[뉴스워커_부동산] 강남의 대중화와 신(新)강남의 출현

강남3구와 용산 등 서울 아파트시장 가격상승세를 리딩했던 선도지역에서 고가주택의 거래비중이 크게 줄어든 것으로 나타났다. 고가주택에 대한 대출제한과 더불어 보유세 강화, 자금출처 조사 등 연이어 발표된 강력한 규제가 수요자들에게 압박으로 다가온 것으로 보인다.

(주)직방(대표 안성우)이 거래시장이 절정기에 이른 2019년과 12.16대책 직후인 2020년(2020년 4월 16일 공개자료 기준, 3월까지 거래량)의 서울아파트 실거래 자료를 살펴봤다. 고가주택으로 취급되는 15억 초과 거래된 아파트 비중을 살펴보면 서초구가 16.3%p(53.8%→37.5%), 용산이 9.4%p(32.9%→23.5%) 감소하며 감소폭이 컸고 강남(↓8.0%p)과 송파(↓5.8%p)도 기타 자치구보다 하락세가 두드러진 모습이다.

반면 9억초과-15억이하 아파트 거래 비중은 강남(↓4.4%p)을 제외하고는 서초(↑1.1%p), 송파(↑1.2%p), 용산(↑2.0%p)이 모두 증가하며 대조된 모습을 보였다. 2019년까지 9억초과-15억이하 가격구간에서 높은 비중을 차지한 곳은 마포·동작·성동·광진이었지만, 고가주택에 대한 매수세 감소로 강남3구 및 용산에서 그 비중을 높여가며 9억초과-15억이하 아파트 거래 비중이 증가한 것으로 분석된다.

이처럼 고가주택 시장을 리딩한 지역에서 고가주택 거래비중이 감소한 주요 원인은 대출규제, 자금출처조사 등 직접적인 규제도 있지만, 증여와 같이 대체거래도 주요 원인으로 분석해 볼 수 있다.

실제 서울지역 아파트 거래량 중 거래원인이 증여인 거래량은 2017년 7,408건에서 2018년 1만5,397건으로 2배 이상 증가했고, 2019년에도 1만2,514건을 기록했다. 비중으로 보면 전체거래 중 증여의 비율이 2018년 이전에는 2~4% 내외였지만, 2019년 9.7%까지 급등한 것이다. 특히 고가주택이 밀집한 강남3구 일대에서 그 모습이 선명하게 나타났다. 2017년 2,041건에서 2018년 5,183건, 2019년 3,130건을 기록했으며, 비중으로는 2018년 최고 17.4%까지 나타났다.

2020년에도 증여의 비율은 전체 거래 중 높은 비중을 차지하고 있으며, 미신고분인 증여성 매매(특수관계인간 거래 시 최근 3개월 거래가액 기준 최고가액의 30%, 3억 한도까지 거래신고가 가능하며, 전세를 함께 넘기는 경우 소액으로 취득가능)거래까지 감안하면 실제비중은 공개된 수치보다 높을 것으로 예상된다.

강남3구와 용산 등 주요지역에서의 고가주택 거래비중이 감소하긴 했지만, 여전히 고가주택은 이들 지역을 중심으로 발생하고 있는 것으로 나타났다. 2020년 강남의 평균거래가격은 16.0억, 서초 13.8억, 용산 12.7억, 송파 11.2억 등 모두 10억을 넘어섰다. 2019년에 비해 평균거래가격이 다소 줄었지만 여전히 고가주택시장을 이끌고 있는 것이다.

강남을 겨냥한 핀셋형 규제에도 불구하고 여전히 강남권역이 높은 가격을 유지하는 이유는 결국 재건축에서 기인한 것으로 보인다. 과거 투자상품으로 각광받던 재건축 사업장들 다수가 사업종료 후 신축으로 회귀하며 가격을 끌어올렸고, 재건축을 앞두고 있는 또다른 사업장들이 기대심리로 시장가격이 오르고 있기 때문이다.

다만 고가주택시장에서 강남권역이 차지하는 상징성은 여전하지만, 그 비중은 축소되는 모습을 보이는 중이다. 거래가격을 기준으로 10분위 가격분포를 살펴보면 2010년 상위 10%에 해당하는 10분위의 가격하한선은 9.1억이었지만, 2019년에는 15.5억으로 약 70.3% 상승했다가, 2020년 11.2억으로 다소 조정된 모습을 보이고 있다.

주목할 점은 가격의 하한선만 조정된 것이 아니라 거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트들의 지역도 조정된 것이다. 2018년에는 거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트들의 입지가 강남 29.3% 서초 23.4%. 송파 17.2%, 용산 8.5% 등 이른바 부촌으로 상징되는 지역들에서 78.3%를 차지했다. 2019년에는 강남 37.0%, 서초 22.0%, 송파 21.4%, 용산 6.3%로 총 86.6%가 이들 지역에서 거래되며 상위 10% 고가주택의 지역 쏠림이 심화됐다. 하지만 2020년에는 강남 17.8%, 송파 16.1%, 서초 12.7%, 용산 5.8%로 상위 10% 비중이 52.4%로 대폭 축소됐다. 반면 성동 9.4% 영등포 5.9% 동작 5.2% 마포 5.1% 등 재개발사업 후 신축아파트가 입주하며 비강남권 시장을 리딩하는 지역들이 거래가격 상위 10% 지역에 대거 포진했다.

저금리 영향에 따른 시장의 풍부한 유동성에도 불구하고 정부의 강력한 규제와 추가재제의 시그널에 시장은 잠시 소강상태를 보이는 중이다. 일부에서는 6월 양도세 중과 한시감면 기간종료를 앞두고 다주택자의 매물이 시장에서 급매로 소진되며 가격이 하락한 것처럼 보일 수 있으나 이를 일반화로 시키기에는 아직 케이스가 부족한 편이다. 투자자 선호도가 높은 강남권의 신축이나 사업속도가 빠른 재건축 단지들은 여전히 높은 가격을 유지하고 있기 때문이다.

가격의 하락이나 거래량의 축소보다는 상위 10%에 해당하는 즉, 시장에서 언급하는 고가주택의 거래패턴에 한번 주목할 필요가 있어 보인다. 강남3구와 용산 등 전통적인 부촌으로 부각되는 지역들뿐 아니라 마포와 성동, 동작 등 신흥주거지로 각광받고 있는 지역들이 거래가격 상위 10%에 하나 둘 자리잡고 있다는 점은 두 가지 가능성을 내재하고 있다.

첫째, 강남의 대중화를 추정해 볼 수 있다. 강남3구는 강남구와 송파구, 서초구라는 개별 자치구명이 있음에도 불구하고 권역명을 따로 지정할 만큼 그 동안 고가주택시장을 리딩하는 대표성을 지니고 있었다. 하지만 정부의 규제가 집중되고, 재건축 사업도 지지부진한 사이 비(非)강남지역들이 부상했고, 이른바 풍선효과로 서울 전체의 가격이 상승하며 가격의 상향 평준화 양상이 짙어 지고 있다.

둘째, 신(新) ‘강남’의 출현을 추정해 볼 수 있다. 마포와 서대문, 동작, 성동 등은 도심권역이나 강남 접근성이 유리하고 한강변에 자리하고 있음에도 불구하고 신축 아파트가 많지 않아 가격수준은 기대를 밑돌았다. 하지만 재개발 사업의 연이은 종료와 신규로 출현한 아파트들이 가격을 끌어올리며 새로운 강남으로 각광받고 있는 것이다. 이들 지역의 신축 전용 84㎡는 시장가격이 15억 내외를 보이며 어느덧 초고가아파트 지역 중 하나로 시장에서 자리잡아가고 있는 중이다.

강남3구의 고가주택에 대한 규제가 강화되고 지속되면서, 거래시장에서 수요자나 공급자 모두 관망세를 보이는 가운데 비(非)강남권역에서 새로운 고가주택들이 출몰하고 있다. ‘풍부한 유동성’과 ‘부족한 신축 공급’, 그리고 ‘저금리’와 같은 가격상승 요인들이 본격적으로 시장에 투영되면서 새로운 고가주택이 탄생하고 있다. 서울 강남권 등 특정지역의 국지성이 아닌 한강변을 중심으로 서울 전역으로 확산되면서 가격차이에 따른 진입장벽도 점차 높아지고 있다. 21대 총선이 종료되면서 정부의 부동산 정책방향에 대한 대중의 관심이 높아지고 있는 가운데, 가격 안정화로 진입장벽을 낮추는 정책 뿐 아니라 소셜 믹스가 가능한 주거상품제공 등의 다양한 정책 개입이 필요해 보인다. 가격의 인위적인 하향 조정만으로는 한계가 있는 만큼 주거의 공공 및 사회안정망 제공이라는 측면에서도 고민이 필요하다.