12.7 부동산대책 이후 재건축 재개발시장은...
12.7 부동산대책 이후 재건축 재개발시장은...
  • 진우현
  • 승인 2011.12.13 07:34
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리얼투데이 양지영 팀장 기고

조합원 지위 양도 등 풀어 재건축사업 탄력 기대
경기침체, 실수요자 중심 재편…집값 폭등 없을듯
소형주택 가격↑, 월세전환 물량↑ 서민 부담 덜어

정부는 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과 제도가 도입 7년만에 폐지하고, 강남3구 투기과열지구에서 해제가 된다. 또 재건축 초과이익 부담금의 제도는 유지하되 현재 재건축 사업이 위축된 것을 고려해 앞으로 2년간 부과를 중지하기로 했다.

이번 12.9부동산대책은 강남3구 규제 완화에 집중되어 있고 강남 살리기 위한 정책으로 보여진다.

현재 부동산 시장은 유례없는 부동산 침체 장기화가 계속되고 있고, 거래 자체가 막혀 돈 있는 사람들보다 집 한채 있는 중산층들의 피해가 더 큰 상태이기 때문이다. 실제로 2년 이상 된 매물도 많은 상태다. 거래가 안돼 대출 부담만 커지는 등 하우스푸어가 심각한 상태이기 때문에 기타 다른 지역의 거래 활성화를 위해서라도 강남권 부동산 시장을 회복시키는 정책이 현 시점에서는 필요하다.

실제로 과거 부동산 흐름을 보면, 부동산 시장 출발점은 강남권이며, 강남권 부동산 여파가 수도권 등 기타 다른 지역으로 확대되어 왔다.

또한 경기 침체가 가속화되고 있는 상황이고, 유럽발 재정위기 그리고 부동산 시장도 투자 수요에서 실수요자 중심으로 재편된 상태이기 때문에 이로 인해 과거처럼 집값 폭등 등의 우려는 없을 것으로 보인다.

다주택 보유자에 대한 양도세 중과폐지나 강남3구 투기과열지구 해제는 세금과 거래 제한을 동시에 풀어주는 정책인 만큼 거래를 늘리는데는 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다.

또한 투기과열지구 해제로 조합원 지위 양도가 가능해져 강남3구 재건축 매물의 거래가 늘어나고, 재건축 초과부담금 부과가 2년간 중지됨으로써 그동안 침체되어 온 강남 재건축 사업 진행도 탄력을 받을 것으로 전망된다.

하지만, 다주택자 중과세 폐지는 최근 시세 차익 대신 임대수익을 얻으려는 수요가 많아 임대사업을 하는 다주택자들이 늘고, 이는 소형 주택 가격 상승 그리고 전세가 월세로 전환되는 물량이 늘어나는 등 서민들의 고충을 늘리는 우려가 있다.

강남3구 투기과열지구 해제 = 투기과열지구 지정이 풀리면 분양권 전매가 완화되고 금융 조건이 완화된다. 공공택지의 85㎡ 이하 주택은 5년, 그 외 주택은 3년 동안 전매 기간이 3년에서 1년으로 줄어들게 된다.

청약 1순위 자격 제한도 없어진다. 즉, 1가구 2주택자, 5년 이내 당첨 사실이 있는자, 2002년 9월 5일 이후 가입한 세대주가 아닌 자에게 적용되던 청약자격 1순위 제한이 입주자 모집공고일 기준으로 투기과열지구가 해제된 경우에는 이를 적용 받지 않게 된다.

그리고 지역 및 직장 주택조합의 조합원 지위양도 금지, 지역 및 직장주택조합 조합원 선착순 모집 금지가 폐지되고, 조합원 자격기준 완화, 재건축 조합원 지위양도 금지 등의 규제들도 완화된다.

단, 다만 이번에 강남 3구에 묶여 있는 투기지역은 그대로 유지돼 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등 주택담보대출 규제와 3주택 이상자 양도세 가산세(10%) 적용 등의 조치는 그대로 유지된다.

정부는 이와 함께 재건축 초과이익 부담금의 제도는 유지하되 현재 재건축 사업이 위축된 것을 고려해 앞으로 2년간 부과를 중지하기로 했다.

따라서 강남 3구가 투기과열지구에서 해제가 되면, 분양권 전매기간이 줄어들고, 청약1순위 자격 조건이 줄어드는 등 부담이 덜해 청약 경쟁률을 높이고, 거래 활성화에는 도움을 줄 수 있다.

또한 강남 3구는 그동안 투기과열지구에 묶여 재건축 아파트가 조합설립인가를 받으면 조합원 지위를 양도할 수 없었지만 앞으로는 자유롭게 거래가 가능해진다. 그리고 재건축 초과이익 부담금도 2년간 부과를 중지함으로써 강남 3구의 재건축 아파트의 수혜가 클 것으로 전망된다.

경기 침체가 가속화되고 있는 상황이고, 부동산 시장도 투자 수요에서 실수요자 중심으로 재편된 상태이기 때문에 이로 인해 과거처럼 집값 폭등 등의 우려는 없을 것으로 보인다.

하지만 실수요자 중심으로 움직이기 보다는 투기세력의 가수요를 자극하고, 서민층의 반발을 몰고 올 수 있다.

다주택 보유자 양도세 중과 폐지 = 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 도입 7년만에 폐지가 될 전망이다. 다주택자 양도세 중과제도는 2주택 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 50%, 3주택 이상 보유자는 양도차익의 60%를 세금으로 부과하도록 한 제도다. 다주택자 중과세가 폐지되면 현재 다주택자에게는 1주택자와 마찬가지로 양도세 기본세율(6~35%)이 적용된다.

다주택자 중과세 폐지는 주택 구매를 유도해 거래를 늘리는데 어느 정도 도움을 줄 수 있다. 이렇게 다주택자들은 다주택에 대한 세금이 줄어들게 때문에 주택 구입에 부담이 없어지기 때문에 다주택 매입을 유도할 수 있다는 것이다.

다주택자 중과세 폐지로 최근 시세 차익 대신 임대수익을 얻으려는 수요가 많아 임대사업을 하는 다주택자들이 늘어날 것으로 보인다. 이미 정부도 8·18 대책을 통해 임대사업자 기준을 주택 1채 보유로 낮추고, 임대사업자가 거주하고 있던 기존 1주택도 양도소득세를 비과세해준 바 있다.

하지만 이로 인해 소형주택 쏠림현상으로 소형 매매가격 상승을 낳는 악순환 반복을 낳을 수 있다. 소형주택 쏠림현상으로 소형 주택 가격 상승으로 이어지고 이는 또 서민들의 내집마련을 더욱 힘들게 하는 악순환 반복으로 이어질 우려도 있다.

또한 전셋값 상승 또는 전세를 월세로 전환된 물량이 늘려 서민들의 고충을 더 가중시킬 수도 있다. 다주택자들이 주택임대사업을 위해 소형주택을 매입 전세로 내놓더라도 주변 시세보다 싸게 내놓을 일도 없다. 또한 세금 완화 등으로 주택 구매가 수월해진 만큼 대출을 받아 주택을 매입하는 투자자들도 늘어, 대출 부담을 전세 또는 월세로 돌리는 이들도 많아질 것으로 전망된다./


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