용적률 상향-심곡천 조성 등 '호재' 요건 많아

부천 원미 6B 구역의 낡고 낡은 건물들. 2층 건물이 대부분이지만 1층 건물도 종종 보인다.
경기도 부천시 원미구 원미동 6B 재개발구역의 재개발사업은 어느 단계에 와 있을까? 재개발이 추진된다면 그 시기는 언제이며 가격은 어떻게 형성될까? 시공사는 누가 되며 사업성은 어느 정도일까?

원당초등학교 뒷편에 위치해 있는 6B 구역은 한 눈에 보기에도 지어진 지 오래 되어 보이는 주택들이 즐비했다. 거의 2층집이었으며 1층인 주택들도 많이 보였다. 좁고 복잡한 골목에는 여기저기 차들이 주차돼 있었으며 근처에 원미산이 있어 경사진 곳도 있었다. 주택 재정비가 필요해 보이는 모습이었다.

원미 6B구역은 지난 7월 20일 창립총회를 연 후 9월 30일 조합인가 신청을 냈다. 일부 서류상의 문제로 보완 요청이 들어왔고 이에 두 번의 시정을 거쳐 현재 다시 검토 중에 있다.

지난 2011년 11월 16일 원미동 6B 구역에 위치한 H공인 관계자의 말에 따르면 “당시 조례에 따라 추진위원들이 인감증명서 대신 신분증 사본을 제출했는데, 출력 상태가 좋지 않아 식별이 어려운 것이 일부 있었다” 며 “이에 대한 보완과 재개발 반대 의견 수렴 등의 이유로 현재 인가가 늦어지고 있는 것” 이라고 자세한 사항을 설명했다.

이어 “재개발에 반대하는 이들 또한 인가 지연의 사유” 라며 하지만 늦어도 이달 내로는 조합 인가가 날 것으로 보인다고 전했다.

이곳에 재개발사업이 추진된다면 1700~1800세대의 가구가 지어지고 그 중 500세대 이상 일반분양 될 것으로 보인다.

하지만 현재 이 곳의 집값은 그다지 높지 않은 상태. 인근 공인중개사 사무소들의 말에 따르면 평당 1천~1천2백만원 선으로 가격이 형성돼 있다고 했다. 이유인 즉, 지난 2009년에 토지거래규제가 풀리며 가격이 폭락했다는 것이다.

원래 이 곳의 가격은 평당 5~600만원 선이었다. 그런데 2005년부터 갑자기 가격이 천정부지로 뛰기 시작해 최고점일 때는 평당 2천만원을 호가하기도 했다고 한다. 또한 당시 정부에서 6평 이상의 부동산을 거래할 때에는 모두 토지거래허가를 받도록 규정했었고 이에 작은 평수일수록 그 평당가는 더 비쌌다고. 그래서 이때 엄청나게 높은 가격이 형성되고 말았다는 것이다.

좁고 복잡한 6B구역 골목에 추차되어 있는 자동차들.
하지만 2009년경 갑자기 이 지역의 토지거래허가 기준이 크게 완화되었고 결국 가격이 점차 떨어지기 시작, 현재는 평당 1천400만원 정도인 인근 지역보다도 못한 수준이 되고 말았다. H공인 관계자는 “당시 부동산을 산 사람들은 큰 손해를 봤지만 떨어진 가격에 선뜻 팔 수도 없어 가격이 낮음에도 불구하고 거래가 거의 없는 상태다” 라며 “6B구역 토지등소유자의 45% 정도는 외지인” 이라고 덧붙였다.

그러나 재개발이 추진된다면 앞으로의 상황은 그렇게 암담하지만은 않을 것이란 전망이다. 일단 올해 말에서 다음해 초 즈음에 정비구역에 대한 새로운 규정이 나온다고 한다. 지금보다 용적률이 10% 정도 상향 조정될 것이고 소형 평수 위주로 지어질 것으로 보여 사업성도 높을 것으로 예상된다고.

또한 24평 정도로 지으려고 했던 기존 일반분양 주택을 20평(임대주택은 18평)으로 변경, 이에 조합원의 분담금이 줄게 되어 원 주민들의 재정착률도 높아질 것이라는 전망이다. H공인 관계자는 “재개발 이후 조합원 분양가는 평당 900~1000만원, 일반 분양가는 평당 1050~1200만원으로 서로 200만원 정도 차이를 보일 것으로 보인다” 고 설명했다.

인근 심곡천의 재조성도 호재로 작용하고 있다. 복개 하천인 심곡천을 청계천 같은 주민생활문화공간 겸 생태하천으로 조성한다는 것이다. 이는 국토부가 아닌 환경부가 주관하는 것으로 2016년까지 심곡천의 폭을 19미터, 심곡천을 끼는 양쪽 도로의 전체 폭을 40미터 규모로 완공시키겠다는 계획이다. H공인 관계자는 “심곡천은 원미 6B지구와 거의 붙어 있으므로 재개발 공사와 함께 진행하는 것이 효율적” 이라며 “심곡천 재조성이 2016년에 완공될 예정이니 원미 6B 구역 재개발도 이 시기에 맞춰 진행될 것으로 보인다” 고 의견을 전했다.

근처에 새 지하철 노선이 생긴다는 것도 장점. 원미 6B지구는 기존의 1호선 부천역과 가까운데 7호선의 연장인 인근 춘의역과 계남역이 2012년에 개통된다. 인근의 소사역이 환승역이 되는 것도 호재로 작용할 것으로 보인다.

H공인 관계자는 “6B 구역은 원미구에서도 가장 오래 된 지역으로 거의 모든 건물들이 30년 이상 되었기 때문에 재개발 시 수익성이 높을 것” 이라고 덧붙였다.

지어진 지 30년은 족히 된 주택들이 한데 모여 있다.
그러나 우려의 목소리 또한 존재한다. 재개발에 반대하는 주민들은 오히려 이를 악재라고 생각하는 경우도 있다고 한다. D공인 관계자는 최근 부동산 경기가 좋지 않은 점을 언급하며 “그렇지 않아도 아파트 가격이 떨어지고 있기 때문에 재개발 후에도 그다지 가격이 오르지 않을까 봐 주민들이 불안해하고 있다” 고 말문을 열었다. 분양 시점에서 지금보다 경기가 더 나빠질 가능성도 있는데다 분담금도 당초 생각했던 것보다 높아질 수 있다는 것이다. 아직 입주 시기는커녕 구체적인 사업 계획도 나오지 않았기 때문에 이 같은 의견도 일리가 있다.

하지만 그렇다고 해서 재개발 사업이 무산되지는 않을 것이라는 게 공통된 의견이다. D공인 관계자는 “앞으로 도시 미관을 생각 안할 수 없게 될 것이고, 근처의 랜드마크 단지와 심곡천 재조성 계획 등이 있어 결국 재개발은 이루어지게 될 것” 이라고 밝혔다. 이어 “지금 와서 재개발을 취소하기에는 이미 너무 멀리 온 데다 취소하면 손해도 막심하다” 며 “다만, 주민들의 걱정을 해소하고 부동산거래 안정을 위해 빠른 진행이 필요할 것” 이라고 덧붙였다.

한편 현재 원미 6B지구에는 현재 포스코건설, 대우건설, SK건설 등 3개의 건설사가 시공권을 얻기 위해 고군분투 중이다. 삼성물산건설부문은 최근 시공권 경쟁에서 철수했으며 이에 현재는 포스코건설이 가장 우세한 상황이다. 시공사 선정은 빠르면 다음 해 1~2월에 이루어질 것으로 알려졌다.

또한 부천시는 전월세 대란을 막기 위해 사업인가 속도를 상황에 맞춰 조절, 인가를 내 줄 계획이라고 밝혔다. / 리웍스 리포트 ㅣ 김도경 기자

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