[뉴스워커 신탁건전성을 보다_②국제자산신탁] 우리금융지주 품으로 가는 국제자산신탁, 금융그룹 자회사로 훨훨 날 수 있을까?
[뉴스워커 신탁건전성을 보다_②국제자산신탁] 우리금융지주 품으로 가는 국제자산신탁, 금융그룹 자회사로 훨훨 날 수 있을까?
  • 이혜중 기자
  • 승인 2020.01.07 05:40
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그래픽_뉴스워커 황성환 그래픽1팀 기자

[뉴스워커 신탁건전성을 보다_②국제자산신탁] 금융감독원은 지난해 10월 24일, 부동산신탁업 경쟁 제고를 위해 최대 3사까지 신규 인가를 추진하는 방안을 발표했다. 이 방안에 따라 총 12개사가 부동산신탁업 예비인가를 신청했으며 그 중 신영증권, 한국투자금융지주, 대신증권 3사가 통과에 성공했다.

그리고 7월 대신증권의 대신자산신탁이, 10월에 신영증권의 신영부동산신탁과 한국투자금융지주의 한국투자부동산신탁이 본인가를 받았다. 최근 들어 금융계에서 부동산신탁업에 대한 관심이 증가하며 갈수록 해당 시장의 경쟁이 치열해질 전망이다.

이러한 분위기가 형성되고 있는 가운데 지난 7월 우리금융지주가 국제자산신탁의 최대주주인 유재은 회장의 경영권 지분을 인수하기 위한 주식매매계약을 체결했다. 2000년 6월 21일 유재은 회장에 의해 설립되었으며 부동산투자회사법에 근거한 부동산 투자자문업 등을 영위하여 왔다.

지난해 별도기준 당기순이익 약 315억원을 달성하며 전년 대비 16.6% 상승해 3년 연속 실적 상승세를 유지해왔다. 갈수록 경쟁이 치열해지는 부동산 신탁업 시장에서 지속적인 실적 상승과 더불어 안정성까지 갖출 수 있을지 분석해본다.

◆ 부동산신탁업 시장 경쟁 심화, 국제자산신탁만의 경쟁력은?

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국제자산신탁의 영업수익을 비롯한 영업이익 및 당기순이익 모두 성장세를 이어왔다. 부동산 신탁업계가 성장하며 국제자산신탁도 함께 실적이 양호하게 나타난 것으로 보인다. 비록 외형이 작고 점유율 조차 업계 하위권에 머물고 있지만 영업이익률은 매우 높게 나타났다. 2014년 46.3%였으나 5년 후인 지난해 18.2%p 오른 64.4%까지 상승하며 양호한 사업성과를 입증했다.

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국제자산신탁의 총자산이익률과 자기자본이익률 등 수익성을 나타내는 두 지표 역시 준수한 편이다. 주로 안정적인 포트폴리오를 기반으로 운영되고 있고, 비경상적인 손실 발생이 적기 때문이다. 총자산이익률의 경우 2017년까지 지지부진 하는 듯하더니 2018년 27.7%까지 상승했다. 자기자본이익률은 2014년 30.6%에서 큰 폭으로 올라 2017년 46.8%을 기록했다. 지난해는 5.6%p 소폭 하락했으나 41.2%로 여전히 높은 수준을 유지하고 있다.

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국제자산신탁은 관리형 토지신탁, 담보신탁을 위주로 수탁고가 구성되어 있다. 관리형 토지신탁은 자금조달 등 실질적인 사업 내용은 시공자 혹은 위탁자 측에서 책임을 지기 때문에 차입형에 비해 신탁사가 부담해야 하는 리스크가 상대적으로 낮은 편이다.

또한 저당 제도의 단점을 보완한 담보신탁의 경우 부동산 소유자가 채무이행을 보장하기 위해 소유권을 신탁회사로 이전한 후 수익권증서를 교부 받아 이를 담보로 금융기관에 대출을 받을 수 있는 제도로 부동산 신탁사 입장에서 안정적인 수익원을 확보할 수 있는 대표적인 상품이다. 이처럼 안정성에 초점을 두고 운영되는 포트폴리오 특성상 지속적인 수익 향상에 제동이 걸릴 위험이 있다.

또한 상위 부동산 신탁사가 차입형 토지신탁을 과점하고 있긴 하나 2015년을 기점으로 뛰어든 차입형 토지신탁 관련 신사업에서 별다른 성과를 내지 못해 경쟁이 심화되는 부동산 신탁업계에서 뒤쳐질 수 있다. 지난해 전체 수탁고 중 0.3%만이 차입형 토지신탁으로 나타났다. 그러나 차입형 토지신탁 관련 신사업을 시작한지 이제 막 6년차에 접어든 만큼 향후 성과에 대해 속단하기는 이르다. 실제 2015년 47억원이었던 차입형 토지신탁은 3년 만에 14.4배가 늘어났기 때문이다.

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그러나 차입형 토지신탁에 의존하면 부동산 경기의 불안정성으로 인한 수주 변동성과 금융감독원의 인가로 새로운 경쟁업체의 진입 등으로 인한 경쟁률 증가 등으로 장기적 성장에 문제가 생길 우려가 있다. 따라서 국제자산신탁의 사업 다각화 등으로 경쟁력 확보가 시급한 시점이다. 다행히 국제자산신탁의 영업수익 구성 추이를 보면 대리 업무, 컨설팅 등의 부수 업무 등에서 비롯되는 ‘부수업무수익’의 비중이 점차 늘고 있음을 확인할 수 있다. 2014년 전체 영업수익 중 19.7%에 불과했던 부수업무수익은 지난해 21.2%p나 뛰어올라 41%를 기록했다. 국제자산신탁이 부수업무 관련 사업에서 경쟁력을 확보할 수 있을지 사뭇 궁금한 부분이다.

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부수업무를 제외하고 유일하게 상승세를 보인 수익 부문은 바로 신탁계정대 이자수익이다. 이는 차입형 토지신탁의 증대로 신탁계정대가 늘어났기에 가능한 일이다. 그러나 부동산 신탁사의 건전성 지표인 영업용 순자본비율은 하락하는 모습을 띄고 있어 차입형 토지신탁 사업과 관련해 신중을 기해야 한다. 2017년 1분기부터 적정 수준인 150%를 크게 상회하고 있으나 올해 3분기 들어서며 650.3% 수준으로 감소했다. 그만큼 영업용순자본이 증가하는 속도에 비해 총위험액이 더 빠르게 늘어나고 있음을 나타낸다. 수익성이 높아지는 동시에 자본건전성이 다소 악화되고 있음을 의미한다. 향후 국제자산신탁은 성공적인 수익 다각화 전략을 경쟁력으로 앞세워 건전성 관리는 물론 수익 향상에도 신경써야 할 것이다.

◆ 지난해 말 피소금액만 자본금 훌쩍 넘어선 1240억원, 소송 리스크 관리 현황은?

부동산 신탁업의 특성 중 하나는 다른 금융산업 대비 소송 리스크에 취약하다는 점에 있다. 특히 최근들어 차입형 토지 관련 수탁고가 크게 늘어나며 금융감독원이 이를 정비하겠다고 나선 바 있다. 국제자산신탁에 앞서 설명한 대로 미미한 수준이긴 하나 차입형 토지신탁이 늘어나고 있는 만큼 소송 리스크를 전면 배제하고 사업체를 운영하기는 어려울 것으로 보인다. 지난해 말 피소금액만 1240억원에 달할 정도로 소송과 관련된 리스크로부터 무작정 안정할 수만은 없다. 소송 결과에 따라 다를 수 있으나 소송 관련 우발부채의 위험 부담에 대해서 간과하기 어렵기 때문이다.

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위 그래프에 따르면 국제자산신탁은 자기자본 대비 피소금액이 더 높은 것으로 드러나 관련 분야에서 경각심을 가져야 할 필요가 있다. 2014년부터 2018년까지 자기자본 대비 평균 피소금액 비중이 237.8%에 달할 정도로 소송 리스크 부담으로부터 완전히 자유롭지 못한 것으로 분석 가능하다.

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부동산 신탁사들은 법적인 소송에 대비해 충당부채의 일환으로 ‘신탁위험충당부채’를 쌓아 둔다. 그러나 국제자산신탁의 지난해 피소금액 대비 신탁위험충당부채는 1.3%에 불과하는 등 소송 리스크에 대응하는 모습에서 아쉽다.

그러나 부동산 신탁과 관련된 소송이 고유계정에 미칠 영향이 극히 낮은 수준이기 때문에 국제자산신탁 뿐만 아니라 타사들도 신탁위험충당부채를 피소금액보다 낮게 쌓고 있다. 자기자본 대비 피소금액의 비중만으로 단순히 소송 리스크에 대해 섣불리 판단할 수 없으나 차입형 토지신탁 관련 신사업 확장을 위해서 더욱 신경 쓸 필요가 있다. 다른 상품에 비해 위탁자, 시공자 등의 분쟁에 따른 소송 위험이 잇따를 수 있기 때문이다.

또한 관리형 토지신탁 등 비교적 안전한 상품 위주로 수탁고가 운영되고 있다 하더라도 타사에 비해 자본금 대비 피소금액의 비중이 높은 편이다. 더욱 심각한 것은 부동산 시장의 침체 여파가 이어지고 과도한 경쟁에 따른 소송 리스크가 높아질 것이라고 업계에서 내다보고 있다는 점이다. 따라서 소송리스크에 대해 안일한 태도는 지양해야 할 것이다.

2007년 부동산 신탁업계에 뒤늦게 발을 디딘 국제자산신탁은 중소 부동산신탁사로 그 면모를 굳건히 다지고 있다. 유재은 회장의 지분을 우리금융지주가 3년에 걸쳐 매입하며 경영권을 넘길 것으로 알려지며 금융지주의 자회사로 신뢰 높은 부동산 신탁사로 자리잡기 위해서는 무엇보다 수익 다각화를 계속해서 유지하고 부동산 경기 침체 등으로 인한 소송 부담 증가, 신규 수주 감소 등 각종 리스크에 대비하는 모습이 필요해 보인다.


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