<은마아파트 재건축 후 얼마가 될까>
대치동의 8학군 및 학원특수로 큰 폭으로 상승할 듯
향후 용적률 증감 따라 추가부담금 얼마 될지가 관건
부동산 전문가들은 대치동 은마아파트의 재건축사업이 성공할 경우 주변지역 제일의 랜드마크가 된다는 것에 의견을 달리하지 않는다. 그 만큼 학군수요나 명문학원이 들어선 대치동이라는 점이 주변 아파트의 가격을 끌어올리는 역할을 할 것이라는 얘기다.
권일 닥터아파트 리서치팀 팀장은 “은마아파트가 재건축된 이후에는 인근 도곡동과 대치동을 아울러 봤을 때 단연 으뜸의 아파트가 될 것이다”며 “특히 초고층으로 건립이 예정된 만큼 주변 아파트에 비해 더욱 높은 가격이 형성될 것으로 본다”고 말했다.
김광석 리얼투데이 센터장 또한 “은마에 대한 수요자들의 기대는 예나 지금이나 꾸준하다”며 “여기에는 타 지역에 없는 학원특수가 끼어있기 때문이다”고 말했다. 김광석 센터장은 이어 “은마에 견주어 최근 재건축되고 있는 대치동 청실아파트가 있지만 청실에 비해 용적률이나 층수 등 사업요건이 좋아진다면 한층 높은 가격을 보일 것이다”고 전망했다.
은마아파트 재건축과 비교할 수 있는 대상아파트는 앞서 언급됐던 삼성물산이 시공 중인 청실아파트재건축이 있으며, 서초 반포동에 래미안퍼스티지가 있다. 다만, 래미안의 경우 학군수요는 대동소이하지만 명문학원이라는 특수가 없어 은마아파트 재건축이 이 보다는 다소 높은 가격지표를 나타낼 것으로 보인다.
은마아파트는 재건축사업에 세대면적을 2(60㎡이하):4(60~85㎡이하):4(85㎡이상)비율로 건립될 확률이 높다. 정부에서는 6:4의 비율을 제시하고 있지만, 서울시는 소형아파트의 비율을 높이기 위해 조례로 달리 정하고 있다.
이런 관점으로 재건축 후 예상 면적별 3.3㎡당 가격과 시세를 조사한 결과 82.57㎡(약 26평형)의 3.3㎡당 가격은 3900만원이 나왔으며, 예상가는 10억1400만원으로 분석됐다. 117.61㎡(35평형)의 경우 3.3㎡당 4599만원이며, 예상가격은 15억6300만원 정도다. 현재 은마아파트의 112㎡와 유사한 면적이며, 이 때 예상되는 추가부담금은 약 5000여만 원이 될 것이라는 게 추진위원회측 설명이지만 청실아파트 재건축 사례를 들어볼 때, 이 보다는 약 1억 원가량 더 높을 수 있다는 게 부동산 전문가들의 견해다.
이런 가정 하에 112㎡를 현 시점에서 매입(9억2500만원)하여 117.61㎡(15억6300만원)를 분양받는다면, 추가부담금 1억5000여만 원을 제외하고도 약 4억여 원의 차익이 발생한다는 것을 알 수 있다.
특이점으로는 면적이 클수록 시세는 높아지지만 3.3㎡당 가격은 오히려 낮아진다는 것이다. 이는 주택 수요층이 중소형을 선호한다는 점을 참작한 것으로 향후 주택 선호도의 변화에 따라 중대형 아파트의 희비가 달라질 것으로 보인다.