- 가격 저렴한 계약면적 20㎡이하 주택만 거래량 소폭 상승
부동산정보서비스 (주)직방(대표 안성우)은 주택유형 중 원룸이라 지칭되는 주택을 포함한 단독/다가구주택의 서울지역 월세 실거래가 데이터(확정일자 자료)를 분석했다.
최근 5년간 서울지역의 단독/다가구 월세 월평균 거래량은 감소 추세에 있다. 특히 올해는 코로나 19 확산으로 크게 감소하여 전년대비 6.26% 감소한 월평균 5,736건을 기록했다. 서울 내 단독/다가구주택의 월세 거래량 감소는 재고물량이나 신축 준공물량이 감소하는 것과 연관이 있다. 서울은 재개발/재건축을 통해 안전성에 문제가 있는 구축주택을 헐고 신축 공동주택을 건립하는 사례가 많아 단독/다가구 주택물량 자체가 감소하고 있는 것이다.
한편, 최근 5년간 서울지역 단독/다가구 월세가격은 거래량과는 달리 오름세를 보이고 있다. 2020년 평균 환산 월세가격은 55.75만원으로, 2019년 대비 1.54% 올랐다. 비교적 임대료가 저렴한 노후 주택이 줄어들고 있어 일정부분 월세가격 상승에 영향을 미친 것으로 보인다.
자치구별 거래량은 관악구(5.0%)와 동대문구(10.7%), 성북구(3.9%)에서만 2019년에 비해 증가했으며, 나머지 22개구에서는 거래량이 일제히 줄어들었다. 관악구 등 거래량이 늘어난 지역들은 대학 및 고시촌이 밀집해 있는 원룸촌으로 생활은 편리하면서 월세는 서울 평균보다 낮은 수준이라 타 지역에서 이동, 유입된 수요가 있을 것으로 추측된다.
면적대별 거래량은 계약면적 30㎡ 초과 주택에서 모두 전년 대비 10%를 넘어서는 감소율을 나타냈다. 계약면적 20㎡ 이하 초소형 주택은 2019년 월평균 1,596건 거래됐으나 올해 1,723건 거래되며 전년대비 7.9% 증가했다. 20㎡ 초과 30㎡ 이하 주택도 -1.4%로 비교적 소폭 감소했다. 상대적으로 저렴한 가격대의 원룸 등 소형주택의 거래가 전년 수준으로 이뤄진 것으로 보인다.
2020년은 금융위기 이후 최악의 악재인 코로나19 확산으로 인해 단독/다가구 월세거래도 크게 줄었으나 단독/다가구주택 월세시장의 거래량은 구조적인 요인으로 이미 감소세에 놓여있었다.
재개발 등으로 재고주택은 줄어들고 신축주택 역시 공급량이 줄어들며 거래가능한 주택수 자체가 감소하고 있다. 도시형생활주택이나 오피스텔 등 대체상품이 지속적으로 공급되는 부분도 거래량 감소의 이유로 추정된다. 반면 주택수가 줄어들면서 월세 가격은 올랐다. 비교적 저렴한 가격에 거래되던 노후주택이 멸실되는 부분도 가격 상승의 이유로 볼 수 있다.
서울 내에서 신축 단독/다가구주택이 공급될 수 있는 여지가 많지 않아 주택수 감소가 계속될 것으로 보인다. 또한 좀더 저렴한 가격을 찾아 더 작은 주택이나 다른 지역으로 이동하는 수요로 인해 서울지역 단독/다가구 거래량 감소는 계속될 것으로 예상된다.