지난 4월 신청한 사업시행…인가 막바지
삼성·GS건설 등 점차 바빠지는 홍보활동
2600세대가 거주하고 있는 서울 강동 고덕주공2단지아파트의 사업시행인가가 초읽기에 들어가면서 참여를 검토하는 시공사도 점차 바빠지는 모습이다. 이 가운데 삼성물산과 GS건설의 홍보활동이 가장 눈에 띠며 이들은 대의원을 중심으로 활동을 펼치는 것으로 파악되고 있다.
고덕2단지는 지난달 말 조합원에게 보내는 공지사항을 통해 지난 3월 5일 개최한 사업계획승인을 위한 조합원 총회를 마치고 다음 달인 4월 사업시행인가를 강동구청에 신청한 바 있지만 소음·진동, 경관, 학습환경보호 등과 우·오수문제, 도시철도공사와의 지하철연계문제 등의 협의가 원활치 않아 5개월이 지난 지금까지 사업시행인가를 얻지 못하고 있다.
반면, 최근 관과의 협의가 상당부분 진행돼 새로운 계획안을 제출할 것으로 알려지면서 고덕2단지의 사업시행인가가 초읽기에 들어가는 것 아니냐는 관측이다.
고덕2단지의 사업인가가 현실로 다가오면서 시공사의 행보도 바빠지고 있다. 이미 삼성물산과 GS건설은 자사 홍보를 위해 홍보요원을 투입한 상태며, 그 밖의 건설사에서도 투입여부를 저울질 하고 있다.
대림산업과 두산건설, 포스코건설, 코오롱건설 등이 입찰에 들어올 지에 대해 신중한 상태다.
고덕2단지는 지난해 서울시의 공공관리제도 시행(10월) 이전에 시공사를 선정하기 위한 절차가 진행된 바 이다. 이 때 참여한 업체가 삼성물산·GS건설 컨소시엄(프리미엄 사업단)과 대림산업, 코오롱건설 3개사이다. 이번에도 이들 3개사가 참여할지에 대해서는 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보이지만 삼성과 GS건설의 참여는 유력시 되고 있으며, 그 밖의 업체도 신중한 자세다.
한 대형건설사 관계자는 “고덕2단지는 고덕지구에 마지막 남은 수주지역이다”며 “강남권에 이만한 대형단지에 브랜드를 세운다는 것은 자존심과 같다”고 말했다. 이 관계자는 이어 아직 구체적으로 밝힐 단계는 아니다 면서도 “신중하게 참여에 대한 검토를 추진하고 있다”고 말했다. 이 같이 말한 건설사는 여럿이다. 고덕2단지를 수주할 수만 있다면 꼭 하고 싶다는 반응이어 공공관리제도로 진행되는 고덕2단지에 뜨거운 바람이 불고 있다.
◇ 고덕2 조합과 조합원의 고민 “일반경쟁입찰이냐 VS 컨소시엄 가능이냐”
고덕2단지 조합원에게 관심의 대상이 되고 있는 것 중 시공사 선정 관련하여 단독이냐 컨소시엄(공동참여) 참여냐에 집중되고 있다. 조합에서는 제한이 없는 일반경쟁입찰을 추진하고 있는 상태로 이 경우 컨소시엄구성도 가능하다. 하지만 일반적인 인지로 볼 때 컨소시엄 참여는 집값을 떨어트린다는 인식이 있어 반대의 목소리가 크다.
컨소시엄참여는 아파트 브랜드가 명확하지 않으며, 쉽게 인식되기도 어렵다는 이유로 집값형성에 악재로 작용하고 있다고 믿기 때문이다.
따라서 고덕2단지조합의 고민 중 하나는 일반경쟁으로 할 것인가 아니면 제한경쟁으로 컨소시엄 구성을 배제할 것인가에 있다.
또 하나의 고민은 지분제사업과 도급제사업에 있다. 재건축이 활발히 진행됐던 2000년 초기 재건축은 지분제, 재개발은 도급제라는 공식이 성립돼 왔으나, 2006년 들어 이 공식이 깨진바 있다.
◇ 또 하나의 고민, 지분제인가 도급제인가
고덕2단지에서 지분제와 도급제를 놓고 고민에 쌓인 원인에 고덕6단지의 지분율 174%를 시작으로 이 일대(고덕, 둔촌)에 지분제 선호 바람이 불어 도급제로 가계약 된 고덕3단지도 지분제로 사업을 변경한 바 있다. 이로 인해 무상으로 받을 수 있는 지분율에 대해 기대가 크고, 그 기대로 인해 지분제 선호현상이 일고 있는 것으로 보인다.
한편, 고덕2단지는 서울시의 공공관리제도 상에 시공사를 선정하는 최초의 아파트단지가 될 승산이 크다. 이 때문에 관계자들 뿐 아니라 재건축·재개발 조합 및 조합원들도 고덕2단지의 시공사선정 과정을 주의 깊게 지켜볼 것으로 전망되고 있어 고덕2단지가 어떻게 시공사를 선정하는가에 따라 여타 단지와 구역도 적용될 가능성이 클 것으로 보인다.
※용어설명
▲일반경쟁과 제한경쟁
=시공사선정시 입찰조건으로 최근 일반경쟁을 추진하는 조합이 늘고 있다. 최근 안양의 임곡3지구재개발조합이 일반경쟁으로 시공사 선정을 추진하고 있다. 10월 9일 총회다. 일반경쟁은 참여에 대한 제한을 두지 않는 것으로 컨소시엄, 단독참여 등 가리지 않는다. 지적되는 폐단으로는 많은 업체가 참여하다보니 홍보과열현상이 이뤄질 수 있다는 우려도 있으나, 최근 부동산경기 하락으로 인해 업체 간 과열홍보를 피하고 끼워 맞추기식 참여가 현상도 종종 발생하고 있다. 제한경쟁은 말 그대로 참여업체를 제한하는 것으로 이 때 여러 가지 사항을 제한할 수 있다. 가령 2단지의 이슈가 되고 있는 컨소시엄금지조건이나 워크아웃업체 제외, 시공능력평가 20위 이내 등등 많은 사항을 제한 할 수 있으며, 과거 제한경쟁조건으로 인해 특정업체를 배제하는, 즉 참여하지 못하도록 하는 수단으로 악용된 바 있다.
▲지분제와 도급제
=지분제는 조합원이 가진 땅, 즉 지분을 기준으로 몇 %의 지분율을 제시하는 것이며, 도급제는 말 그대로 건설사에게 도급을 주는 방식으로 개발이익은 조합원이 갖는다. 지분제의 개발이익은 시공사가 갖는다. 최근의 경기 상황을 볼 때 시공사는 도급제를 선호한다. 이유는 간단하다. 분양을 장담할 수 없기 때문으로, 지분제로 할 경우 분양수익은 시공사의 몫이지만 분양이 잘 이뤄지지 않는다면 그 역시 손해도 시공사가 진다. 때문에 지분제 방식으로 선정한 곳도 도급제로 전환을 요구한다. 최근 부천의 약대주공재건축에서 지분제사업이었으나 현대산업개발의 요구로 도급제로 전환된 바 있다. 고덕의 경우 고덕6단지에서 시작된 지분제 및 지분율 바람으로 인근 지역 대다수 재건축단지가 지분제로 시공사 선정 또는 변경한 바 있다.