신대성 전문기자의 부동산 ‘생존테크’
반포래미안퍼스티지보다 5% 이상 높은 가격 예상
재건축 들어간 청실아파트와 추가부담금 대동소이
부촌의 표상 도곡 타워팰리스보다 가격 높아질 듯
제주도에 살면서 왜 강남의 은마아파트 가격을 알아야 할까?
한국만의 독특하고 재미있는 문화일지 모른다. 한국은 아파트를 중심으로 주거문화가 발달되어왔고, 그 중 강남 특히 대치동 은마아파트의 가격을 중심으로 아파트가격이 움직인다 할 정도로 은마아파트는 중요한 입지를 차지하고 있다. 이런 이유로 은마는 기존 아파트 가격 뿐 아니라 재건축사업의 바로미터라 불리고 있다. 은마의 움직임이 전국의 아파트나 재건축사업의 움직임이라 보기 때문이다.
한국건설근로신문은 독자들을 위한 가치투자 그 두 번째 시간으로 대치동 은마아파트를 다룬다. 은마는 어떻게 움직여 왔으며, 왜 은마가 기준이 되어야만 했는가를 보도하고, 그 기준으로 향후 추가 상승 여지는 얼마나 있는지를 가늠해본다.
■ 1979년 한보건설이 지은 ‘은마’…최근 2개월새 2500만원 상승
서울 강남구 삼성로 212(대치동 316번지) 일대에 위치한 은마아파트는 지하철 대치역을 중심으로 3번과 4번 출구와 맞닿아 있다. 1979년 당시 한보건설이 건립한 아파트이며, 14층 28개동 102.47㎡(31평형), 112.39㎡(34평형) 단 두 개 면적의 아파트 4424세대가 건립돼 있다.
은마아파트의 112.39㎡의 지난 10년간 움직임을 보면 2004년 3/4분기 6억4250만원을 최저점으로 시작하여, 2007년 1/4분기에 13억5000만원으로, 3년 만에 200%가 넘게 상승하는 기염을 토하기도 했다. 그 후 참여정부의 부동산규제 정책과 이후 전개된 세계금융위기의 시작으로 은마를 포함한 수도권 아파트들이 하락세를 보였다.
반면, 최근에는 6년여 간의 가격조정과 박근혜정부의 부동산 활성화정책으로 가격이 다시 상승하면서 주목을 받기 시작했다. 현재는 2월 7일 KB부동산시세를 기준으로 9억2500만원(상위 평균가)을 나타내고 있는데 이는 작년 11월 이후 2~3개월여 만에 2500만원이 상승한 셈이다.
■ 사교육과 명문학군의 중심에 선 ‘은마’
‘은마’하면 대치동, 대치동하면 ‘교육의 메카’다. 은마아파트는 전세비율이 50%가 넘을 정도로 외지인의 관심과 수요가 많은 아파트 중 하나다. 은마는 대표적인 학군 즉, 8학군이라는 프리미엄과 유명 사설학원들이 집중돼 있는 학원교육의 중심지이기도 하다. 이곳 학원은 다양한 교육수준의 맞춤교육이 가능한 유명학원들이 밀집해 있어 수요층이 매우 두터운 편이다.
교육시설로는 명문이라 할 수 있는 대곡초, 대현초, 숙명여중, 숙명여고, 휘문중, 대명중, 진선여중, 단대부고, 진선여고, 중대부고, 은광여고, 휘문고 등이 위치해 있다. 은마가 유명세를 타게 된 가장 큰 이유는 바로 8학군에 대한 수요와 명문학원의 밀집 때문이라는 점은 부인하기 어렵다. 은마의 가치는 바로 교육의 가치인 것이다.
■ 걸어서 2분 거리에 지하철이 나오는 ‘은마’
은마의 유명세는 교육이 다가 아니다. 바로 지하철 뿐 아니라 사통팔달로 이어지는 교통의 요지라는 점을 빼놓을 수 없다.
지하철 3호선 대치역을 2분이면 이용이 가능하고, 여기에 남부순환로, 영동대로, 삼성로 등이 인접해 있으며, 과천, 분당, 성남 등 인접 수도권 지역으로 연결되는 버스노선도 은마를 유명세의 중심에 서게 했다.
주변에는 롯데백화점, 삼성의료원, 영동세브란스병원 등 대형 편의시설이 있다. 자연환경으로도 한티근린공원, 양재천, 구룡산과 대모산 등 주민들의 휴식공간으로 손색이 없는 환경이 구비되어 있다는 것도 은마가 가진 특징 중 하나다.
■ 최고 50층, 5600세대 초고층 초대형단지 건립
은마아파트는 지난 2월 18일 주민총회를 마치고, 본격적인 재건축사업에 활로를 구축하고 있다. 이곳 추진위원회에 따르면 현재 3종으로 구분된 용도지역 중 대치사거리 주변 일부를 준주거지역으로 종상향을 추진한다는 계획이다.
서울시와 협의를 거쳐야 하겠지만 종상향이 이뤄질 경우 기부채납 이후, 평균용적률 300% 안팎으로 최고층수 50층에 5600여 세대의 초대형 아파트단지로 탈바꿈하게 될 예정이다.
이곳 김영철 추진위원에 따르면 현재 4424세대에서 약 1200세대가 증가한 5600여 세대가 지어질 것으로 예상하고 있으며, 이번 주민총회에서 단독 출마해 선출된 이정돈 추진위원장을 필두로 75%를 넘는 조합설립동의를 얻어 연내 조합설립인가를 받겠다는 각오다.
지난 18일에 열린 주민총회는 7년여 동안 부진했던 사업을 청산하는 계기가 될 것으로 보여 재건축사업이 본궤도에 안착될 것이라는 게 이곳 추진위원들의 설명이다.