강남 재건축 사업의 노른자위라 불리는 반포주공1단지 3주구(이하 반포3주구) 시공사 입찰에 참여한 한 건설사, 이곳을 분양가상한제가 적용되지 않는 단지로 만들겠다는 공약을 내걸어 화제다. 참여 건설사의 이 같은 공약은 재건축을 통해 추가 건립되는 가구에 대해 일반분양이 아닌 리츠방식을 통한 임대주택으로 운용하자는 것이다. 이 경우 임대주택 의무 임대기간인 4년이 지나면 주변 시세에 맞는 가격을 책정해 분양이 가능해 지기 때문에 이 방법을 차용할 경우 반포3주구 조합원들은 높은 시세차익(개발이익)을 실현할 수 있다는 것이다.
해당 건설사는 제안을 실현하기 위해 이미 지난해 말 투게더투자운용(AMC)라는 자산관리회사를 설립했다.
이에 대해 채상욱 하나금융투자 건설‧부동산 애널리스트는 ‘리멤버’라는 명함관리 앱 ‘리멤버 나우’를 통해 재건축사업의 무리한 계획은 결국 공약남발로 볼 수 있어 책임질 수 있는 안건만 제안할 수 있도록 제도 정비가 이뤄져야 한다는 글을 전했다.
채상욱 애널리스트는 조합원 이익 최우선이라는 건설사의 전략은 국토교통부나 서울시와의 공조 없이 즉흥적으로 발표된 듯 하다며 그에 관한 몇 가지 사례를 들었다.
그 예로 지난해 서울 서초구 신반포3차‧경남아파트 통합재건축조합(래미안 원베일리)은 일반 분양 물량을 통째로 펀드에 매각하려고 했었지만, 국토부와 서울시의 반대로 결국 무산 된 바 있으며, 또 하나의 예로는 5000세대 규모의 인천시 청천2구역 재개발사업에서도 임대사업자에게 추가 건립 세대를 팔고, 그 사업자가 세입자들에게 임대를 해주는 방식이었지만, 이 단지는 2015년 ‘기업형 임대주택’ 뉴스테이 사업단지로 지정됐지만, 지난해 말 지정 취소됐고 결국 일반 재개발 방식으로 추진하게 됐다는 것이다.
채 애널리스트는 국토부가 리츠투자를 장려해 왔다는 점에서 참여 건설사가 강조했지만 래미안 원베일리와 청천2구역 사례를 볼 때 인정받기 힘들어 보인다고 판단했다.
그 이유에 대해 재건축 재개발사업은 장기간에 걸쳐 진행되는 사업으로 이 경우 오랜 시간 표류할 수도 있다는 점, 청천2구역도 사업방식을 변경하면서 사업이 2년 이상 지연됐던 점, 결과적으로 조합원과 소비자, 인천시 모두 손해를 봤고 재건축 리츠도 그런 방식이 아닐까 우려스럽다고 채 애널리스트는 해당 앱 게시글을 통해 전했다.
아울러 이런 방식은 당연히 조합과 조합원이 반길만한 사업방식이지만, 그들에게만 유리하다는 것을 국토부와 서울시가 모를 리 없어 사업이 표류할 가능성이 있고 더구나 사업시행인가 전 단계부터 준비해 온 것이 아닌, 관리처분인가를 앞두고 사업방식을 변경하는 일이어서 지리한 행정적 공방전으로 넘어갈 가능성이 있다고 채 애널리스트는 지적했다.