일본 부동산 디벨로퍼 탐방Ⅰ

▲ 자료제공=서울디지털대학 부동산학부
최근 한국부동산시장이 심상치 않은 것 같다. 특히 부동산 PF관련 사업의 경우 거의 위험수위에 도달한 것 같다. 그럼 도대체 한국의 부동산 PF사업이 왜 이 지경에 처한 것일까? 그 이유는 매우 다양하고 복잡하다. 하지만 한 가지 분명하게 말할 수 있는 이유는 한국에는 진정한 의미의 ‘부동산 디벨로퍼’가 없다는 것이다. 참으로 슬픈 현실이다. 필자는 수 십 차례에 걸쳐서 일본의 개발현장을 방문하였고, 그 때마다 한결같이 느꼈던 점은 바로 일본의 수많은 프로젝트들이 성공할 수 있었던 것이 바로 훌륭한 부동산 디벨로퍼들이 있었기 때문이라는 점이다. 이제 우리도 진정한 부동산 디벨로퍼들이 필요하다. 이는 시기적 필요성이라는 단순한 이유를 떠나서 시장의 바람이기도 하다. 이에 필자는 몇 차례에 걸쳐서 일본 디벨로퍼들에 대해서 독자들에게 소개하고자 한다. 그리고 이 보잘것없는 글이 한국의 진정한 부동산디벨로퍼 탄생에 조그만 도움이 되기를 조심스럽게 기대한다.
 
일본의 주요 부동산 디벨로퍼로는 상업용부동산 매출을 기준으로 할 때 三井不動産(미쯔이부동산), 三菱地所(미츠비시지쇼), 住友不動産(스미토모부동산), 東急不動産(토큐부동산), 東京建物(도쿄타테모노), 森ビル(모리빌딩) 순으로 6개의 대표적인 기업을 들 수 있다.
그럼 이번 호에서는 먼저 업계 부동의 1위 인 三井不動産(미쯔이부동산)에 대해서 살펴보기로 하자.

三井不動産(미쯔이부동산)

(1) 회사개요
東京都 中央区 日本橋의 미쯔이본관에 본사를 두고 있는 부동산회사로서 일본 최대의 부동산회사이다. 三井住友銀行, 三井物産과 함께 三井그룹의 핵심기업 중의 하나이다.
수많은 오피스빌딩, 쇼핑센터(라라포트 등), 아울렛 몰(미쯔이 아울렛파크 등), 호텔, 주택, 그리고 관련회사인 오리엔탈 랜드가 운영하고 있는 도쿄 디즈니리조트 등 광범위한 분야에 걸쳐 사업을 전개하고 있는 일본의 대표적인 부동산 종합회사이다.
미쯔이 부동산은 1914년 三井合名会社에 부동산부서를 설치하여 미쯔이 본관을 관리해오다가 1941년 7월 부동산부문을 분리하여 三井株式会社를 설립하였다. 이후 1949년 도쿄증권거래소 1부에 상장하였으며, 2009년 3월 현재 자본금 1,742억엔, 매출액 5,221억엔(계열사 포함 1조4,189억엔), 총자산 3조 2,088억엔(계열사 포함 3조7,583억엔), 종업원 1,154명(계열사 포함 15,476명)의 초대형 부동산개발회사로 성장하였다.

미쯔이부동산 주요 회사 연혁
(2) 조직구성 및 관련 회사

미쯔이부동산은 본사직속의 16개 부문과 4개의 본부로 구성되어있으며, 1지사와 7개 지점, 그리고 영업소로 조직이 구성되어 있다. 조직구성의 특징을 살펴보면 첫째, 그룹 전체의 인사, 재무, 기획, 감사 등의 기능은 본부직속 부문으로 편제하여 그룹차원에서 총괄적으로 그 기능을 담당하고 있다. 특히 본부직속 부문의 주요 업무가 각 사업본부의 업무지원 및 관리지원, 장기 사업기획 등 사업본부에 대한 업무지원의 기능을 주로 수행하고 있다. 

▲ 자료제공=서울디지털대학 부동산학부
사업본부는 빌딩본부, 부동산솔루션서비스본부, 투자신탁사업본부, 상업시설본부 등 4개 본부로 구성되어있다. 빌딩본부는 업무시설과 관련된 업무를 주로 수행하고 있으며, 특히 업무시설 개발 및 임대, 업무시설의 위탁관리업무 등을 주로 수행하고 있다. 부동산솔루션서비스본부는 기업의 보유 부동산에 대한 활용 및 운용에 관한 전략수립, 개발수립전략, 매각수립전략 등 기업의 부동산자산의 효율성 향상을 통한 경영의 효율성을 향상시키는 업무를 핵심적으로 수행하고 있다. 다음으로 투자신탁사업본부는 임대주택의 개발 및 운영, 임대주택 위탁운영 등 임대주택에 관련된 사업을 핵심적으로 추진하고 있으며, 부가적으로 리조트 개발 및 관리운영과 해외 부동산 관련 사업 등을 수행하고 있다. 상업시설본부는 미쯔이부동산이 최근 수행하고 있는 대형복합시설개발 및 관리운영에 대한 사업을 핵심적으로 수행하고 있으며, 미쯔이부동산이 개발하고 운영하고 있는 라라포트, 미쯔이 아울렛파크 등 상업관련 시설의 개발 및 관리운영도 중추적으로 수행하고 있다. 그 밖에 1개지사와 6개 지점, 영업소 등을 개설하여 본사의 각 사업본부와의 유기적인 협력을 통해 일본 전역에 걸친 부동산사업을 원활히 수행해 나갈 수 있는 조직을 만들어 나가고 있다.

<표1-1>는 미쯔이부동산의 조직구성과 세부내용을 정리한 것이다.

 
三井不動産 Residential은 2005년 12월에 설립되었으며, 자본금 400억엔, 종업원 수 1,897명의 대규모 주택개발전문회사로서 주택개발 및 분양사업, 주택 위탁판매사업 등을 중심으로 리조트형 주택과 해외주택사업도 병행하고 있다. 2005년에는 5,788호의 신규주택을 건설하였으며, 주택분양관련 매출규모는 3,053억엔 이른다.

미쯔이부도산 판매는 자본금 200억엔, 매출 1조 1,059억엔, 종업원수 1,074명의 대규모 회사로서 일반중개업무, 법인관련 부동산 중개 및 컨설팅, 주차장사업, 평가업무, 보험 대리점사업 등 광범위한 분야에 걸쳐 사업을 전개하고 있다.

三井 Home은 1974년에 설립되었으며, 자본금 139억엔, 종업원수 2,115명의 건설업체로서 설계/시공/관리, 건설자재/주택설비기기/가구 등의 제조/가공/판매/수입 등을 주요 사업으로 하고 있다.

三井 Home Estate는 1986년에 설립되었으며, 자본금 1억엔, 매출 150억엔, 종업원수 179명의 부동산중개회사로서 三井 Home의 100% 출자회사이다.

三井不動産 住宅Service는 1973년에 설립된, 자본금 4억엔, 종업원수 1,456명의 부동산관리회사로서 三井不動産 Residential이 주주로 되어있다.

三井不動産 Lease는 1986년에 설립되었으며, 자본금 4억9천만엔, 매출 583억엔, 종업원수 534명의 회사로서, 아파트 상품기획, 임대관리 및 운영, 사택관리대행 등의 사업을 하고 있다.

三井不動産 투자자문은 1997년에 설립된 三井不動産의 100% 출자회사로서, 2009년 3월말 현재 1조 690억엔의 자산을 관리하고 있다.

First Facilities는 1957년에 설립된 회사로서 자본금 490억엔, 매출 266억엔, 종업원수 3,072명의 三井不動産의 100% 출자회사로서 빌딩설비 유지보수 및 관리, 청소 주차장 관리, 호텔/스포츠시설 운영/관리 등의 사업을 전개하고 있다.

Oriental Land는 1960년 설립된, 자본금 632억엔, 종업원수 2,399명의 테마파크 경영 및 운영을 전문적으로 하는 회사로서 대표적인 시설은 디즈니리조트를 들 수 있다.

<표1-2>은 三井不動産 관련 주요 회사를 정리한 것이다.

 
(3) 주요 사업영역

三井不動産(미쯔이부동산)의 사업영역은 크게 7개분문로 나눌 수 있다. 

1) 주택사업

단독주택, 아파트, 별장/별장지, 토지 등

주택건설 및 분양, 임대사업, 중개사업, 위탁임대 및 유지보수·관리, 리폼·인테리어, 건설자재·주택설비기구·가구·실내외장재 수출입 및 제조가공·판매, 원예, 손해보험, 기타 

▲ 자료제공=서울디지털대학 부동산학부
2) 쇼핑센터(상업시설)

상업시설 운영관리, 부동산 투신 및 자산운용 

3) 리조트

별장지 판매 및 중개, 별장건축 및 관리, 골프장 관리·운영, 기타 레져시설 운영, 여행업, 어뮤즈먼트 사업

4) 호텔

호텔 운영관리, 호텔설계 및 건축계획, 투자법인 자산운용 

5) 빌딩사업

빌딩종합관리, 청소, 설비 및 건물 유지·보수, 경비, 부동산투신 자산운용 

6) 자산활용

부동산 투자정보 수집·분석, 투자전략 컨설팅, 투자용 부동산의 자산관리

① 기업 부동산전략

a. 부동산전략 어드바이스 서비스

기업이 보유하고 있는 부동산경영에 대한 전략구축 

b. 전략적 부동산 매니즈먼트

기업환경 및 기업재무구조의 변화에 따른 기업가치 향상을 위한 부동산전략 구축 및 효과적인 부동산활용에 대한 전략구축 

c. 솔루션모델

기업의 자산가치를 극대화하는 부동산 솔루션

- 보유자산 정리

- 공장용지 활용

- 자산매각 서포트

- 부동산수익 개선과 본업에의 재분배: 예) 노후화시설 재개발 

② 개인 자산활용

a. 미쯔이부동산 그룹의 Let'Plaza

b. 개인 상담 

7) 글로벌

미쯔이부동산그룹은 1972년부터 세계 주요도시에서 빌딩사업 및 호텔사업 등 다양한 사업을 전개해 왔다. 향후 아시아에서의 개발사업을 적극적으로 추진할 예정.

- 미국: 1973년 미국미쯔이부동산 설립 후 샌디에고 근교 파로마공항 비즈니스파크 등 개발

- 아시아: 1972년 싱가포르 현지 법인과 합자법인을 설립 후 아파트 및 오피스 빌딩 사업 전개

- 유럽: 1979년 프랑스 미쯔이부동산 설립 후 사업전개 

8) 기타

건축공사에 관한 계획·설계·시공·감리·발주에 관한 컨설팅 업무, 원예·녹화 사업, 고속도로 휴게사업, 골프장 레스토랑 수탁사업, 여행업 등 

지금까지 일본 부동산디벨로퍼 업계 1위인 三井不動産(미쯔이부동산)에 대해서 간략하게 살펴보았다. 다음에는 업계 2위인 三菱地所(미츠비시지쇼)에 대해서 살펴보기로 하자.

김준환 교수는

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