부동산의 '가치'를 결정하는 것은 사회-정책-행정적 변화
지나 2011년 11월 23일 강남구 논현동 소재 건설회관 중회의실에서는 고종완 대표의 큰 목소리가 쩌렁쩌렁 울려 퍼졌다. 리얼 아카데미 스쿨(Real Academy School) 강의였다. 이는 서울디지털대학교 부동산학부에서 주최하고 RTN 부동산TV에서 후원하는 무료 부동산 강의로 이달로 제3회째다.
고종완 대표는 RE멤버스 대표이사이자 건국부동산 경제연구소 소장, 그리고 서울디지털대학교 부동산학부의 특임교수다. 갑자기 닥친 한파에도 불구하고 고종완 대표의 강의를 듣기 위해 20대에서 60대까지의 200여명의 청중들이 모였다. 이들은 주로 서울∙경기도에서 모였으며 더러는 지방에서 온 사람들도 있었다. 서울디지털대학교 부동산학부 학부장 김준환 교수는 “사나운 날씨에도 많이 와 주셔서 감사하다” 며 “많은 것을 얻어 갈 수 있는 뜻 깊은 시간이 될 것” 이라고 감사의 말을 전했다.
이날 고종완 대표는 ‘2012년 부동산 투자의 변수’에 대해 열띤 강의를 펼쳤다. 그는 앞서 강단에 섰던 김선덕 소장의 강의 내용에 공감을 표했으며 2012년 부동산을 시장전망, 자산관리, 가치 등 3가지 주제를 기본으로 여러가지 흥미로운 내용의 강의를 진행해 눈길을 끌었다. 고종완 대표의 강의 내용을 요약하자면 아래와 같다.
최근 경제위기, 고령화, 실질소득 감소, 은퇴대란 등으로 부동산에 대한 리스크와 함께 부동산 자산관리에 대한 일반인들의 관심이 다시 증대되고 있다. 그러나 이미 현재의 부동산 시장은 과거 10년간 부동산상승기와는 다르므로 수익보다는 리스크관리, 투자보다는 자산관리의 차원에서 접근이 필요하다. 특히 4~50대는 노후준비, 은퇴 후 자산설계 등으로 그 필요성은 더욱 높다.
미래는 저성장, 저금리, 저소득, 고령화시대다. 특히 글로벌 위기가 상시적으로 도래하며 경제 위기가 잦아지자 최근 안전자산, 수익자산, 장기투자자산에 대한 선호도가 증가하고 있다. 이에 부동산도 위험자산과 안전자산, 호황에 강한 부동산과 불황에 관한 부동산, 가치부동산과 가치없는 부동산, 복합수익형부동산과 그렇지 않은 부동산에 대한 구분이 필요하다.
하지만 지금까지와는 전혀 다른 투자환경이 도래되었기 때문에 투자전략의 수립 및 패러다임의 전환이 절대적으로 요구되고 있는 상황이다. 이에 과학적 투자원리에 기초한 다음 3가지의 창조적 자산관리 전략이 절실히 요구된다.
첫째는 부동산 자산선택의 법칙이다. 향후 10년은 위기의 시대인 만큼 안전자산, 불황에 강한 부동산, 가치있는 부동산, 복합수익형 부동산을 집중 선택하고 보유해야 한다. 다시 말해 지금은 위험자산, 호황에 강한 부동산, 가치없는 부동산, 단순수익형 부동산은 버리고 보유자산을 과감히 이동∙교체할 시기라는 이야기다. 지금처럼 부동산 경기가 침체된 시기가 자산교체의 적기다.
둘째는 시기∙지역∙상품의 부동산에 대한 3박자가 맞아야 한다는 것이다. 일단 부동산은 사이클이 있기 때문에 중장기 부동산경기사이클에 따라 매매타이밍을 정해야 한다. 또한 높은 내재가치를 보유하고 트렌드에 맞는 부동산을 선택해야 한다.
무엇보다 중요한 건 지역이다. 부동산은 말 그대로 움직일 수 없으므로 그 위치가 가치를 결정한다. 특히 도시부동산은 도시의 공간구조가 바뀌며 위치가 바뀌고, 그 다음 가치가 바뀌고, 그 후 가격이 바뀐다. 따라서 대중교통, 상권, 복합시설, 대규모흡인시설, 녹지공간 등이 새로 들어서는 지역이 유망하다.
셋째는 4M 자산운영전략이다. 우선순위에 따라 주택, 상가, 토지, 빌딩 순서로 관심을 가지고 단계적으로 자금력에 따라 매입하는 것이 원칙이라는 것이다.
그래서 불황을 이기는 2012년 투자 유망상품은 무엇이 있을까? 주택의 경우 수요층의 변화로 도심권회귀현상이 나타나며 역세권, 소형, 저층 주택 선호도가 증가하고 있다. 또한 소득 양극화에 따라 고급주택과 저급주택 수요도 양극화 되는 중이다. 일본은 이미 이런 현상이 과거에 일반화됐다. 따라서 투자유망주택으로는 서울 등 수도권 도심부의 환승역세권 중소형 다가구 주택, 단독주택, 연립, 다세대 주택 등이 대표적이라 할 수 있다. 대규모 복합개발이 예정되거나, KTX역세권 계획이 잡혀 있는 곳이 유망하다.
토지의 경우 대중교통이 잘 갖춰진 곳이 최고다. 도심 역세권의 상업용 토지와 광역교통망이 잘 갖춰진 화성∙안산 등지의 물류공장용 토지, 서울인근의 전원주택지 등이 있다. 특히 제2경부고속도로가 예정된 일대의 토지는 가격과 접근성, 개발성 모두 높아 가치 상승 가능성이 매우 높다고 할 수 있다.
빌딩의 경우에는 삼성, 신사, 강남구청, 수서, 잠실, 교대, 남부터미널 등의 더블 역세권 혹은 신 역세권 지역에 있는 것이 좋으며, 서울시의 2030 도시기본계획안에 포함된 개발축, 성장거점지역으로 예상되는 곳도 유망하다.
이어 그는 부동산에 대한 지금까지의 생각을 바꿀 필요가 있다고 주장했다. 그는 “공부를 하면 할수록 느끼지만 우리는 부동산에 대해 너무 무지하고 오해와 편견이 심한 것 같다” 라며 부동산으로 수익을 내려면 끊임없이 공부하는 것 밖에 방법이 없다고 말했다.
고종완 대표는 “자동차∙자장면 값이 오른 것에 대해서는 이의를 제기하지 않으면서 왜 부동산은 조금만 올라도 거품이라고 생각하느냐” 며 “ 부동산이야말로 내부재 중에서 유일하게 가치가 감소하지 않으면서 시간이 지나면 오르는 것” 이라고 밝혔다. 즉, 부동산은 안전자산이며 불황에 강한 자산이라는 것이다. 이에 우리나라의 고연령층은 안전자산인 부동산에 투자해야 하며 그 중에서도 제일 안정성이 높은 주택에 눈을 돌려야 한다고 전했다.
또한 “’변화’가 있는 곳의 땅을 사라” 며 부동산의 가치에 대해 재차 강조하는 것을 잊지 않았다.
고종완 대표는 강의가 끝난 후 청중들에게 둘러싸여 질문 공세를 받는 등 보는 사람으로 하여금 그 인기를 실감케 했다. 청강을 마친 한 여성은 “고종완 대표의 강의는 재미있고 알아듣기 쉬워 자주 들으러 온다” 며 “다음 강의 때도 또 올 계획” 이라며 미소를 지었다.
한편 이날 강의는 오후 2시부터 오후 5시 반까지 진행됐으며 건설산업전략연구소 소장이자 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수인 김선덕 소장은 허니컴사이클모델을 바탕으로 한 2012년 지역별 부동산 투자 전망을 설명해 듣는 이들의 호응을 이끌어냈다. / 리웍스리포트 ㅣ 김도경 기자