건설근로신문 독자만을 위한 대박 재테크 기획 ‘NPL을 아시나요’
경매절차가 민사집행법으로 넘어오기 전 즉, 민사소송법이 적용됐던 2002년 전까지의 법원경매는 손을 들어 입찰가격을 표시하는 방식을 취했다. 당시에는 일부 재력가나 소위 힘(?)을 동원할 수 있는 부류들에 의해 가격이 조작되고, 그들에게만 유리한 게임이었으나, 민사집행법으로 넘어오면서 비밀입찰에 의해 가격이 정해지고, 기존 소유자나 세입자에 대한 명도문제도 쉬워지면서 서서히 법원경매에 대한 인식이 바뀌게 됐다. 10여년이 지난 지금 부동산경기가 다시 좋아지면서 경매시장은 발 디딜 틈이 없는 시장 통이 됐다. 그야말로 실속 없는 머니게임장이 된 것이다.
반면 지금의 NPL(부실채권)시장은 법원경매가 2002년 민사집행법으로 넘어오는 직후의 분위기라 할 수 있다. 대중화의 초기 진입단계라 볼 수 있다. 하지만 NPL시장도 빠르게 대중화되고 있어 2015년에는 시장의 성숙기에 들어설 것으로 전망된다.
투자자가 NPL을 선호하는 이유는 여러 가지지만 크게 나눠보면 5가지로 분류된다. 하나는 안전성이며, 환금성, 수익성, 소액투자 가능 그리고 세금에 대한 절세효과다.
NPL이 안전하다는 데는 무엇보다 이 상품이 근저당권부 채권만을 주 투자대상으로 삼는다는 것이다. 담보가 확실한 물건에만 투자 상품으로 내놓는다는 말이다. 또 투자와 동시에 저당권소유가 이전된다는 점, 그리고 주로 1순위 근저당권을 사들인다는 점, 불경기 등 가격하락기에도 비교적 안전하다는 점 등이다.
환금성이 좋다는 것은 NPL이 주로 6개월에서 1년 미만의 단기 투자에 속한다는 점이다. 일반 부동산 투자 특히 토지에 대한 투자는 10년을 내다봐야 하지만 NPL은 경매법원에서 해당물건이 다뤄지기 때문에 1년 미만에 투자금 회수가 가능하다. 또 재매각을 할 수도 있다. 큰 수익을 바라보기는 어렵지만 당장 현금을 확보해야 한다면 재매각을 통해 투자원금과 일부 수익을 가져올 수 있다.
투자자들은 누구나 높은 수익을 원한다. 그런 점에서 NPL은 안성맞춤이다. 기대하는 평균 수익률이 연 10%이상에 15%정도다. 타 투자 상품에 비해 우수한 수익률을 기대할 수 있는 것이다.
그렇다면 NPL이 꼭 큰 금액을 가졌을 때만 투자가가 가능한가. 그렇지 않다. NPL은 저당권을 담보로 한 질권대출을 이용할 수 있기 때문에 소액으로도 투자가 가능하다. 매입가격의 평균 70% 이상을 대출 받을 수 있어 자기자본이 30% 정도만 있으면 NPL에 투자할 수 있다. 저당채권이 1억5천만 원일 때 약 3천만 원만 있으면 가능하다는 것이다. 다만, 최근 담보부금융대출금리가 3~4%인 것을 감안 할 때, 질권대출은 8~9% 수준이기 때문에 다소 높은 이자를 부담해야하는 것은 단점이라 할 수 있다.
세금효과 면에서도 NPL은 탁월한 효과를 가진다. 일반 부동산투자는 양도소득세를 감안해야 한다. 1년 이내 단기 투자의 경우 절반에 가까운 수익을 세금으로 내야 하지만 NPL에서 얻어지는 소득은 이자소득으로 보지 않기 때문에 채권최고액 범위까지는 세금이 발생하지 않는다. 또 직접 낙찰을 받은 후 매도할 때 채권최고액까지를 매입원금으로 인정받기 때문에 그 이하로 매도할 경우에는 단 한 푼의 양도세도 내지 않는다. 단, 그 이상으로 매도할 때는 초과된 부분만을 양도세의 과세기준으로 삼는다는 점을 알아야 한다. 따라서 NPL은 탁월한 절세효과를 지니기 때문에 그 만큼 수익률이 높아져 커다란 장점으로 부각되는 것이다.
다만, 절세효과에는 한계가 있다. 단발성으로 NPL에 투자한 경우에만 절세효과가 있는 것이지, 다발적으로 투자를 하면서 절세효과를 바라볼 수는 없다. 이때는 정상적인 세금을 납부해야 한다. 또한 법인의 경우 투자 수익금에 따라 11~22%의 법인세를 납부해야 한다.