2015 주택시장 매매, 전세동반상승예상

2015 주택시장은 본격적인 상승국면이 예상된다. 지난 7.4대책의 LTV, DTI 주택담보대출완화와 9.1대책의 재건축연한단축, 청약제도개선, 신도시 공급중단 선언 등 연달은 박근혜정부의 부동산정상화대책발표 여파로 경기전망에 대한 부정적 인식의 전환 및 구매심리가 개선되고 있다. 전세가격의 고공행진으로 인해 전세가율이 70%를 넘어섬에 따라 소위, 미친 전셋값에 놀란 실수요층이 주택구매에 나섰다.

2014년 주택시장은 기로에 섰다. 수요초과로 인한 전월세의 지속상승과 더불어 초이노믹스로 불리는 확장적 재정, 통화정책 그리고 규제개혁, 금리 및 대출완화 등 정책변화, 부동산생태계의 변화로 투자심리가 호전되면서 실수요자의 구매력이 다소 충전되었다.

그런 가운데 2주택자 임대소득과세방침과 규제완화정책에 따라 부동산 시장이 정부정책에 따라 오락가락하는 등 롤러코스트 현상도 연출됐다.

암튼, 2014년 주택시장은 거래증가-가격상승의 바닥권 탈출 신호와 함께 추세상승세로의 전환점(TURNING POINT)및 상승기반이 조성되었다는 분석이 힘을 얻고 있다.

특히나 주택시장의 선행지표, 선행시장인 재건축단지 급등과 분양시장의 호황, 미분양 물량감소추이는 주택시장에 청신호를 켰다. 예컨대, 재건축 3인방이라는 불리는 잠실주공 5단지, 반포주공 1단지, 개포주공단지는 2013년말 기준, 15~30% 급등실현후 11월 이후엔 조정국면에 돌입한 양상이다.

-핵심지표, 싸이클상 향후 주택시장은 상승에 무게감

그렇다면, 2015년도 주택시장은 어떻게 변화할까. 상승세가 이어질 수 있을까. 전세와 매매시장은?

주택시장의 미래예측과 관련해서는 선행지표와 핵심변수, 수요공급요인, 경기의 순환변동싸이클 등 여러 측면에서 종합적으로 분석해볼 필요가 있다.

먼저, 주택시장 관련 핵심지표와 핵심변수영향을 살펴보자.

집값의 향방을 미리 알 수 있는 주요지표로는 거래량, 주택구매력지수, 부동산소비심리지수 등이 있다. 특히 거래량지표는 가격에 1~2분기 선행하는 특성을 지닌 주요선행지표다.

2014년도 10월말 기준으로 주택거래량을 보면 전국 818,321가구, 수도권 377,532가구, 서울 120,888가구, 강남3구 18,883가구, 지방 440,789가구로 각각 21.5%, 33.2%, 38.3%, 43.8%, 12.9%가 증가했다. 특히 서울과 수도권은 40% 가까이 급증함으로서 향후 가격상승기대감을 높이고 있다.

또한, 주택시장에 직․간접적인 영향을 미치는 핵심변수로 실물경기, 정책, 금리, 수급구조, 투자심리 등이 존재하지만 2015년도는 금리와 실물경기, 입법리스크가 가장 중요한 변수로 꼽힌다.

-2015 수도권강세 지방보합속, 매매와 전세 동반상승

이상의 내용을 종합정리하면, 2015년도 주택시장은 전세가격과 함께 매매가격이 동반상승하는 가운데 수도권은 강세, 지방도시는 보합세가 출현할 가능성이 높다. 특히, 수도권은 지난 5~6년간 집값이 장기간 하락한데다 금융과 세제, 재건축과 분양시장 등 정책적 수혜가 집중되고 있는 점으로 보아 의외로 강한 장이 분출될 가능성도 존재한다.

한편으로 주택수급과 인구이동, 자금이동 등 여러 변수를 감안 시 지역별 차별화 및 양극화 현상의 재연가능성도 높다. 이를테면 강북과 강남, 서울과 수도권, 수도권 남부와 북부지역간의 지역편차는 더 벌어지고 강남재건축단지, 재건축분양시장, 강북재개발, 위례신도시, 세곡․내곡지구, 제2동탄신도시, 하남미사지구 등 인기지역과 비인기지역간의 격차는 더 커지지 않을까 판단된다.

지역적으로도 부산, 대구, 울산, 대전, 세종시 등 지방도시에서 서울 등 수도권으로 그 중심이 이동할 것으로 관측된다. 경기회복과 수급구조변화에 따라 중고주택에서 새주택으로, 소형주택에서 중대형주택으로의 수요이동도 점차 점쳐진다. 청약통장 1순위자 급증과 분양가상한제폐지이전에 재건축, 재개발지분과 분양시장을 선점하려는 수요자의 경쟁으로 인해 분양시장과 기존시장의 양극화도 예상된다. 아울러, 도심권에서 신도시지역으로의 투자확대 및 고급주택으로 주택수요의 질적상향도 예견된다고 하겠다.

따라서, 2015 부동산 시장은 수도권강세, 지방보합속에 매매와 전세시장의 동반상승속에 지역별, 상품별로 양극화현상이 나타날 것으로 전망된다. 다만, 미국 등 선진국의 금리인상여부, 실물경기, 분양가상한제와 재건축초과이익환수제등 부동산 3법이 국회에서 입법통과할 수 있을지 여부가 2015년도 주택경기전망관련하여 3대관전 포인트가 될 것으로 보인다.

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