개포주공 재건축사업 본격화에 겹호재지만 큰 상승 기대 어려워
정부가 재건축 초과이익 환수제도의 부담금을 현재보다 50% 완화하고, 부과 면제 대상도 확대하는 방안을 추진한다.
국토해양부는 이 같은 제도개선안을 확정하고, 이번 정기국회에서 관련 법 개정을 추진한다고 밝혔다. 이 제도가 시행되면, 1인당 최고 1억~2억 원으로 예상되는 강남권 재건축 단지의 부담금이 절반으로 줄어들 것으로 예상된다.
재건축 초과이익 환수제는 재건축 준공시점 주택가격에서 추진위원회 승인시점 주택가격과 정상주택 가격 상승분 개발비용 등을 뺀 나머지 금액이 3000만원을 초과할 경우 차등 부과율을 곱해 부담금을 산출하게 된다.
이는 재건축 아파트가 투자자들이 많이 몰리는 부동산 상품으로 이 제도를 시행함으로써 재건축 수요를 줄여 가격을 낮추겠다는 취지였다. 하지만 부작용이 많다.
재건축 초과이익 환수제의 부작용
재건축 부담금은 준공시점의 소유자가 내야 한다. 즉, 준공시점 현 소유자는 전혀 시세차익이 없으나, 이 아파트가 그 전에 시세가 많이 올랐다면, 준공시점 기준 소유자가 부담금을 내야 한다.
재건축 아파트 사업 기간은 빨라야 7년 정도다. 그 기간 중에 소유자는 여러 번 바뀌어도, 다른 사람들은 시세 차익에 대한 양도세만 내면 되지만, 준공시점 소유자는 시세차익이 없어도 재건축 부담금을 내야하기 때문에 형평성 문제가 많다.
특히 최근에는 부동산 장기 불황으로 재건축 아파트 가격이 대부분 떨어졌기 때문에 손해를 볼 사람들이 많다.
또 재건축 초과이익 환수는 공급물량이 필요한 지역에 오히려 공급 감소를 낳기도 했다. 재건축 초과이익 환수는 조합들의 부담이 큰 만큼 재건축 사업 진행에 걸림돌이 되어 왔다.
특히 강남권의 경우에는 강남 유입을 희망하는 대기 수요자는 많다. 반면, 강남권에서 나올 주택 공급은 대부분 재건축에 한정되어 있다. 이런 가운데 재건축 초과이익 환수 등의 재건축 규제들이 재건축 사업의 걸림돌이 되면서 공급 감소로 이어지고 있다.
재건축 초과이익 환수제 완화에 따른 시장 영향
재건축 초과이익 환수제는 조합원들의 수익과 직결되기 때문에 이 제도가 완화 될 경우에는 그 동안 지지부진했던 재건축 사업 진행에 탄력을 줄 것으로 예상된다. 또한 과거처럼 폭등 수준은 아니지만 서서히 가격 상승을 이끌 수 있을 것으로 전망된다.
조합원 부담금이 크게 줄어드는 만큼, 재건축 사업 진행 가속도가 붙을 것으로 예상된다. 그 동안 재건축 사업 준공을 코 앞에 두고도 사업에 속도를 가하지 못했던 이유도 조합원 부담금의 영향이 컸다. 하지만 재건축 초과이익 환수제가 완화가 될 경우에는 조합원 부담금이 절반으로 줄어드는 등으로 시세차익이 더 높아지는 만큼 사업 진행에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보인다.
재건축 초과이익 환수제가 완화가 되면 수혜가 예상되는 단지는 부담금 부과 대상인 추진위 설립부터 사업시행인가 단계까지들의 단지들이다. 강남 개포주공, 대치 은마, 고덕시영, 둔촌주공, 가락시영 등이 수혜가 예상된다.
이중에서도 서울의 대표적인 저층 아파트 단지이며, 지난 4월 지구단위계획이 수립된 데 이어 2단지와 3단지, 4단지의 세부적인 재건축 계획안이 확정되는 등 사업이 본격화되고 있는 개포주공 단지가 큰 수혜가 예상된다.
재건축 초과이익 환수제 완화는 침체돼 있는 부동산 경기 회복에도 긍정적인 도움을 줄 수 있을 것으로 보인다. 과거 부동산 시장 회복은 강남 재건축 아파트가 스타트를 끊으면, 기타 서울지역, 신도시, 기타 수도권 등으로 확대되었다.
하지만 최근에는 글로벌 금융위기 등 시장의 불안 요소가 여전히 내재되어 있어 어떤 호재 발생에도 좀처럼 시장이 회복되지 못했다. 그래서 강남 개포지구 등 재건축 호재가 발생해도 강남권 재건축 아파트 가격이 깜짝상승만 보일 뿐 기타 다른 지역에까지 영향을 주지 못했다.
하지만 재건축 초과이익 환수제는 재건축 아파트 전체적인 호재인데다가 수익과 직결되는 호재이다. 따라서 폭등 수준은 어렵지만, 깜짝 상승이 아닌 작더라도 꾸준한 가격 상승을 이끌 수 있는 호재가 될 것으로 보인다.