일본 부동산 디벨로퍼의 자금조달방식 [일본 부동산 디벨로퍼 탐방Ⅷ]
일본 부동산 디벨로퍼의 자금조달방식 [일본 부동산 디벨로퍼 탐방Ⅷ]
  • 김준환 논설위원
  • 승인 2011.12.12 07:40
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지난 호에서는 일본 부동산디벨로퍼가 주로 사용하는 사업방식에 대해서 살펴보았다. 이번 호에서는 자금조달방식에 대해서 살펴보기로 하자.

일본 대형 디벨로퍼의 주요 자금조달 방식으로는 채무재산한정형 대출(Non-recourse debt), 부동산담보증권(MBS、Mortgage-backed securities), 부동산 증권화 등 3가지 방식이 있다.

(1) 채무재산한정형 대출(Non-recourse debt)
채무전액을 변제해야할 책임이 없으며, 채무변제의 원천이 담보재산의 현금흐름이며 따라서 그 범위를 넘어서는 부분에 대해서는 변제의 의무가 없다. 물론 원칙적으로 보증인도 필요 없다. 이 경우 해당 프로젝트만을 위한 특별목적회사(SPC)를 설립하고, SPC를 통해 금융기관으로부터 자금을 조달한다. 일본의 경우에는 대출의 부동산담보 이외에 추가담보나 개인보증 등을 추가적으로 요구되는 것이 일반적이다. 이 경우 일반 대출보다 금리가 다소 높다.

(2) 부동산담보증권(MBS、Mortgage-backed securities)
보유하고 있는 부동산담보융자채권을 신탁설정하여, 그 신탁수익권을 투자자에게 판매한다. 부동산담보증권은 주택론채권을 증권화한 RMBS(Residential mortgage-backed security)과 상업용부동산에 대한 론채권을 증권화한 CMBS(Commercial mortgage-backed security)이 있다.

(3) 부동산 증권화

▲ *. SPT(Supecial Purpose Trust): 특정목적신탁*. J-REIT(부동산투자펀드, 일본판 부동산투자신탁)자료=서울디지털대학교 부동산학과
1) 부동산투자신탁(REIT, real estate investment trust)
2001년에 등장하였으며, 구입 주체는 은행, 투자신탁, 외국인 등이다. 투자지수로는 東証 REIT지수로서 2003년 4월부터 산출되기 시작했다. J-REIT,
투자물건으로는 최초에는 오피스빌딩이 주체가 되었으나 점차 상업시설•점포•주택 등으로 그 투자대상이 확대되어 왔으며, 그 비율은 오피스빌딩이 약 57%, 상업•점포가 약 20%, 주택이 약 18%, 기타 약 5%를 점유하고 있다.

2) 상업용부동산론 담보증권(CMBS commercial mortgage backed securities)
상업용부동산론을 모아서 증권화한 것

3) 사모펀드

<그림1> 투자법인형 부동산투자펀드의 구조

▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과
<그림2> 부동산증권화의 기본적 구조
▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과
<그림3> 부동산개발형 증권화 구조
▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과
<그림4> J-REIT의 구조
▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과
<그림5> J-REIT의 구조
▲ 자료=서울디지털대학교 부동산학과
-. 자산운용회사: 펀드의 대상이 되는 부동산의 선정, 테넌트 모집/계약 등 J-REIT의 중핵적인 기능을 수행
-. 자산보관회사: 투자법인으로부터 수탁을 받아 투자법인이 보유하고 있는 자산의 보관을 하는 회사. 신탁은행 등
-. 사무수탁회사: 일반사업수탁계약에 근거하여 사무업무를 수행. 계산업무/회계업무, 납세에 관한 업무 등

지금까지 총 8회에 걸쳐서 일본의 6대 부동산디벨로퍼와 그들의 주요 사업방식 및 자금조달방식에 대해서 살펴보았다. 필자는 이 글을 통해 일본부동산디벨로퍼에 대한 기본적인 이해와 앞으로 한국 부동산디벨로퍼가 나아가야할 기본적인 방향을 제시하고자하였으나, 독자들에게 얼마나 도움이 되었을지 두려움이 앞선다. 앞으로 다른 전문가들에 의해 일본 부동산 디벨로퍼에 대한 자료가 수정, 보완되기를 기대하면서 이만 글을 마치고자 한다.

다음 시리즈로는 일본 부동산시장과 개발사업에 대해 연재하고자 한다. 주요 내용으로는 일본부동산시장과 부동산개발사업의 추이, 그리고 개발사례 등이 그 내용이 될 것이다. 지금까지 일반인들에게는 자세히 공개되지 않았던 자료들도 가능한 상세하게 공개할 생각이다. 시기적으로 한국부동산시장을 진단하고 전망하는데 작은 도움이 되었으면 하는 바람이다./

 
김준환 교수는 고려대학교 경영학 석사를 마치고, 일분으로 건너가 메이카이대학에서 부동산학박사 학위를 받았다. 현재 서울디지털대학교 부동산학과 교수로 재직중에 있으며, 주요 저서로는 '시가지재개발사업에 있어서의 주택공급효과', '일본 도심재개발사업의 이해' 등 다수가 있다.



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