일반분양가 평균 3900만원되면, 약 2억까지 오를 수도
한강이라는 세상의 둘도 없는 프리미엄을 누리고 살게 될 신반포5차재건축을 매입할 경우 얼마나 오를지가 궁금하다.
이곳 잠원동과 반포동, 방배동 등 서초 일대에 걸쳐 최근 지어진 신규아파트, 즉 비교대상 아파트를 찾기란 쉽지 않다. 반면, 신반포로 15길 19(반포동 2-1번지)에 위치한 아크로리버파크(신반포1차 재건축)를 비교대상으로 삼을 만하다. 같은 한강변에 위치해 있으며, 시공사 또한 대림산업으로 같다. 다른 점이 있다면 아크로리버파크는 구반포역과 신반포역 사이에 위치해 있으며, 신반포5차는 잠원역에 가깝다는 점. 그리고 아크로리버파크가 1304세대로 약 2.2배라는 것이다.
지난해 12월 아크로리버파크는 분양에 돌입했으며, 최고 경쟁률이 42:1(평균 19.28:1)을 기록할 정도로 큰 인기를 부가했다. 이 인기는 바로 프리미엄이 만들어지는 효과를 가져와 현재 114㎡ 수준에서 3천만~4천만 원 정도의 프리미엄이 형성돼 있다.
반포동 중원공인중개사 민경철 사장은 “아크로리버파크가 분양당시 수요자들에게 인기가 많았다”며 “가장 선호하는 면적인 114㎡(분양면적)의 경우 한강조망이 가능한 곳은 4천만 원(호가)까지 P(프리미엄)가 붙은 것도 있다”고 전했다. 다만 “거래로는 2천만~3천만원 사이가 현재로선 적당한 수준이다”고 말했다.
부동산114 김은진 팀장은 “신반포5차의 경우 대부분 세대가 한강조망이 가능하다는 점이 아크로리버파크와 다를 수 있다”며 “아크로리버파크의 한강조망이 가능 곳의 3.3㎡당 분양가가 4천만 원까지 형성된 것을 보면 신반포5차도 향후 비슷한 가격대를 보일 수 있다”고 전망했다.
아크로리버파크의 경우 114㎡의 3.3㎡당 분양가는 3천500만~4천만 원으로 조망 프리미엄이 없는 곳은 상대적으로 낮지만 조망이 가능한 곳은 높은 분양가에도 찾는 수요자가 많은 상태다.
닥터아파트 권일 팀장은 “지난 12월 아크로리버파크의 1차분양이 끝나고, 올 상반기 중에 예정인 2차 분양에서는 1차 분양가보다 다소 높을 것으로 예상한다”며 “이것으로 볼 때 내년 상반기경 분양될 신반포5차는 더 높을 수 있을 것으로 보인다”고 전망해 신반포5차재건축조합 측이 전한 조합원 부담금이 다소 낮아질 수 있다는 예측도 가능해 보인다.
그렇다면 지금 시점이나 앞으로 한두 달 후의 시점에 신반포5차를 매입할 경우 얼마의 투자수익을 기대할 수 있을까.
현재의 신반포5차 기존 109㎡의 상위 평균가는 8억4천만 원 선이다. 이것을 매입 후 같은 면적으로 갈 경우 추가 부담금은 약 2억8천만 원으로 모두 합하면 11억2000만원이 된다.
이곳의 분양 예정 가는 약 11억8천만 원(3.3㎡당 3천600만원 일 경우)선. 여기에 한강조망에 대한 프리미엄이 3천만 원 정도 붙을 경우 시세는 12억1천만원이 된다. 즉, 지금 시점에서 매입하면 1년 후 약 9천만 원의 시세차익을 노릴 수 있다는 계산이 나온다.
반면, 3.3㎡당 분양가를 한강의 이점을 살려 3천900만원으로 책정한다면 분양가 12억8천만 원과 프리미엄 3천만원을 추가하면 13억1천만원으로 매입가격 대비 1년 후 약 1억9천만 원이라는 높은 차익도 실현이 가능하다.
※용어설명
조망권 : 조망권은 법적으로 정확하게 정의되어 있지 않다. 특정 위치에서 밖을 바라볼 때 보이는 자연경관이나 역사적 유물, 문화유산 등 특별한 경관을 바라 볼 수 있는 권리를 통틀어 조망권이라 말하는 것으로, 조망권은 법적으로도 시시비비가 갈리고 있어 조망권이 법적인 보호대상인지, 아니면 자연발생적으로 누리는 권리로 언제라도 그 권리가 박탈될 수 있는지에 대해서도 명확한 구분이 없는 상황이다. 다만, 한강 조망의 경우에는 법에서도 일부 인정하는 분위기여서 침해당했을 때 보상의 원인이 되기도 한다.
하이엔드 : 비슷한 기능을 가진 제품군 중에서 기능이 가장 뛰어나거나 가격이 제일 비싼 제품을 나타내는 용어로 주로 전자제품에서 쓰이는 말로, 여기에서는 고품격 고가의 아파트를 지칭한다.