[김준환의 일본부동산 디벨로퍼탐방 일곱번째]일본 부동산 디벨로퍼의 사업방식
[김준환의 일본부동산 디벨로퍼탐방 일곱번째]일본 부동산 디벨로퍼의 사업방식
  • 김준환 논설위원
  • 승인 2011.12.05 08:13
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서울디지털대학교 부동산학과 교수 김준환

지금까지 6회에 걸쳐서 일본 부동산 디벨로퍼에 대해서 소개하였다. 이번 호부터는 2회에 걸쳐서 일본 부동산 디벨로퍼가 개발사업을 진행하는데 있어서 어떠한 개발방식을 사용하고 있는지에 대해서 살펴보고자 한다. 먼저 이번 호에서는 그 첫 번째로 일본 부동산디벨로퍼가 주로 사용하는 사업방식에 대해서 살펴보고자 한다.

일본 대형 디벨로퍼의 주요 사업방식으로는 사업수탁방식, 등가교환방식, 정기차지권방식, 부동산 증권화 등 4가지를 들 수 있으며, 사업에 따라서는 이러한 4가지 방식을 혼용하기도 한다.

(1) 사업수탁방식
사업노하우가 없는 토지소유자가 개발사업을 할 경우 디벨로퍼가 기획입안에서 건축, 관리운영까지 전적으로 지원하는 사업방식이다. 사업수탁방식은 토지소유자가 사업의 주체가 돼서 하는 사업으로서, 디벨로퍼는 토지소유자의 임대사업에 대하여 건물의 기획입안•건설•준공 후 관리 및 운영까지의 모든 과정에서 서포트하는 형태를 띤다. 여기서 임대경영업무의 대행은 일괄임대 후 제3자에게 임대(전대)하기 때문에 토지소유자는 안정정인 사업수익의 확보가 가능하다.

<그림1> 사업수탁방식의 예

▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과

(2) 등가교환방식
토지소유자가 건설비 등 개발비용을 부담하기 어려운 경우에 이루어지는 사업방식으로서, 토지소유자는 토지가격에 해당하는 가치만큼 사업완료 후 완성된 건물을 취득하게 된다. 즉 등가교환방식은 토지소유자가 희망하는 토지에 디벨로퍼가 주택 및 오피스 등을 개발하고 토지소유자는 완성건물(토지공유지분 포함) 중 토지가격의 가치에 상응하는 토지건물을 취득할 수 있게 된다. 이 경우 토지건물을 취득하여 개발한 후에 그 일부를 현금으로 지불하거나, 토지가격에 해당하는 토지건물을 취득하여 그 건물의 일부를 되살 수도 있다.
디벨로퍼는 토지소유자의 취득분 중 임대부동산에 대해 임대경영을 대행한다. 이 경우에도 일괄임대하여 제3자에게 임대(전대)하기 때문에 토지소유자는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다. 또한 디벨로퍼는 건물의 기획입안•건설•준공 후 관리까지 책임을 지고 사업을 추진하게 되며, 등가교환에 의해 디벨로퍼가 취득한 토지건물에 대해서는 분양 및 임대를 하게 된다.

 

<그림2> 등가교환방식의 예

▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과

(3) 정기차지권방식

 

토지소유자가 일정기간 토지를 제공하고, 그 대가로 보증금과 지대를 받는 방식으로 일정기간 후 토지는 반드시 토지소유자에게 반환된다.

여기서 정기차지권은 말 그대로 정해진 기간에는 반드시 종료되는 차지권을 말한다. 이 경우 토지소유자와 토지를 이용하는 자가 다르며, 토지소유자는 토지를 제공하고 그 대가로 보증금과 지대라는 이익을 얻을 수 있다. 건물의 용도에 대해서는 상속세, 고정자산세가 경감되어 세금감면의 효과도 얻을 수 있다. 이렇게 디벨로퍼는 정기차지권방식을 통해 토지를 장기간 임대하게 되는데, 이러한 정기차지권은 <표1>와 같이 3가지 형태가 있으며, 상호 협의에 의해서 한 가지를 선택하게 된다.

▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과

<그림3> 정기차지권방식의 예

▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과

(4) 부동산 증권화에 의한 사업
<그림4> 도쿄타테모노 자산활용의 예

▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과

<그림5> 미쯔비시지쇼 자산활용의 예

▲ a. A사가 본사빌딩을 신탁수익권화
b. 미쯔비시지쇼 등이 출자하여 SPC설립
c. SPC가 nonrecourse loan으로 신탁수익권을 취득
d. 미쯔비시지쇼가 신탁수익권자로부터 건물을 Master Leasee. A사는 미쯔비시지쇼와 임대계약자를 연결, 본사로서 사용
*. Master Lease란 부동산 임대 계약의 한 형태로 부동산 소유자나 기업이 소유권을 신탁양도한 신탁은행으로부터 스스로 임차인으로서 새롭게 임차하는 것이다. 이 경우 부동산 소유자•기업과 신탁은행 사이에의 리스계약을 Master Lease라 한다. / 자료=서울디지털대학교 부동산학과

최근 대규모 프로젝트의 경우에 많이 이용되는 방법으로 사업의 리스크를 분산시킬 수 있고, 단기간에 자금을 조달할 수 있다는 장점이 있다.

 

<그림6> 미쯔이부동산 자산활용의 예1 (공장재개발)

▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과

<그림7> 미쯔이부동산 자산활용의 예2 (입찰대행업무)

▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과

<그림8> 미쯔이부동산 자산활용의 예3 (상업시설재개발)

▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과

<그림9> 미쯔이부동산 자산활용의 예4 (본사이전)

▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과

지금까지 일본 부동산디벨로퍼가 주로 사용하는 사업방식에 대해서 살펴보았다. 다음 호에서는 자금조달방식에 대해서 살펴보기로 하자.

 

 

 

김준환 교수는 고려대학교 경영학 석사를 마치고, 일분으로 건너가 메이카이대학에서 부동산학박사 학위를 받았다. 현재 서울디지털대학교 부동산학과 교수로 재직중에 있으며, 주요 저서로는 '시가지재개발사업에 있어서의 주택공급효과', '일본 도심재개발사업의 이해' 등 다수가 있다.



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