한 한강변가이드라인에 따라 최고층수 50층 이하가 적용된 재건축을 추진할 수 있을 것으로 보인다. 50층의 초고층으로 적용할 경우의 기부채납 비율은 15% 정도가 예상된다.
잠실5단지는 정비계획변경을 통해 종상향을 추진한다는 계획이다. 현재 3종일반주거지역에서 1단계를 상향해 준주거지역으로 변경할 경우 최고 400%의 용적률을 적용받는다는 계획인데, 이 경우 사업부지 전체를 종상향할 수 있을지는 정비계획변경이 이뤄져 봐야 알 수 있다. 작금의 현실로는 잠실롯데슈퍼타워(제2롯데월드) 인근부지만을 종상향할 때 평균 용적률은 320% 안팎이 예상되고 있다.
320%를 적용할 경우 잠실5단지는 총 5890세대의 초고층 대단지 아파트로 탈바꿈하게 된다. 다만, 정비계획변경시 서울시의 타당성 검사를 진행할 경우 이 보다 다소 낮은 용적률이 적용될 수도 있다는 것이 송파구청 측 의견이다.
■ 잠실5단지는 지금 ‘가격 상승 중’
KB부동산시세에 따르면 잠실5단지는 119㎡의 경우 지난 2004년 6억7500만원을 최저점으로 꾸준히 상승해 2006년 말 16억 원을 웃돌았다. 그 후 미국발 경제위기로 인해 부동산시장에 하락장이 이어졌다.
그 후 2012년 말부터 10억 원 선을 맴돌다가 최근 부동산 대세 상승에 편승하여 높은 오름세를 기록하고 있다. 이런 기대감으로 119㎡의 시세는 현재 11억6500만 원 정도로 한 달 사이 가격이 5천만 원 이상 올랐다. 지난해 말 10억1천만 원 선이었던 이 아파트 전용 112㎡ 역시 같은 기간 4천만 원이 오르면서 현재 10억5천만 원에 거래되고 있다.
이 일대 부동산중개업소에서는 잠실5단지가 향후 시장의 흐름과 호재를 등에 업고 상승을 계속할 것으로 기대하고 있다.
인근 L공인 관계자는 “잠실5단지가 2007년 16억(119㎡ 기준)의 고점을 찍은 뒤 등락을 반복한 가운데 최근 다시 상승세를 타고 있다”며 “지금도 최고가를 기준으로 보면 30% 가까이 빠진 상태여서 추가 상승여력은 충분하다”고 전망했다.