5월 셋째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
5월 셋째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
  • 고종완 한국자산관리연구원 원장
  • 승인 2014.05.20 12:08
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□ 5월 주택시장은 거래감소속 매매약보합, 전세강보합 전망됩니다 
신문지상에 따르면 전.월세 임대소득 과세방침 발표이후 세월호 참사여파로 인해 비수기인 5월 들어 이후 주택시장은 “거래절벽”, “시장재침체”에 대한 우려감이 커지고 있습니다. 투자심리가 위축되고 각종경제지표에 빨간불이 켜지면서 시장에 악영향을 끼치고 있다는 분석입니다.

서울부동산정보광장등에 따르면 서울지역 아파트 매매 거래량은 지난해 1월 1199건, 2월 3137건, 3월 5450건, 4월 6314건, 5월 7663건으로 집계됐습니다. 서울 강남구 역시 각각 114건, 269건, 422건, 457건, 537건으로 증가세를 보이는 등 새학기 및 봄 이사철 등 여파로 매달 증가세를 보였습니다. 하지만 올해는 4월 이후 주택거래량이 전달에 비해 급격히 감소하고 있습니다. 올해 서울지역 매매 거래량은 1월 5545건, 2월 7835건, 3월 9485건으로 증가세를 보였으나 지난달에는 전달에 비해 979건 감소한 8506건을 기록했습니다. 지난 12일 기준으로도 1592건에 그쳤으며 선행시장인 강남구의 경우 1월 526건, 2월 632건, 3월 644건을 기록하다가 지난달 482건, 지난 12일 기준 78건으로 감소세를 보였습니다. 그렇다면 올 하반기 이후 주택시장은 어떻게 바뀔까요?

먼저 이러한 주택시장의 일시적 위축현상은 지수기가 끝나고 세월호 참사대책이 마무리되는 6월말 혹은 7월초까지는 이어질 것으로 예상됩니다. 특히 6월 정기국회에서 전·월세 관련 정책이 조정된 후 관련 법안과 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제도가 폐지되고 6.4 지방선거 종료 및 세월호 참사대책이 나올 경우 국내경제의 안정 및 투자심리의 회복으로 주택시장도 안정궤도를 다시 찾을 수 있을 것으로 전망됩니다.

박영선 새정치 민주연합 대표께서 조선일보 인터뷰를 통해 앞으로 주택정책은 집을 사는 방향으로 정책이 바뀌어야 한다는 발언을 함으로서 주택정책의 근본적인 변화를 예고하고 있습니다. 향후 시장 기대감도 커질 것으로 관측됩니다. 따라서 6월말까지는 수도권의 경우 매매는 약보합, 전세는 강보합이 전망되며 하반기 주택시장의 회복 가능성은 여전히 살아 있다는 분석입니다.

 

□ 향후 10년 소형보다 중대형 주택수요가 늘어날 전망입니다
한국경제신문 등에 따르면 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)은 향후 정부의 부동산 대책은 소형주택보다 중형주택 공급 확대에 초점을 둬야 한다는 보고서를 발표했습니다. 최근 늘고 있는 국내 1~2인 가구 중 상당수가 노년층으로, 이들은 이미 집을 갖고 있어 더 이상 ‘소가족화=소형주택 수요 증가’라는 등식은 성립하지 않는다는 진단입니다. 조만 KDI 실물자산연구팀장은 ‘고령화·소가족화가 주택시장에 미치는 영향 및 정책시사점 분석’ 이라는 보고서에서 “소형주택의 주된 수요 계층이 40세 미만의 청장년층이라는 인식과 달리 최근 늘어나는 1~2인 가구는 대부분 노년층”이라며 소형주택 수요가 크게 증가하지 않는 원인을 다음과 같이 제시했습니다.

2012년 통계청 장래가구추계를 인용해 2035년까지 1~2인 가구 수는 증가하는 반면 3인 이상 가구 수는 지속적으로 감소할 것으로 예상되며, 전체 가구 가운데 1~2인 가구 비율은 2010년 50%(48.1%)를 밑돌았지만 2012년 처음으로 50%를 넘은 뒤 2025년 62.5%, 2035년에는 68.3%로 각각 증가하며 1~2인 가구가 늘어나는 가장 큰 원인은 고령화를 꼽았습니다.

1~2인 가구 중 40세 미만의 청장년 가구 수는 현 수준을 유지하는 반면에 65세 이상 노년 가구 수는 계속해서 늘어나며 실제로 2010년 106만 가구였던 65세 이상 1인 가구 수는 2015년 138만가구, 2035년에는 343만가구로 각각 급증하면서 1인 노년 가구 수는 20년간 200만가구 이상 늘어난다는 전망입니다.

이미 중·대형주택에서 살고 있는 노년 가구가 소형주택으로 이동해 갈 것이라고 보기는 어려우며 “노년 가구를 주축으로 한 1~2인 가구 증가가 소형주택에 대한 수요 증가로 이어지지 않을 것이란 분석입니다. KDI가 1995년부터 2010년까지의 표본자료를 분석한 결과도 이를 뒷받침하고 있습니다. 노년 1인 가구가 50㎡ 미만의 소형주택에 사는 비중은 2010년 35%에서 2035년 21%까지 낮아지지만 70㎡ 초과 주택에 대한 비율은 1995년 18%에서 2035년 52%까지 높아질 것으로 예측됐기 때문입니다.
따라서 최근 전세가격 급등 원인을 1~2인 가구 증가에 따른 소형주택 공급 부족으로 인식해서는 안 된다고 하는 것이 이 보고서의 진단결과입니다.

한편, 정부는 2009년 원룸 형태의 ‘도시형 생활주택’에 대한 저리 융자 지원 등을 통해 1688가구에 불과했던 인허가 물량을 2012년 12만3949가구로 늘린 바, 1년 전부터 오피스텔과 도시형 생활주택은 공급 과잉으로 몸살을 앓고 있습니다. 

그렇다면 앞으로 정부의 주택정책은 어디에다 초점을 두어야 할까요? 그리고 실수요자는 어떤 규모의 주택에 관심을 가져야 할까요?

필자의 생각을 말씀 드리면 다음과 같습니다. KDI 보고서와 같은 맥락으로 고령화 추이와 고령층의 인구이동 주거이동 및 주거문화의 변화 등을 종합적으로 감안할 때 향후 10년 미래의 주거트렌드는 새로운 방향을 향해 전개될 것이 분명합니다.

때문에 국내의 주거트렌드는 미국, 일본 등 우리보다 20년 정도 앞선 선진국의 도시 및 주거이동 사례를 참고할 필요가 있습니다. 선진국의 경험으로 볼 때 향후 국내 주택시장은 도심회귀, 직주의문 근접화(업무시설+ 상업시설+ 주거시설+ 의료시설+ 문화시설)현상의 강화로 인해, 대중교통중심(TOD)의 역세권복합개발과 도심재생사업이 본격화 될 것으로 전망됩니다. 즉, 복합화된 도심권 복합타운지역의 에코주택이 주택시장을 주도한다는 뜻입니다. 현재 필자가 생각하는 대표적인 미래의 성장도시, 다시 말해 위치가 상향되는 지역으로는 강남권 트라이앵글로 불리는 잠실지구, 삼성지구, 수서지구를 꼽을 수 있습니다.
향후 도시의 성장방향, 개발계획에 따라서는 반포, 대치, 개포, 여의도 용산, 압구정, 뚝섬, 연신내지역도 가능성이 높다는 판단입니다.

 
 

□ 서울강남권 다가구, 다세대·연립주택 및 중소형빌딩은 투자유망합니다 
한 언론의 기사 등에 따르면 최근 서울 강남권의 다가구, 다세대·연립주택 등이 새로운 주거상품으로 주목받고 있습니다. 아파트 전세금 급등에 지친 강남권 세입자들이 아파트 가격에 비해 집값이 저렴한 이들 주택으로 관심을 돌리고 있다는 관측입니다. 참고로 필자는 본 글을 통해 실수요자의 경우 도심권과 강남권 다가구, 다세대, 연립주택을 구매할 것을 강력추천한 바 있습니다. 그리고 이러한 전략은 교육과 문화시설이 잘 갖춰진 서울 요지에 장기적인 주거를 마련함은 물론 중장기적 투자가치 측면에서 매우 효과적인 자산관리 전략이라고 단언할 수 있습니다.

서울시 부동산 정보광장에 따르면 서울 강남 3구(강남구·서초구·송파구)의 지난달 다세대·연립주택 거래량은 373건으로. 지난해 같은 기간(234건)보다 60% 늘어난 것입니다. 같은 기간 서울 전체 다세대·연립주택 거래량 증가율(28%)보다 배 이상 높으며 지역별로는 서초구(71건)가 지난해(41건) 대비 2배 이상 늘었습니다. 송파구(191건)와 강남구(75건)도 각각 49%, 15% 급증했습니다.

거래가격도 상승세를 타고 있습니다. 지난 2월 거래된 강남구 삼성동 '뉴한신빌라'(전용 82.4㎡)는 3억9400만원으로 1년 만에 2000만원쯤 올랐습니다. 송파구 석촌동 '까시부에나'(전용 62.5㎡)는 올해 2월 3억1000만원에 거래됐는데 작년보다 4300만원쯤 뛰었습니다. 강남권 전반적으로 2000만~3000만원씩 올랐습니다.

경매 시장에서도 강남권 다세대·연립주택 인기는 상승중입니다. 지난 1분기 강남권 빌라·연립주택 낙찰가율은 80%로서 지난해 같은 기간보다 5.6%포인트 상승했으며 낙찰률도 50%를 기록했습니다.

필자의 견해는 다음과 같습니다.

이러한 주택시장의 변화는 미국, 영국, 독일, 일본 등 선진국의 사례로 볼 때 일시적인 변화가 아닌 구조적인 변화로 해석됩니다. 다시 말해 서울의 경우 수급불균형, 합리적인 주거소비문화, 도심회귀현상, 직주의문근접화, 도시입지변화등 여러 가지 요인으로 판단컨대 아파트중심, 초고층, 신도시중심의 주거문화는 점차 바뀔 것으로 전망됩니다. 특히 고령층의 증가와 실질자산의 감소, 주거비의 합리화 주택자산에 대한 인식변화 등으로 실수요자 중심시장이 정착되면서 그런 경향은 더욱 가속화 될 것으로 예상됩니다.

한편, 필자가 평소 강조하는 부동산 가치투자의 방법으로 부동산 투자는 시기선택, 상품선택과 함께 지역선택이 매우 중요합니다. 즉 성장하는 도시, 위치가 상향되어 땅값이 지속적으로 상승할 수 있는 지역, 입지 분석이 관건으로 위치가 상향되는 지역선택에 집중해야 한다는 결론입니다.

그렇다면 필자가 생각하는 지역은 ? 앞서 설명한 대로 강남권 트라이앵글과 도심권 환승역세권을 참조하시면 도움이 될 것 입니다. 예컨대, 지난해 분당선 연장선이 2·5호선 환승역인 왕십리역까지 연결됨으로서 강남권에서 강북권으로 이동이 편리해진 왕십리 역세권과 지하철 9호선 연장선(논현~잠실)도 올해 12월 개통될 예정인 삼성동, 종합운동장역, 잠실역세권은 관심지역입니다.

최근 조선일보, 매일경제 기사 등 에 따르면 한전부지 복합 컨벤션개발계획이 발표된 삼성동 일대의 아파트 가격과 강남권중소형 빌딩에 자산가들의 투자가 증가한다는 내용도 필자의 주장과 맥을 함께하는 것으로 판단됩니다.

권 역
서울 도심 주요 더블역세권
동북권
군자역, 성수역, 신당역, 신상봉역, 약수역, 청구역
서북권
공덕역, 불광역, 서울역, 연신내역, 충정로역, 합정역, 홍대입구역
동남권
강남구청역, 논현역, 신논현역, 신사역, 잠실역, 수서역,
삼릉공원역(가칭), 석촌역, 천호역, 강동역
서남권
대림역, 영등포구청역

                                                                                       자료:한국자산관리연구원
 
고종완 한국자산관리연구원 원장, 고고자산관리 대표이사 겸 건국부동산경제연구소 소장은 건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업했고 한양대 도시대학원 도시공학박사이며, 고려대 성균관대 건국대 등의 대학원 최고경영자과정 강사로 활동하고 있다, 고종완대표는 철저한 현장 중심의 살아있는 강연으로 유명하며 폭넓은 지지층을 확보하고 있는 전문 컨설턴트다. 현재는 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수로 활동하면서 후대양성에 힘쓰고 있는 부동산멘토이기도 하다./