지금처럼 청천2구역이 뜨거웠던 때가 있었을까. 인천시 부평구 내의 재개발구역인 청천2구역은 5000여 가구를 짓는 초대형 정비사업임에 불구하고 시장의 침체로 인해 사업이 지지부진했다. 이미 시공사로 현대건설과 대림산업 등 5개 사 컨소시엄까지 뽑아놓은 상태였지만, 사업성이 없다는 이유로 운영자금이 끊기면서 급기야 시공사와의 단절로까지 가야만 했던 이곳 청천.

하지만 지금은 대림산업과 현대건설의 입찰경쟁으로 인해 그 어느 때보다 뜨거운 한 때를 보내고 있다.

 

▲ 출처=국토교통부

이곳 청천이 이렇게 된 데는 박근혜 정부의 성공적인 ‘뉴스테이정책’ 덕이라 할 수 있다. ‘뉴스테이’는 기업형임대주택으로 날로 치솟는 임대료로 인해 고통받는 서민을 구제하기 위해 마련된 정책 중 하나다.

바로 이런 뉴스테이사업의 시범지역으로 청천2구역이 선정됐고, 이미 뉴스테이의 인기를 실감했던 대형 건설사들이 앞 다퉈 참여하게 된 것이다.

건설사 입장에서는 참여하게 되면 무조건 이익이라는 소리가 나온다. 건설사 입장에서 재건축이든 재개발사업이든 도급공사비를 책정하여 수익을 얻는데, 일반 정비사업의 경우 분양에 대한 리스크 부담으로 수익이 원활치 않을 수 있는 반면, 뉴스테이사업으로 임대사업자가 기성비대로 도급공사비를 지급하게 되기 때문에 분양리스크의 부담은 제로에 가깝게 되는 것이다.

조합입장에서도 크게 다르지 않을 수 있다. 서울 강남이나 부산 해운대 등 사업성이 우수한 지역이라면 뉴스테이 사업이 맞지 않을 수 있지만 분양에 대한 리스크가 존재하는 곳 즉, 인천지역처럼 공급량에 비해 수요가 많지 않은 지역의 경우 뉴스테이사업은 적격이라 할 수 있다.

정광순 GS건설 팀장은 “뉴스테이사업은 지지부진한 정비사업에 조합과 시공사 모두에게 새로운 기회가 될 것이다”며 “조합과 시공사로써는 사업에 대한 리스크를 상당부분 해소할 수 있어 앞으로 사업기회와 아울러 높은 참여가 기대된다”고 말했다.

▲ 출처=국토교통부

임대수요자 입장에서도 뉴스테이는 ‘주거안정’이라는 키워드와 닮아 있다. 주택을 8년간 거주할 수 있고 또 재계약시 5% 안에서만 임대료를 인상시킬 수 있다는 조건이 붙은 ‘뉴스테이’는 지금처럼 급상승하는 주거비부담에서 한결 자유로울 수 있는 안전장치로 보이기 때문이다.

정부는 지난해까지 뉴스테이를 시범사업으로 추진했으며, 올해부터 공모를 통해 본격적으로 신청지역을 받아 선정하고 있다. 인천시 주거환경정책과 이상국 담당자는 “국토부의 뉴스테이 공모에 따라 인천지역에서도 신청을 받은 결과, 생각보다 많은 곳에서 신청이 들어왔다”고 말했다. 대전지역에서도 도마·변동11구역과 대화1, 2구역이 뉴스테이 공모에 신청한 것으로 알려졌다.
하지만 국토부에 신청된 곳은 지자체에서 1차 심의를 한 후 총 37곳이 국토부에 신청됐다. 현재 한국감정원에 평가를 의뢰했고, 오는 3월 중순이면 발표가 이뤄질 것으로 보인다.

▲ 출처=국토교통부

국토부는 올해 정비사업에서의 뉴스테이 공급을 1만가구로 계획했으며, 사업장은 전국에 4, 5곳만을 선정한다는 생각이다. 한 사업장당 뉴스테이 공급가구수를 1500~2000가구로 예상한 결과인데, 이 경우 올해 대상사업지는 대략 3,4천가구의 공급에 예상되는 지역, 아울러 올해 안에 착공이 이뤄져야 하는 사업지로 좁혀질 수 있을 것으로 보인다.

뉴스테이정책에 대한 우려도 아울러 낳고 있다. 즉 시공업체 선정이 고르게 분포되어야 하는데 그렇게 되지 않을 수 있다는 점에서다.

지금의 정비사업지는 우량사업지의 경우 대형 건설업체가, 다소 사업성이 저하되는 곳은 중형 건설사가 시공을 맡았다. 사업성이 저하되는 곳은 그 만큼의 리스크를 중형 건설사가 안고서라도 시공을 맡기 때문이다.

한데, 뉴스테이 사업이 대형 건설업체의 독식이 될 수도 있다는 지적이 제기되고 있다.
뉴스테이 사업은 단순도급공사다. 이는 분양에 대한 책임도 리스크도 없다는 것인데, 이럴 경우 대형업체의 독식이라는 우려를 낳을 수 있다는 것이다.

지금의 정비사업은 우수 사업지는 GS건설이나 현대건설, 대림산업, 대우건설 등 대형업체가 참여하고, 그보다 사업성이 저하되는 곳은 중급업체가 코오롱글로벌, 우미건설, (주)한양, 한진중공업 등이 참여하여 사업을 영위해 갔다.

하지만 뉴스테이로 전환된 정비사업의 경우 사업성이 담보되기 때문에 대형업체의 참여가 눈에 띄게 늘게 될 것이다. 조합원 입장에서도 우량의 주택브랜드가 참여하게 되면 집값에 영향을 주기 때문에 더 선호하는 것은 당연지사다.

이 때문에 결국 중형 건설사의 참여는 점점 줄게 된다는 것이다.

반면, 국토부 입장에서는 중형건설사의 사업다각화를 통해 뉴스테이사업이 그들의 입지를 돈독히 할 수 있는 기반이 될 수도 있다는 의견이 나왔다.

국토부 주택정책과 유지만 담당자는 “뉴스테이를 함으로써 대형건설사의 시장진출이 많아 질 것이라는 예측은 가능하다”면서도 “중형건설사는 임대사업과 함께 시공을 담당하게 되는 경우 낮은 공사비로 사업장을 수주하고 대신 임대수익을 통해 사업을 개선할 수 있는 방안이 마련된 셈이다”고 전했다.

중형건설사가 임대사업과 함께 시공을 담당하게 되면 공사비를 낮출 수 있어 사업장 수주가 가능하게 되며, 아울러 임대사업을 통해 임대수익 실현 또한 가능해 중형건설사로써 또 하나의 수익성 개선이라는 기회가 된다는 얘기다.

저작권자 © 뉴스워커 무단전재 및 재배포 금지