서민주거 해법 부분임대A…실효위해 정부 나서야
서민주거 해법 부분임대A…실효위해 정부 나서야
  • 진우현
  • 승인 2011.09.26 13:52
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부분임대아파트의 정책적 과제

▲ 서울 재건축의 바로미터로 불리는 개포주공1단지아파트에 부분임대를 적용한다는 발표에 따라 이곳 조합원들이 상당한 반발을 하고 있다. 부분임대는 서민주거안정에 획기적 대안이라는 평도 있지만 사유재산 침해라는 주장도 만만치 않아 일부 지역에서 시행에 어려움이 따르고 있다.
침체한 재정비시장 타계할 대안… 법적·경제적으로 숙제 풀어야
부분임대, 세대 당 인구 산출 어려워 초기 인프라 구축비용 상당

최근 서울 재건축아파트의 대명사로 불리는 개포주공1단지아파트 재건축에서 부분임대아파트에 대한 논의가 뜨겁다.
부분임대아파트는 한 가구의 아파트에서 2~3세대가 살수 있는 획기적인 주거아이템으로 불리지만 이에 반해 풀어야 할 숙제도 많은 것으로 조사되고 있다. 이에 리웍스리포트는 기획특집으로 부분임대아파트의 허와 실에 대해 조사 보도한다.

“A는 가볍고 디자인이 뛰어나지만 성능이 떨어지는데 반해 B는 무겁고 평범한 디자인을 가지고 있지만 성능은 월등하다. 이 때 어떤 제품을 선택해야 할까?”
물건을 구매할 때 순기능과 역기능을 놓고 고민에 빠져본 적이 있을 것이다. 둘 다 잘 조합한 상품이 있다면 더할 나위 없이 좋겠지만 순기능만 가진 제품은 존재하지 않는다. 이 때문에 사람들은 오랜 고민을 거듭하고 둘 중 하나를 선택한다.

부분임대아파트 역시 이처럼 분명한 명암이 존재한다. 지난 호에 밝혔듯 은퇴시점이 다가옴에 따라 안정적인 임대수익을 통해 노후를 보장받으려는 베이비부머 세대 사이에선 재테크 수단으로, 재개발 지구의 대다수를 차지하는 노년층에게는 기존처럼 임대수익을 얻어 생활할 수 있는 토대를 만드는 징검다리 효과를 기대했다.

아울러 국내보다 고령화 문제와 1~2인 가구 문제를 앞서 겪었던 일본의 경우만 하더라도 ‘2세대 맨션’이란 이름으로 부분임대사업을 앞서 시행해 성공을 거뒀기 때문에 부분임대아파트에 대한 전망을 한층 밝게 만들었다.

그러나 97년 대한주택공사(현 LH공사)가 부분임대아파트 개념을 시범적으로 도입했으나 건설비 증가와 수요의 한계 등 해결할 문제가 많아 흐지부지 사라졌던 비운의 평면이란 사실을 다시금 곱씹어봐야 할 필요성이 있다.

물론 ‘당시만 하더라도 아파트란 한 공간을 나눠 다른 세대와 함께 살아간다는 것 자체가 낯선 현상이었고, 원룸 및 오피스텔 등 여타 주거공간과 가격차이가 나지 않았기 때문’이란 일각의 주장 역시 타당성은 있으나 ‘손바닥으로 하늘 가리기’에 불과하기 때문이다.

◇도시계획상 인구산출…어느 기준에 맞춰야
우선 도시계획을 할 때 세대 당 인구를 산출해 도로의 폭 등 각종 인프라 시설의 수량이 정해진다. 그러나 부분임대아파트를 건립할 경우 세대 당 인구가 예측되지 않기 때문에 도로를 비롯해 학교, 상·하수시설, 주차장 등 모든 기반시설을 맥시멈으로 만들어야 한다. 이에 따라 사용여부와 관계없이 초기 인프라 구축비용 예상이 어려울 수 있다. 이는 곧 분양가 상승으로 이어지고 임대료 상승이란 고리로 엮이는 문제를 야기할 수밖에 없다.

이와 관련해 한 건축사사무소 이사는(인터뷰 담당자가 실명거론을 피했다.) “신도시를 만들 때도 세대 당 인구를 기준으로 각종 기반시설을 정해지는데 현재 세대 당 인구를 대략 3명으로 잡아 도시계획을 세운다”며 “이는 50평에 사나 25평에 사나 세대 당 인구는 별반 차이가 없기 때문에 가능한 일이지만 부분임대아파트의 경우 인구를 예측할 수 없기 때문에 도시계획 예상이 틀어질 수밖에 없는 맹점을 가지고 있다”고 했다. 쉽게 말하면, 50평형대 아파트에 사는 가족이라고 해서 10명이 거주하고, 25평형에 사는 가족이라고 해서 4명이 아니라는 말이다. 같이 4~5인 가족으로 볼 수 있다. 반면, 부분임대아파트는 1세대 내에 4명이 거주하게 될지 10명이 거주하게 될지에 대한 판단이 서지 않는다.

이어 그는 “부분임대아파트도 주거공간이기 때문에 기본적인 생활 즉, 화장실과 부엌 등 생활할 수 있도록 만들어야 하는데 현실적으로 20㎡ 내외의 공간에 이를 모두 집어넣는다는 것이 현실적으로 가능성이 낮다”며 “몇몇 건설사 등이 홍보하는 부분임대아파트 평면의 경우 아직까지는 아이디어 단계일 수 있다”고 말했다.

◇공사비상승 불가피
두 번째로 사생활 침해 문제다. 건자재 기술이 비약적으로 발전해 소음 등의 사생활침해 염려는 할 필요가 없고, 설계과정에서 아예 접근성을 최소화 하는 방안이 있다고 몇몇 설계자들은 말한다.

하지만 아파트란 공간의 특성상 소음은 발생할 수밖에 없고 만에 하나 완벽한 독립성을 확보할 수 있다하더라도 공사비 상승이 불가피하다. 이는 미분양 적채와 원주민 재정착률이 10% 안팎인 걸 감안할 때 현실적으로 ‘배보다 배꼽이 더 큰’ 공상에 그칠 가능성이 높다. 여기에 집주인과 임대인이 함께 생활할 경우 서로 눈치가 보여 조심하겠지만 모두 임대인이 살 경우 주민 간 싸움 등 사회적 문제로도 번질 가능성도 배제할 수 없다.

◇제도화가 필요하다.
세 번째, 일단 부분임대아파트에 대한 부분이 서울시에서 흘러나온 이야기일 뿐 아직까지 제도화가 되어 있지 않았다는 문제점이 있다.

이와 관련해 한 부동산 전문가는 “아파트를 건립할 때 명확한 법적 기준과 시스템을 적용하는데 반해 부분임대아파트의 경우 최소한의 가이드라인도 마련하지 않고 서울시가 우선적으로 발표한 것을 볼 때 한시적 정책으로 끝나고 말 것으로 예상된다”며 “만약 부분임대아파트가 지금보다 더욱 활성화 돼 서울시에서 가이드라인을 만든다 하더라도 국토계획을 총체적으로 책임지는 국토해양부에서 받아들이지 않을 가능성이 높다”고 말했다.

◇주민간의 위화감도 우려 대상
더불어 부분임대아파트에 대한 주민들의 호응도 역시 간과해서 될 문제가 아니다. 이유인 즉, 아파트 한 동에 어느 집은 부분임대아파로 어느 집은 일반아파트로 짓는 것을 주민들이 받아들일 수 있게냐는 것이다. 지금도 집값 하락을 우려해 재개발 사업지들의 경우 임대아파트를 단지 구석에 따로 배치하는 등 각고의 노력을 기울이고 있는데 말이다.

이 밖에도 한 부동산포털 팀장은 “부분 임대주택을 전세 줄 경우 다가구주택처럼 집주인이 전세권 설정을 꺼릴 수 있다”며 “사실상 한집에 거주하는 셈이기 때문에 세대분리도 어렵고 만약 집이 경매로 넘어갈 경우 우선변제권이 없어 대항력을 내세우기도 어렵다”고 우려를 표했다.
이처럼 부분임대아파트는 제도적으로 풀어야 할 과제도 있으며, 경제적 측면에서 조심스럽게 접근해야 할 숙제도 남아 있다.

◇역기능 속에서도 추진되어야 하는 이유…저 출산, 고령화에 따른 1~2인 가족에 따른 신 거주문화
그럼 이처럼 해결해야 할 과제가 있는데도 건설사들이 앞 다퉈 부분임대아파트를 선보이는 이유는 무엇일까. 정답은 명쾌하다. 부분임대아파트가 新주거트렌드로 자리 잡을 경우 원주민 재정착률 상승효과는 물론 출산 및 고령화에 따른 1~2인용 주택수요 증가와 인구구조 변화에 적극 대비할 수 있어 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있을 것으로 전망되기 때문이다.

아울러 건설사 입장에서는 매매가 사실상 끊기고 청약률은 바닥을 치는 단지들이 심심찮게 등장하고 있는 가운데 침체된 주택시장을 공략하기 위한 일종의 생존본능 같은 것이다.

따라서 부분임대아파트 도입은 국내에 필요한 부분이니 만큼 좀 더 신중한 접근을 통해 도시형 주택과 차별화 된 새로운 주거트렌드로 발전시켜 나갈 필요성이 있다.


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