부동산경매의 권리분석 통해 NPL 수익↑가능
경매의 말소기준권리가 권리분석의 첫 시작점
NPL(Non Performing Loan, 부실채권)에 대한 수익을 극대화하려면 우선 부동산경매에 관한 지식을 쌓는 것이 중요하다. NPL은 법원의 경매를 통해 낙찰을 받은 후 해당 낙찰금액을 기준으로 배당을 받는다.
법원에서 진행하는 부동산경매는 주택을 담보로 금융권에서 자금을 빌린 후 2회 이상 금융이자를 제때 지급하지 못할 경우, 금융권 채권팀은 부실채권으로 분류하고, 해당 주택을 법원에 경매 신청함으로써 나오게 되는 물건이다.
이 때, 은행들은 부실채권이 많아지는 경우 금융감독원으로부터 무능력자에게 돈을 빌려줬다는 이유로 간섭을 받게 되며, 부실채권이 많은 은행은 부실이라는 오명을 피하기 위해 시간소요가 많은 법원경매에 앞서 돈 받을 권리를 팔아서 부실채권을 털어내고자 노력하게 된다.
이 같은 과정에서 은행은 부실채권을 작게는 몇백억 원에서 수천억 원 또는 수 조원에 이르는 부실채권을 하나로 묶어 금융감독위원회에 등록하게 된다.
이후 부실채권은 ‘자산유동화에 관한 법률’에 따라 설립된 자산유동화회사(SPC)에게 넘어가게 된다. 일종의 바겐세일을 하는 것이다. 묶음으로 부실채권을 넘겨받은 자산유동화회사는 물건별로 하나씩 분류해 일반인에게 내놓는 것을 NPL이라 한다.
NPL시장이 형성된 초기, 은행은 부실채권을 자산유동화회사로 넘길 때 대출원금의 70~80% 수준이었으나, 최근에는 NPL에 대한 수요가 높아져 97%까지 치솟고 있다.
수요가 높아진다는 것은 그 만큼 수익률이 낮아질 수 있다는 반증으로, 수익률 분석에는 반드시 숨은 위험을 알아야 한다. NPL을 일반투자자가 매입하기위해 부동산경매지식을 알아야 한다는 것은 이 때문이다. 부동산 경매에서는 이를 권리분석이라 부른다.
권리분석은 부동산의 권리나 관계 등에 하자가 있는지의 여부를 조사하는 것으로 복잡하게 얽혀있는 부동산등기의 소유권이나 각종 권리관계의 결함을 찾아내 자칫 발생할 수 있는 손해 등의 사고를 미연에 방지하는 일종의 확인적 안전행위다.
권리분석의 기본은 ‘말소기준권리’를 찾아내는 것이다. 말소기준권리란 등기부등본 상의 권리들이 말소 즉 소멸 되느냐의 기준으로, 낙찰자가 물건을 낙찰 받고 잔금을 납부하면 등기부에 전 소유자 때 설정된 권리들이 말소되고 정상적으로 소유권이 이전되는지의 기준이 되는 권리를 일컫는다.
아래의 표를 예로 들어 설명하면, 해당 경매진행 물건은 2008년5월14일 00은행으로부터 설정된 근저당이 말소기준권리가 된다. 그 아래로 가압류나 압류는 소멸의 대상이 되는 것이다. 소멸의 대상이란 채권금액을 배당받든, 받지 못하든 낙찰자의 권리에는 변함이 없다는 의미로 투자자 입장에서 크게 관심 둘 대상은 아니다.
다만, 이곳 표에는 나와 있지 않지만, 주택의 경우 세입자가 있을 수 있고, 세입자의 전입일자는 언제인지 그리고 확정일자는 받았는지에 대해 반드시 알아두어야 한다. 근저당보다 먼저 전입한 세입자일 경우, 확정일자까지 같이 있다면 배당신청을 할 수 있지만, 그렇지 않은 경우 배당권리에서 제외된다. 낙찰자가 세입자의 보증금만큼을 부담해야 되는 것이다. 또 세입자가 전액 배당을 받아 손실이 발생한다면, 투자자가 매입한 00은행의 NPL은 그야말로 부실채권이 되는 것으로 투자자는 권리분석을 통한 세심한 투자가 이뤄져야 할 것이다.
또 하나, NPL 투자자가 부동산경매의 권리분석을 할 줄 알아야 하는 이유는 NPL에서 채권확보가 보장된, 즉 원금과 연체이자 모두를 배당받을 수 있는 물건의 경우에는 자산유동화회사가 해당 물건을 매물로 내놓지 않는다는데 있다.
권리분석이 필요 없는, 누가 봐도 채권확보가 확실하다고 판단되는 물건을 유동화회사에서 할인해 팔 이유가 없는 것이다.
전체는 아니겠지만, 유동화회사에서 NPL로 판매하는 물건은 대부분 권리분석이 난해하거나, 하자가 발생할 수도 있는 물건에 대해 일반인 대상으로 매수 의뢰를 받는다.
결과적으로 일반 투자자가 NPL을 통해 정상적이며 높은 수익이 예상되는 물건을 매수하기는 어려울 수 있다. 다만 위험자산이라 할지라도 철저한 권리분석을 통해 수익확보가 가능하다고 판단된다면 저가매수를 통해 높은 수익창출이 가능하다는 것이 NPL의 특징이다. 결론적으로 말하면 NPL은 전형적인 하이리스크, 하이리턴(고위험 고수익) 상품이라 할 수 있다.