지난 시간 NPL 즉, 부실채권에 대해 많은 장점들을 나열한 바 있다. 수익 면이나 안전성, 환금성에 절세효과까지 어느 하나 빼놓을 수 없는 투자의 핵심 포인트를 고루 갖춘 NPL. 그런데 NPL은 어디서 찾을 수 있는 것일까.
NPL을 가장 많이 찾아볼 수 있는 곳은 유암코나 우리에이엠씨 등이다. 바로 이곳 유동화전문회사의 웹사이트를 이용하는 방법으로 유암코(www.uamco.co.kr 연합자산관리)에 접속한 후 매각자산정보 항목에서 물건 검색이 가능하다.
우리AMC(www.wooriamc.com)는 웹사이트에 접속하면 상단에 자산관리 항목에서 물건 검색이 가능하다.
하지만 접속해 보면 물건을 찾아보기 다소 까다로운 점이 많다. 가령 정확한 정보를 제공하지 않는다든가, 두루뭉술하게만 기록했다든가 하는 문제점 등이 있어 초보자뿐만 아니라 중급 정도의 실력자도 직접 유동화회사 웹사이트에 접속해 물건을 찾기란 쉽지 않은 일이다.
일본의 경우에는 NPL시장이 오래 전부터 개방되어 일반 수요자들이 시중은행 창구에서 NPL을 거래할 수 있다. 하지만 국내의 경우 NPL시장의 혼전이 예상된다는 이유로 ‘자산유동화에관한법률’에서 정하는 특정 회사 즉, 특수목적법인(SPC)을 설립한 곳만이 NPL을 취급하고 있으며, 이들 회사를 통해 일반 수요자의 NPL 투자를 가능하게 했다.
정부의 이런 정책으로 상당량의 NPL 물건이 유암코 등 대형유동화회사로 몰리는 현상이 발생하여, 국내 전체 NPL물량의 80~90%를 취급하고 있다.
사정이 이렇다보니 NPL의 독점적 지위를 남용하여 투자실수요자보다는 자사의 코드(?)에 맞춘 투자가 이뤄지기도 한다. 특히 아파트 등 확실한 담보가 설정되어 있고, 분석이 용이한 물건의 경우 수요자에게 매각하지 않는 사례도 종종 발생한다. 법원경매를 통해 최권최고액까지 확실하게 받을 수 있는 상품은 일반인에게 매각하지 않는 것이다.
두 번째 방법으로는 경매정보사이트를 이용하는 방법이다. 현재 지지옥션이나 스피드옥션, 굿옥션, 태인경매 등이 경매 물건정보 상에 NPL물건임을 표시하거나, 별도 NPL 검색창을 개설하여 회원들에게 제공하고 있다. 이 경우 NPL물건에 대한 정보 뿐 아니라 해당 NPL물건이 가진 권리적 특성을 파악할 수 있어 다소 편리한 권리분석이 가능하다는 이점이 있다.
다만, 경매에 관한 지식이 부족한 경우 어떤 NPL물건에서 수익을 창출할 수 있는지를 가늠하기 어렵기 때문에 전문가의 도움이 필요할 경우가 많다.
세 번째로는 중소형 AMC회사의 물건을 매입하는 경우다. 중소형 AMC회사들은 매입한 NPL물건을 재매각하거나 신규 물건을 알선하여 수익을 창출한다. 수요자는 중소 AMC회사들이 제시하는 물건 중에 투자 목적과 방향에 맞는 물건을 선택하여 투자를 결정하게 된다. 이때 반드시 유념해 두어야 할 것은 안전한가, 수익은 높은가, 미래가치가 있는가 그리고 투자기간은 어느 정도인가를 꼼꼼히 점검해야 한다.
이정찬 미래부동산경제연구소 소장은 초보 투자자라면 경매지식이나 NPL에 관한 경험이 없기 때문에 자칫 그릇된 결정을 내릴 수 있다”며 “이를 예방하기 위해서라도 꼭 공인된 전문가의 도움을 통해 투자의 기회를 살려나가야 한다”고 말했다.
이를 위해 투자자나 수요자들은 가장 먼저 익혀야 할 사항이 확신을 가질 수 있는 지식을 습득하는 것이다. 아무리 전문가라 해도 무조건 신뢰할 수만은 없으며, 자기 확신을 가진 상태에서만이 결정을 할 수 있다. 지식을 습득하고, 공신력 있는 곳이 운영하는 검증된 회사를 이용하는 것이 실수가 없는 안전한 투자라 할 수 있다.
최근 들어 법원경매의 낙찰가율이 크게 올라있는 것을 알 수 있다. 수도권 아파트의 경우 93~97%의 낙찰가율을 보이고 있는 실정이다. 과거 2004년 필자가 법원 경매에 입문한 이후 부동산 불패론이 돌던 2006년에도 아파트 낙찰가율은 86%를 밑돌았다. 그 만큼 높은 수익실현이 가능했지만 지금은 일반화 되어 수익을 내기가 어려워 보인다.
하지만 낙찰가율이 높은 이면에는 다른 모습이 있다. 바로 NPL 매수 후 입찰에 들어갈 경우 낙찰 예상가보다 높은 고가낙찰이 된다는 것이다. NPL매수자는 1등 낙찰과 양도소득세를 절약하기 위한 수단이기 때문인데, 이 때문에 발생하는 현상이 예상 낙찰가를 도출하기가 어려우며, 아울러 NPL 매수자가 있을 경우 아무리 철저한 현장조사를 하고 예상낙찰가를 연구해도 NPL을 통한 입찰자를 따라 잡을 수 없다는 것이다.
결국 법원경매라 해도 NPL물건일 경우 그 물건을 소유한 AMC회사와 연락을 취해 NPL이 팔렸는지, 판다면 얼마면 가능한지에 대해 타진하고 입찰에 참여하는 것이 불필요한 행동을 줄이는 방법이 될 것이다.