고종완 RE멤버스 대표/서울디지털대학교 특임교수
지난 2008년 8월 리먼 쇼크 이후 3년만에 한국경제가 다시 흔들리고 있다. 글로벌 금융위기 뿐만이 아니다. 소리소문없이 다가온 고령화, 조기은퇴, 노후위기에다 보유하고 있는 주식, 부동산시장 등 자산의 위기도 닥치고 있다. 유럽발 재정위기로 인해 국내 주식시장은 이미 폭락을 경험했으며 한 때 살아날 조짐을 보이던 주택시장도 추석이 지나면서 덩달아 재하락에 빠지는 모습이다.
한마디로 글로벌 금융위기ㆍ노후위기ㆍ자산위기로 인해 일반 투자자들이 대혼란에 빠진 것이다. 이럴 때는 불황에 강한 부동산을 중심으로 포트폴리오를 재구성하는 '창조석 자산관리 전략'이 필요하다.
첫째, 경제적 위치가 상향되거나 행정규제 완화가 일어나는 지역의 부동산을 물색해야 한다. 부동산학 이론에 따르면 부동산은 지리적 위치는 고정되어 있지만 사회적(인구증감), 경제적(소득증감), 행정적 위치는 가변(可變)한다. 따라서 투자대상(물건)을 선택할 경우 사전에 지역요인, 지역특성을 면밀히 살피는 지역분석을 먼저 선행해야 한다.
둘째, 불황에 강한 부동산을 주목해야 한다. 부동산도 호황에 강한 부동산과 불황에 강한 부동산으로 구분된다. 고급주상복합, 대형아파트, 호화저택 등 실물경기 호황과 함께 상승하는 부동산은 '호황에 강한 부동산'이다. 반면 '불황에 강한 부동산'은 경기불황에도 가격이 하락하지 않거나 되려 상승한다. 대표적으로 다가구, 연립, 다세대주택과 오피스텔, 아파트형공장 등이 이에 속한다.
마지막으로 부동산은 입지가치와 희소가치, 수익가치, 희소가치로 구성된 총체적 내재가치를 따져 '가치투자'해야 한다. 입지가치는 지역특성에 기반한 토지가치로 부동산가격의 70% 정도를 차지할 정도로 비중이 높다. 입지가치는 임장활동과 지가수준, 지가추이로 파악가능하다. 주택의 공급물량이 과다하면 집값이 내리고 과소하면 오르는 희소가치도 중요하다. 최근 부산ㆍ대전등 지방도시의 집값이 상승한 이유는 지난 3년간 신규 분양이 전무했던 결과이며 용인ㆍ파주ㆍ김포 등 수도권의 미분양 이유는 공급과다 때문이다.
수익가치는 부동산의 기대수익률과 밀접하며 자본이득(capital gains)과 임대소득(income gains)으로 나뉜다. 부동산 투자시의 기대수익은 통상 1년정기예금금리 혹은 3년만기국공채의 1.5배 이상이 돼야 적정하다. 미래가치는 신도시와 대규모 택지개발지구나 인프라스트럭처가 확충되는 지역의 부동산을 말한다. 대표적으로 신도시 분양아파트, 재개발 재건축 뉴타운지구, 대형집객시설이 들어서는 지역의 토지, 건물 등을 꼽을 수 있다.
이제 향후 10년간은 라이프 스타일의 급격한 변화가 예상된다. 따라서 부동산자산도 대도시, 도심부ㆍ역세권ㆍ중소형ㆍ수익형부동산이 대세를 이룰 전망이다.
경기전망과 관련시켜 볼 때, 올 4분기와 내년 1분기는 자산배분원칙에 따른 자산교체의 절호의 기회가 된다. 지금은 보유하고 있는 부동산을 불황에 강하고 가치있는 부동산으로 과감하게 이동할 때다.
※본 글은 아시아경제신문에 실린 고종완 대표의 글을 사전에 양해를 얻어 싣게 된 것임을 알려드립니다.