이 글은 부동산114의 자료에 의해 작성된 것으로 일부 수정된 부분이 있음을 알려드립니다.
바야흐로 월세의 시대다. 지난해 처음으로 전∙월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중이 40%를 돌파했고, 전체 임대차가구의 월세비중은 55%를 넘어섰다. 월세가 저금리 시대의 대세로 자리잡은 것이다. 이처럼 월세를 중심으로 임대차시장이 변모하면서 전세시장과는 다른 관점으로 월세계약에 임할 필요성이 높아졌다. 월세 시대를 맞아 ‘월세 방’을 어떻게 구하고, 어떤 것을 주의하여 실제 계약에 임해야 할 지 살펴보자.
▣ 월세시대 ‘너 자신을 알아야’ 제대로 된 월세
좋은 월세를 구하기 위해서는 우선 나 자신부터 먼저 알아야 한다. 과거 전세 중심의 임대차시장에서 임차인의 주거비용은 공과금이나 관리비를 납입하는 정도에 불과했다. 하지만 이제는 매월 나가는 월세에 대한 지급 여력, 즉 적정 소득을 확보해야 한다. 예를 들어 월 150만 원의 소득을 올리는 사람이 월세 50만 원의 원룸을 계약한다면 어떻게 될까? 체감소득이 100만 원 이하로 크게 줄어들 뿐만 아니라 관리비(공과금포함) 10~20만 원까지 납입하면 생활 유지를 위한 최소 비용, 즉 최저생계비까지 위협받을 가능성이 높다.
이처럼 본인의 소득과 자산에 대한 적절한 소비계획 없이 월세 계약에 나설 경우 의식주 생활에 큰 위협이 될 수 있음에 주의해야 한다. 따라서 월세 계약은 본인의 월 소득에 10~15%의 비용부담 수준으로 관리하는 것이 현명하다. 관리비까지 고려할 때 실제 소득이 크게 줄어든 사실을 뒤늦게 인지하고 후회하기 때문이다. 만약 월 300만 원의 소득을 올리는 사람이 45만 원의 월세와 관리비 20만 원을 납입한다면 실제 소득은 235만 원으로 크게 줄어들 수 있다.
▣ 손품∙발품 활용해 ‘맞춤형 월세’ 찾아라
본인의 소득과 자산수준을 인지했다면 손품과 발품을 통해 나에게 맞는 ‘맞춤형 월세’를 찾아야 한다.
스마트한 시대라도 현장에서 월세 방을 확인하는 ‘발품’은 필수코스다. 월세가격이 주변시세대비 상대적으로 저렴하다면 방에 일부 하자가 있을 수도 있어 눈으로 직접 확인해야 하기 때문이다. 이 때문에 실제 방문을 통해 채광이나 일조상태, 소음, 벽지∙장판, 배수, 결로, 관리비 등의 여러 가지 사항을 직접 체크해 봐야 한다. 발품에 나서기 전, 체크리스트를 여러 장 만들어 가는 것도 한정된 시간에 속도감 있게 방을 확인할 수 있는 방법이다.
▣ 계약서 작성법? 왕도는 없다 ‘기본에 충실’
마음에 드는 월세 방을 구했다고 안심해선 안 된다. 오히려 계약서를 작성하는 시점부터가 본 게임이다. 세입자는 마음에 드는 월세 물건을 발견하면 다소 서두르는 경향이 있는데 ‘급할수록 돌아가라’는 말처럼 너무 조급하면 소중한 보증금을 지키지 못하는 경우들도 종종 발생하므로 기본에 충실한 계약서 작성이 더더욱 요구된다. 월세 계약서 작성시 가장 중요하게 살펴봐야 할 3가지 요소를 살펴보자.
첫째. 기본중의 기본, 얼굴(face) 확인하기
사람, 부동산 모두 실제 얼굴을 확인하는 작업들이 필요하다. 주택 등의 부동산은 등기부등본을 통해, 계약의 당사자들은 주민등록증이나 주민등록등본 등을 통해 거주할 월세 방의 실체를 보다 면밀하게 살펴볼 수 있다.
# 등기부등본
등기부등본은 주택의 권리관계를 보여주는 증서로, 부동산에 대한 일종의 진단서로 볼 수 있다. 내용은 표제부(건물 표시)와 갑구(소유권 관한 사항), 을구(소유권 외 권리사항)로 나뉘며, 지번을 정확히 알고 있다면 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 발급할 수 있다. 등기부에는 계약하려는 물건의 면적정보와 건물유형, 호수(아파트, 연립, 오피스텔), 층(단독, 다가구, 도시형생활주택), 소유관계, 소유권 이외의 근저당권(담보대출) 등을 확인할 수 있으므로 월세계약서를 작성할지 말지에 대한 확실한 판단을 도와준다.
# 등기부상의 소유권자
등기부를 통해 문제가 없는 것을 확인했다면, 계약 당사자(임차인 입장에서는 임대인)의 신분이 등기부와 일치하는지 확인해야 한다. 간혹 대리인을 통해 계약에 임하는 경우가 있는데 등기부상의 권리자가 아니므로 차후 분쟁 발생 시 사실관계 입증이 어려울 수 있다. 따라서 계약의 당사자가 국내에 없다든지 하는 불가피한 사유가 아니라면 대리인과의 계약서 작성은 피하는 것이 상책이다. 만약 대리인과 계약한다면 실소유자의 인감증명서와 신분증, 대리인에 대한 위임장과 신분증 등의 필수서류를 꼼꼼하게 확인해야 한다.
둘째. 월세 보증금, 계약서로 온전하게 지키기
월세는 보증금이 500~2,000만 원 수준인 경우가 많아 권리관계 설정에 소홀한 경우가 많다. 하지만 선 순위의 대출금이 집 값의 80%을 초과한 상황이라면 경매 시 보증금을 모두 떼이는 경우가 발생할 수도 있으므로 주의해야 한다. 또한 전세와 달리 월세는 임대인과의 수리∙수선 관련 사항을 더 상세하게 명시할 필요가 있다. 전세와 달리 일반적인 통념 상 월세 방에 대한 수리∙수선 부담은 임대인에게 있다는 인식이 높기 때문이다.
# 월세보증금 권리순위
계약 전 임대차보증금에 대한 권리관계 순위를 명확하게 정리해야 한다. 일반적으로 담보대출 성격의 근저당권이 설정된 주택들이 많은데, 집값이 1억 원이라면 보증금보다 앞서는(먼저 설정된) 선 순위 대출금 합이 8,000만 원(집 값의 80%)을 초과하는 경우라면 다소 위험하다고 볼 수 있다. 최악의 경우 강제경매로 보증금의 일부나 전부를 떼일 위험이 발생하기 때문이다. 또한 담보대출이 없는 깨끗한 주택임에도 불구하고 미납된 국세 때문에 경매에 들어가는 경우들도 있으므로 계약 전에 임대인의 납세증명원을 확인하는 것도 최근 중요해진 사항이다.
# 입주 전∙후 수리∙수선부담
이사할 월세 집에 수리가 필요한 중요시설이 있다면 잔금이 지급되기 이전에 수리의 완료 시기를 특정해야 한다. 하지만 단순한 수리가 안 된다는 이유 계약을 파기하기는 어려우므로 계약할 때 약정 시기까지 수리가 안된 경우에 대한 책임소재와 금전부담을 명확하게 작성해 두는 것이 좋다.
입주한 후에도 건물의 사용(감가상각)에 따른 수리비용은 항시 발생한다. 판례에서는 난방 등의 주요설비에 대한 노후, 불량으로 인한 수선은 임대인이 부담하며, 전구 등 통상적이고 간단한 수선과 소모품 교체 비용은 임차인이 부담하는 것으로 해석한다. 하지만 과거에는 이러한 내용을 미리 정하지 않고 계약서의 작성을 마무리하는 경우가 많아, 임대인과 임차인간 불필요한 수리비 논쟁이 발생하는 경우가 많았다. 월세에 거주하는 임차인이 특히 관심을 가지고 챙겨야 할 기본적인 권리라고 할 수 있다.
셋째. 계약내용 실수는 ‘절대 금물’
계약서 작성을 위해서는 필수적으로 보증금의 10%를 준비한다. 10%의 계약금은 해약금의 성격도 동시에 지니고 있으므로 임차인은 이 돈의 반환을 포기하면 계약의 파기가 가능하며, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 반환하여야 계약파기가 가능하므로 매우 신중해야 한다. 특히 계약서 상의 물건표시나 계약내용을 잘 못 기재해도 작성 이후에는 계약수정이 어려울 수 있으므로 내용의 실수는 절대 금물이다.
# 월세 방의 표시
원룸 형태의 월세 방은 동∙호 구분이 명확하지 않아 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 호수의 구분이 없는 도시형생활주택이어서 임차부분이 명확하지 않은 경우라면 소재지 란에 층(1층, 2층, 3층)에 대한 구분을 표시하고, 임차할 부분 란에는 해당 층에서의 위치(ex-우측, 중앙, 좌측), 세부 면적 등을 상세하게 적어두는 것이 현명하다. 만약 옥탑 방이나, 등기 없이 불법 개조된 물건처럼 정확한 표시가 어려운 경우라면 보증금을 최소화 하는 것이 현명한 방법이다.
# 보증금∙월세 계약내용
계약내용은 보증금과 월세의 정확한 금액과 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 입금시기를 정하는 것으로 계약금은 계약서를 작성한 날 지급되며 중도금과 잔금은 상호 협의 하에 정확한 일자를 정한다. 계약금은 해약금의 성격이 있지만 중도금이 입금된 이후부터 계약 당사자 일방의 사정으로 인한 계약 파기는 불가능하므로 중도금 지불에 특히 더 신경 써야 한다. 단, 개인과 개인 간 거래에서는 중도금 지급 없이 바로 잔금 납입으로 마무리되는 계약이 대부분이라는 점도 알아 두어야 한다.
한편, 월세 임대차기간은 통상적으로 1~2년으로 정해지지만 2년 미만으로 정해진 경우라면 임차인은 선택에 따라 2년을 주장할 수도, 원래의 1~2년을 주장할 수도 있다. 그러나 임대인 입장에서 보면 2년 미만의 계약서 작성은 어차피 2년을 보장해 주어야 하므로 다소 불리하다는 인식이 강하다.
# 특약사항
특약이란 본 계약에서 보장받거나 보장받지 못한 내용을 당사자간 합의에 의해 정하는 것을 말한다. 예를 들어 ‘방범 창 설치비용을 임대인이 부담하기로 한다’처럼 세입자에게 유리한 내용을 넣을 수도 있다. 따라서 꼭 필요한 내용인데도 불구하고 계약서 양식에서 명시하기 어려운 내용이라면 특약을 통해 보장받아야 한다는 점을 반드시 명심해야 한다.
▣ 전세와 같은 듯 다른 월세, 임대인과 임차인 ‘커뮤니케이션’
전세와 달리 월세는 1년 이내의 단기 계약도 많아 임대인과 임차인간 정기적인 커뮤니케이션이 필수다. 전세는 계약기간 동안 별도의 임대료(차임) 지급이 없는 계약이므로 만기(보통 2년)가 도래하는 1~3개월 전에 이사∙재계약 등의 여부만 서로 확인하면 된다.
하지만 월세는 계약기간이 2년 미만으로 단기인 경우가 많고, 월세를 매 월 임대인 통장으로 입금해야 하기 때문에 임대인 입장에서는 입금여부를 틈틈이 확인해야 한다. 반면 임차인 입장에서는 입금을 못하는 피치 못할 사정이 있을 수 있어 임대인과의 상호 커뮤니케이션이 필수다. 또한 노후된 주택은 수선 등의 문제가 자주 발생하므로 임대인에게 수리요구를 정기적으로 요청하는 경우도 많다.
이처럼 월세는 전세와는 달리 임차인과 임대인 사이에 의견 충돌이 일어날 가능성이 매우 높은 계약형태로 볼 수 있다. 따라서 계약서에서 온전히 확보되지 않은 권리사항이나 법적인 분쟁이 발생할 경우에 대비하여 임차인은 임대인에게 임대인은 임차인에게 정당한 요구를 할 수 있는 소통의 끈(연락처 1~2개 이상, 주민등록 외에 실제 거주 주소)을 분쟁 발생 이전에 미리미리 확보해 둘 필요가 있다.