재개발 일반분양...로얄층 당첨되려면
재개발 일반분양...로얄층 당첨되려면
  • 신대성 국장
  • 승인 2015.05.01 10:05
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일반분양이 크게 성행하는 지금 아파트 로얄층 당첨은 프리미엄 3, 4000만원을 좌우하는 중요한 순간이다.
한데, 분양가가 저렴한 공공분양은 치열한 경쟁률로 수십 대 1을, 또는 수백대 1을 오가는 상황에서 당첨을 꿈꾸기는 힘든 상황이다.
재개발의 경우 민간분양이지만 인프라가 갖춰진 기존 도심지에 건립한다는 점에서 매력적이다. 또 분양가가 주변 시세보다 낮다면 금상첨화가 아닐 수 없다.

다만, 재개발지역에 공급되는 아파트의 로얄층은 대부분 조합원 차지다. 일반분양에 앞서 조합원분양을 먼저 하기 때문이며, 특히 조합원 분양 때 비 선호 동이나 층, 면적은 제외하고 추첨하기 때문에 조합원이 먼저 좋은 곳을 차지하게 된다.

실제, 부동산114가 내놓은 자료에 따르면 지난 4월에 분양한 서울 서대문구 북아현동 A아파트는 평균 13~20층으로 구성되고, 총 940가구 중 315가구를 일반분양 했다. 9층 이상의 일반분양은 315가구 대비 29%에 불과한 92가구만 배정됐다. 선호도가 높은 소형면적 로열층은 조합원이 선점한 것이라고 한다.

이렇듯, 조합원의 선점 이후의 일반분양은 그야말로 자투리가 아닐 수 없다.
그렇다면 원하는 아파트에 로얄층을 차지하는 방법은 무엇일까.

간단하다. 바로 조합원이 내놓은 물건을 사는 것이다. 관리처분인가 난 경우 지분가격이 호가중심으로 많이 오른다. 분명한 것은 이 때 매입해도 일반분양가격을 넘지 않는 경우가 많다. 즉, 일반분양에서 당첨 확률은 100%로 올리면서 일반분양 청약자보다 좋은 동, 층을 차지할 수 있다는 것이다.

좀더, 수익을 높이려면 관리처분인가 전단계의 사업지를 조사하고 그곳의 지분을 매입하는 방법이다. 앞서 적시했듯 지금의 지분가격은 일반분양이 임박할수록 가격이 오르는 경향이 짙다. 다시 말해 일반분양이 이뤄지기 전전단계의 지분을 한발 앞서 매입하면 낮은 가격에 매입이 가능하다는 게 결론이다.

사실 부동산상황이 좋지 않을 때 이런 방법은 추천할 만하지 못하다. 사업은 경기를 비례곡선이다. 호경기에는 수익이 높아지는 것이 눈에 보여 사업이 빨라지지만, 반대의 경우 역시 수익률 계산이 않 되기 때문에 정체되어 있다. 여기에는 시공사 즉 건설사도 한몫을 하는데, 경기가 좋으면 조합에 자금지원이 풍부해져 사업이 빠르고, 반대로 좋지 않을 때는 자금지원을 막아 사업을 못 가게 하는 경향이 있다.

작금의 상황이라면, 일반분양 전전단계의 사업지를 물색하여 선투자를 하는 것도 좋은 방법이다. 방법을 몰라 고민하는 초보투자자들도 많다. 그것은 기우다. 해당 지역 부동산사무실 3~4곳만 들려 정보를 듣다보면 쉽게 알 수 있는 것들이니 말이다.