블루칩 ‘강남재건축’, 레드칩으로 전락하나

서울의 강남, 서초, 송파, 강동지역 재건축 아파트값 하락세가 가파르게 나타나고 있어 대표적인 강남지역 블루칩 ‘재건축아파트’가 레드칩으로 전락하는 위기를 맞고 있다. 

한 부동산 정보업체에 따르면 10월말 기준 강남권 재건축 아파트의 3.3㎡당 매매가는 3천2백71만원으로 1월(3천4백31만원) 대비 4.66%가 하락한 것으로 조사됐다.  

같은 기간 기존 아파트(재건축 제외 아파트)가 0.94%(1월 2천5백49만원→10월 2천5백25만원) 떨어진 것과 비교하면 강남권 재건축 아파트 하락폭이 기존 아파트의 5배 정도인 셈이다.  

강남권 재건축 아파트는 DTI규제 한시적 완화 종료시점인 지난 2월 이후 거래량이 급격히 줄면서 매매가가 8개월 연속 침체 일로를 걷고 있다. 기존 아파트 또한 매매가가 약보합세를 보이고 있으나 상대적으로 경제 상황에 민감하게 반응하는 재건축 아파트보다는 가격 하락폭이 작게 나타났다.  

재건축-기존 아파트 가격차 감소세  

이에 강남권 재건축 아파트와 기존 아파트간의 매매가 격차도 좁혀지고 있다. 올해 1월 8백82만원이었던 가격차가 2월에는 8백90만원까지 벌어졌다가 3월을 기점으로 가격차가 줄어들면서 10월 7백46만원까지 좁혀진 상태다. 

한편 세부 지역별로는 송파구 재건축 아파트값의 하락폭이 가장 컸다. 3.3㎡당 매매가가 1월 3천17만원에서 10월 2천8백3만원으로 7.09% 하락했다. 이어 강동구가 7.03%(1월 2천9백74만원→10월 2천7백65만원), 강남구가 6.78%(1월 4천1백13만원→10월 3천8백34만원) 하락한 것으로 나타났다. 

강남권 각 지역별 재건축와 일반아파트 3.3㎡당 매매가(단위: 만원)

재건축 아파트값 하락폭이 가장 큰 송파구는 기존 아파트와의 가격 격차도 가장 작았다. 올해 1월 7백25만원이었던 가격차가 10월에는 5백59만원까지 좁혀졌다.  

강남구도 재건축과 기존 아파트간의 매매가 격차가 크게 줄었다. 올해 1~2월 9백만원대의 격차를 보이다 3~6월 8백만원대, 7~9월 7백만원대로 격차가 줄었고, 10월에는 6백79만원까지 가격차가 줄었다.  

반면 서초구는 강남권 가운데 유일하게 재건축과 기존 아파트값이 모두 오르면서 격차가 오히려 벌어졌다. 올해 1월 8백5만원 이었지만 10월에는 8백15만원을 기록했다. 서초구는 강남‧송파‧강동구와 비교해 상대적으로 실거주 수요층이 탄탄한 지역으로 재건축뿐만 아니라 기존 아파트값이 경기 변화에 덜 민감하고, 매매가 역시 제한적인 움직임을 보여 이 같은 결과가 나온 것으로 분석된다. 

닥터아파트 리서치연구소 이영호 소장은 “투자자 중심으로 움직이는 강남권 재건축 시장이 최근 국내외 경제 침체로 약세를 면치 못하고 있다”며 “재건축 아파트와 기존 아파트간의 가격 격차 감소는 당분간 이어질 것으로 전망된다”고 했다.