건설경기 악화땐 ‘컨소시엄이 해결사’

<건설사 부도로 눈덩이처럼 불어나는 금융부담…컨소시엄으로 극복하라!>
건설경기지표가 악화되고 있다. 최근 현대경제연구소나 KB금융지주경영연구소, 김광수경제연구소 등이 내놓은 건설·부동산에 관한 자료는 건설·부동산 시장이 더욱 악화될 것이라는 분석이 큰 비중을 차지하고 있다. 이렇듯 부동산경제의 기틀이 무너지는 상황에서 일본의 장기불황이 본격적으로 시작됐다는 의견은 이제 새로울 것도 없다.

결국 부동산경기의 피폐는 건설경기 악화로 이어지고 이는 곧 건설회사 몰락이라는 시나리오가 쓰이는 것도 피하기 어려워졌다. 공사 도중 건설사의 부도 또는 워크아웃은 재건축·재개발 조합원에게 치명적인 피해를 입힐 수 있다. 부도에 따른 공사지연은 곧 금융이자 증가로 이어져 그 피해가 조합원에게 고스란히 전가 될 수 있다.

재건축·재개발사업의 특성상 철거 및 착공을 위해 집단이주를 해야 하고 이 때 이주비가 주어지는데 이 비용이 한 사업구역 당 몇 천억원에 이르고 이에 대한 매월 이자가 몇 십억~몇 백억원에 달해 ‘공사지연=조합원 부담금 상승’이라는 공식을 만들게 된다.

◇재건축·재개발 조합원, 피해 최소화 위해 슬기로운 판단 요구돼

지금과 같은 건설경기 침체시기에는 무엇보다 재건축·재개발 조합원 스스로 슬기로운 판단을 내려야 한다는 것이 관계 전문가들의 설명이다.

한 건설 전문가는 ‘컨소시엄’업체를 시공사로 선정하는 것도 자칫 발생할 수 있는 피해를 최소화하는 방안이 될 수 있을 것으로 내다봤다.

컨소시엄은 한 사업구역을 2곳 이상의 시공사가 공동으로 참여하여 계약된 지분별로 공사에 임하는 사업형태로 책임을 전가한다는 문제와 단일브랜드에 비해 집값 상승률이 저조하다는 단점이 제기돼 왔지만 이는 지역적·시대적 상황에 따라 달라질 수 있는 것이며, 자칫 단일회사를 선정한 사업구역에서 부도 등으로 인해 공사가 지연될 경우 컨소시엄이 안고 있는 문제보다 훨씬 더 큰 위험을 초례할 수 있다는 것이 전문가의 설명이다.

컨소시엄 방식은 2개사 이상이 참여하기 때문에 어느 한 곳이 부도 등으로 인해 문제를 일으켜도 다른 한 곳이 이를 승계 또는 인수해 사업을 추진하는 장점이 있다. 사업지연에 따른 공사비 인상요인이 최소화 되는 것이다.

실제 부산 서구의 재개발사업구역 중 한 곳인 서대신7재개발은 지난 2006년 대우건설과 H중공업 컨소시엄을 시공사로 선정했다. H중공업을 컨소시엄으로 선정한 이유 중 하나는 부산지역을 모체로 하고 있는 건설사를 시공사로 선정할 경우 10%의 용적률 인센티브를 부여한다는 이유 때문이었다. 하지만 최근 H중공업의 경영악화로 서대신7구역에 대한 정상적인 사업지원이 어려워졌고, 조합은 어려움을 겪게 됐으나 주관사로 지정돼 있는 대우건설이 H중공업의 지분을 모두 인수하면서 서대신7구역은 정상궤도를 타고 사업을 추진할 수 있게 됐다.

인천 중구의 한 재개발구역도 이와 유사한 이유로 컨소시엄으로 선정한 업체와의 계약을 해지하고 주관사인 A건설이 모두 인수하는 조건으로 사업을 재개하고 있다. 이곳은 A건설과 P산업이 컨소시엄으로 공사를 수주한 구역으로 P산업의 경영악화로 인해 조합원간의 갈등이 계속됐으며, 착공시점 지연으로 조합원이 예상치도 못하게 피해를 떠 앉아야 하는 입장이 되었다. 하지만 구세주로 나선 컨소시엄 주관사 A건설이 P산업의 지분을 인수하는 작업이 진행 중에 있어 이곳 재개발구역은 정상적인 사업이 가능하게 됐다.

통상, 아파트 건설 도중 시공사가 부도 등의 이유로 공사를 할 수 없게 되면 ‘대한주택보증’의 책임 하에 인수 가능한 시공사를 물색하고 그 업체와 계약한 후 공사를 재개한다. 이 때 법적인 처리문제와 인수인계 절차로 지연되는 공사기간은 짧게는 6개월에서 길게는 1~2년이 소요될 수 있다. 이로 인한 조합원의 금융피해는 보상받기 어렵다.

◇컨소시엄은 조합원에게 일종의 ‘보험’

건설경기 침체는 건설사 자금 압박으로 이어지고 이는 곧 부도 등 돌이키기 어려운 문제로 번지기 마련이다. 최근 ‘김광수경제연구소’에서 발표한 ‘상위 50개 건설사 경영 실태 분석 결과’에 따르면 워크아웃 또는 법정관리에 들어간 건설사가 13곳에 이르고 올해와 내년 안에 부도가 날 위험에 직면해 있는 건설사가 추가로 19곳, 당장 부도 위험은 없지만 경영이 악화될 가능성 있는 요주의 건설사도 13곳이나 되는 것으로 나타났다. 우량 건설사로는 5개 업체 밖에 안 된다는 분석이다. 흔히 도급순위 20위 권 이내라면 안정권에 들어가며 경영상태가 양호한 우수한 업체로 인정되지만 실체는 그렇지 못하다는 것이다.

이렇듯 김광수경제연구소의 분석 결과는 지금의 건설경기 상황을 대변하고 있으며 자칫 돌이킬 수 없는 피해가 발생할 수 있다는 것이다. 이런 상황에서 한 곳의 건설사만 선정해 사업을 추진한다는 것은 자칫 발생될 수 있는 우려를 피하기 어렵다는 의미로도 해석할 수 있다.

이에 대해 부동산1번지 박원갑 소장은 “재개발·재건축사업에서 컨소시엄업체 선정은 보험을 드는 것과 같다”며 “한 곳이 어려운 상황에 직면해도 공동 시공하는 다른 업체에서 이를 인수해 사업의 차질을 막을 수 있어 조합원에게는 보험의 효과가 있을 것이다”고 전했다.

보험은 자칫 발생할 수 있는 상황의 피해를 미연에 방지하는 것으로 재건축·재개발사업의 컨소시엄은 지금의 상황에서 최적의 업체를 선정하는 것과 같다는 것이다.