고양 원당1재개발 시공사참여 ‘행복드림사업단’ 가장 유력!
고양 원당1재개발 시공사참여 ‘행복드림사업단’ 가장 유력!
  • 진우현
  • 승인 2011.10.20 14:48
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경쟁사 비해 공사비 가장 낮지만 컨소시엄은 ‘브랜드 파워 떨어져’

고양뉴타운사업 중 빠른 행보를 보이고 있는 원당1주택재개발정비사업조합의 시공사 입찰마감이 지난 18일 있은 가운데, 현대건설과 포스코건설·한화건설이 참여하는 ‘행복드림사업단’의 3.3㎡당 공사비 수준이 가장 낮고 기타 조건에서도 우위를 차지하고 있어 사실상 수주가 확실시 되고 있다.

■ 공사비 390만원으로 행복드림사업단, 조합원에 ‘행복주나’
원당1재개발조합이 제공한 참여시공사 조건비교표에 따르면 18일 입찰에 참여한 업체는 행복드림사업단을 비롯해 대우건설, 프리미엄사업단(현대산업개발·코오롱건설) 3개 업체로 이중 행복드림은 금융비를 포함해 390만원(3.3㎡당 공통)을 도급공사비로 제시했으며, 기호2번인 대우건설은 399만원, 프리미엄사업단은 395만원을 제시했다. 이로 볼 때 현대건설의 행복드림사업단이 가장 좋은 조건으로 사업에 참여했음을 알 수 있다.

■ 이사비 200만원으로 행복드림사업단 역시 우위
또 조합원에게 제공되는 이사비용에서도 현대 행복드림사업단은 조합원 개인에게 부과되는 제세공과금을 포함하여 세대 당 200만원을 제시했으며(유상인지 무상인지에 대해서는 자료에 명기되어 있지 않음), 대우건설은 100만원을 무상으로 지급한다는 조건을 내걸고 있다. 다만 현대산업개발과 코오롱건설의 프리미엄사업단은 이사비용을 제공하지 않고 있다.
이로 볼 때 역시 현대 행복드림사업단은 가장 좋은 위치를 확보하고 있어 수주가 유력시되고 있는 것으로 관측된다.

■ 기본이주비 3사 평균 ‘세대당 9000만원’
원당1재개발조합원을 위해 참여한 시공사 3사가 제시한 기본이주비는 평균 9000만원으로 제시됐다. 기호1번의 행복드림사업단이 평균 9000만원, 대우 측이 평균 1억원, 프리미엄사업단이 8000만원을 연 5% 변동금리로 제시하고 있다. 3사 모두 개인 담보 내 추가지금이 가능하며, 이 때 추가로 지급되는 이주비에 대한 금융비는 조합원이 부담해야 한다.

한편, 원당1재개발구역은 고양시 덕양구 주교동 551 일대를 재개발하는 사업으로 부지면적이 12만3537㎡에 달하며, 용적률 246%, 건폐율 25.37%를 적용해 36형 425가구, 56형 1379가구, 74형 671가구, 102형 12가구 등 총 2487세대가 들어서는 초대형 사업지다. 시공자 선정총회는 내달 6일 열릴 예정이다. 

※용어설명
<이주비와 이사비>
이주비는 재건축·재개발사업에서 조합원에게 반드시 주어져야 하는 돈이다. 일반적으로 이사를 하게 되면 기존 집에 대한 매매든 전세든 보증금을 빼고 가게 되기 때문에 그 비용이 그대로 또는 더하여 이사하는 집에 비용으로 처리된다. 하지만 재건축·재개발에서 이주는 철거를 위한 것으로 제3자가 해당 주택으로 이사 오지 않는 관계로 이주시에는 반드시 조합과 시공사가 보증하여 금융권으로부터 이주비를 받게 된다. 이 때 받는 기본이주비가 이자를 매달 납부하지 않아도 되는 돈이지만, 단지 이자를 내지 않는 무상 대여가 아니라 금융비는 공사비에 포함되어 있음을 조합원은 인지하여야 한다. 즉, 무상이 아니라 다른 수단으로 이자를 낸다고 생각하면 쉽다.

이사비는 말 그대로 이사할 때 필요한 경비로 사용되는 돈이다. 지금까지의 사례를 보면 이사비는 시공사가 선정을 조건으로 무상으로 주는 돈이다. 하지만 원당1재개발구역 조건비교표에서는 대우건설만이 무상지급이라고 명기되어 있고, 현대의 행복드림사업단은 무상이라는 기록이 있지 않아 확인을 요하는 부분이다. 프리미엄 사업단은 아예 이사비를 지급하지 않는다.
 

--------------<원당1재개발사업을 진단하다>--------------
3.3㎡당 공사비 390만원은 다소 높고, 더 오를 수도 있다?
주변지역 제시 공사비는, 그리고 추가 공사비 인상우려에 대해

원당1재개발구역의 상황에서 우려되는 것은 공사비의 추가인상에 대한 조합원의 압박이 일 수 있다는 것이다. 용산사태가 일었던 용산국제빌딩4구역의 경우 최근 시공사를 해지해 오는 11월 경 재선정하는 절차를 밟을 예정이다. 당시 시공사로 참여한 삼성물산과 대림산업, 포스코건설 컨소시엄은 선정당시 제시한 공사비가 현재와 맞지 않다는 이유로 큰폭의 공사비인상을 제시해 물의를 일으킨 바 있으며, 이에 대한 협의가 원활치 않자 조합은 불가항력적으로 계약해지라는 칼을 빼들었다.

이 뿐 아니라 경기도 안산의 재건축아파트인 군자주공6단지도 시공사의 높은 공사비인상 요구로 조합은 복잡한 사무를 보고 있으며, 왕십리3재개발조합 또한 삼성과 대우건설의 컨소시엄과의 계약을 해지하고 재선정 절차에 들어갔다.

■ 건설사, 철거 이후 공사비 인상 요구가 대표적 사례
사태가 이렇게 까지 오게 된 이유는 시공사인 국내 대형건설업체의 과도한 공사비 인상 요구 때문으로 풀이된다. 최근 세계적 금융위기 여파로 국내 부동산시장은 초유의 불황을 겪고 있다. 이런 가운데 건설업체의 고통 분담이 아닌 회피 목적의 공사비 인상요구는 도를 넘어서고 있다.
건설사의 공사비 인상요구가 거세지는 시기는 대부분이 철거 이후 착공전이다. 철거가 진행되면 조합원은 모두 이주하게 되는데 이 때 1개월 공사지연시 조합에 전가되는 금융부담은 매달 몇십억에서 몇 백억에 이른다.
시공사는 이를 볼모로 잡아 공사비 인상을 요구하고, 조합은 ‘울며 겨자 먹기’로 수개월의 협상 끝에 공사비 인상을 받아들이게 된다. 이런 사항이 시공사의 대표적 공사비 인상 수법으로 들어나고 있다.

재개발 관계자들은 원당1구역에도 주의보를 내리고 있다. 한 관계자는 공사비 산정 기준이 3개사 모두 현재 기준이며, 실제 공사 착공이 예정되는 2012년 말에서 2013년 기준(사업시행인가 후 분양신청, 관리처분인가, 이주까지 소요되는 기간의 합)은 없다는 것이다. 즉, 물가상승을 이유로 공사비 인상은 요구될 수 있으며, 실제 공사비 인상폭은 물가상승율에 그치지 않고 그 이상이 될 수도 있다는 우려를 표하고 있다.

관계자에 따르면 서울 서대문의 아현4구역의 경우 이곳 건설사가 구역 건물의 철거를 상당부분 진행하면서 공사비 인상을 요구했는데 인상 요구액이 무려 기존 제시된 공사비의 60%에 가까운 인상폭을 제시해 논란이 일었다고 전했다. 공사비 인상 요구로 파행이 거듭되는 재건축·재개발은 전국적으로 수백여 곳에 이른다.

이로 볼 때, 건설사의 공사비 인상은 단순한 물가상승율만을 적용하는 것이 아닌 그 외적인 부분까지 포함해 상식 밖의 인상폭을 제시할 수 있어 이곳 원당1구역도 주위가 요구되고 있다는 것이 관계자의 설명이다.

■ 3.3㎡당 ‘390만 원’은 과도하다?
원당1재개발사업에 제시된 도급공사비는 가장 낮은 액이 3.3㎡당 390만원이지만 이 공사비 또한 인근 지역과 비교할 때 다소 높은 액수라는 주장도 제기되고 있다.

지난 8일에 있은 안산 초지연립1단지의 시공사선정 총회에서 대우건설은 3.3㎡당 도급공사비 363만원 선을 제시해 수주에 성공했다. 또 다음날인 9일 시공사를 선정한 안양의 임곡3지구재개발은 GS건설과 현대산업개발이 컨소시엄으로 참여해 수주했다. 이 때 제시된 공사비는 암반지역임을 감안하고서도 388만원 선 이었다. 약 4개월 전인 6월에 있은 의왕시 오전동의 오전나재개발구역의 도급공사비는 374만원 선을 제시한 GS건설이 수주를 이뤄냈다.
이처럼 최근에 있은 수주지역의 제시 공사비만을 놓고 보더라도 원당1재개발구역에서 현대·포스코·한화의 행복드림사업단이 제시한 공시비는 다소 높다는 인식을 저버리기 어렵다는 설명이다.

하지만 이 같은 공사비는 지역적 현황과 구역이 안고 있는 내적 요인 즉, 지질이나 아파트 가격 수준 등으로 결정되는 것이어서 일괄적 산정은 어렵다는 설명도 관계자는 덧붙였다.



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