정부, 리모델링 수직 안되고 수평허용
증축 30%에서 10% 일반분양 총량제
기존 공동주택 리모델링과 동일하게 전용면적 기준 30%까지 확장이 가능하고 기존 가구수의 10% 범위 내에서 일반분양을 허용하는 법안이다.
또 국토부는 대형아파트가 리모델링을 할 경우 불필요한 초대형아파트가 되는 문제를 해소하기 위해 한 가구를 2가구로 분할 증축하는 리모델링도 같이 제안했다. 대형아파트 소유자들의 리모델링을 반대하는 문제를 해소하기 위한 방안이기도 하다.
국토부는 10% 범위 내에서 일반분양하는 사안을 수직이 아닌 수평으로 가능토록 하고 있다. 수평증축이 어려운 경우 별도로 한 동을 지을 수도 있게 했다. 위로 올리는 것은 구조안전상 허용하기 어렵다는 기존 입장을 고수하면서 새로운 방안을 제시한 것으로 건물동의 좌우측 끝에 가능한 쪽을 덧붙이듯 늘리는 것이다. 만약 옆으로 늘려 일반분양하는 것이 여의치 않다면 별동 건립을 통한 일반분양도 허용하고 있다.
공동주택 리모델링 사업에 대한 새로운 돌파구로 보여지며, 이번 법안의 통과로 리모델링을 제2의 부흥기를 맞게 될 것이라는 의견도 나온다.
리모델링은 재건축과 달리 자기 돈으로 자기 집 고친다는 인식에서 벗어나기 어려웠다. 아파트 평형을 크게 늘릴 수 있다 해도 그에 따른 부담은 스스로에게 있어 여력이 많지 않은 사람들에게는 환영받기 어려웠다.
정부는 또 일반분양에 대한 독소조항도 없앴다. 한 때 제시된 의견 중 하나가 일반분양시 일정부분은 임대주택으로 공급해야 한다는 것이었다. 하지만 이번 정부 제시안에는 임대주택 이야기는 없다. 이번 정부의 개선안은 시장 활성화의 기조를 만들었다는 평이다.
반포미도아파트리모델링조합 황갑성 조합장은 “이번 정부제시안이 100% 만족스럽다는 평을 내리기는 어렵다”면서도 “이번 법안마련을 계기로 리모델링시장의 새로운 부흥기가 기대되는 것도 사실이다”고 말했다.
2012년에는 재건축이 아닌 리모델링 활성화시대의 기초가 마련될 것이라는 의견도 황 조합장은 전했다.
리모델링아파트를 세대수 중 10%를 일반분양하게 되면 공사비는 30% 정도 줄게 된다. 통상 최근 재건축공사비는 400만원 안팎. 이를 감안할 때 34평형아파트는 40평형(120% 확장시)이 되고 이 때 공사비는 1억7000여 만원이다. 기타 조합운영비를 계산한데도 1억8000여 만원 안팎. 서초구 반포동 미도아파트의 경우 34평형 단일평형으로 1260가구로 구성됐으며 리모델링 후 추가되는 126세대는 일반분양이 가능하다. 미도아파트의 현 시세는 8억원 정도로 총 1000억 원이 넘는 수익이 발생한다. 증가하는 가구수까지 총 합한 미도아파트의 리모델링공사비는 약 2500억 원. 일반분양 10%를 통해 총 공사비 약 40%를 절감할 수 있는 획기적 기법의 사업이다. (※반포미도아파트 공사비와 수익성분석은 평당공사비 400만원과 세대수 등을 단순 평균으로 조사한 결과로 실제 공사비와 적용법은 단지마다 다를 수 있다.)
한편, 일각에선 수직증축 가능한데 정부가 막았다 ‘볼멘소리도’ 제기됐다. 수직이 아닌 수평이라는데 문제를 제기하는 것이다. 이미 안전진단 관련 기술자문단에서도 15년 이상 된 안전진단 C등급(A~E)의 아파트는 수직증축에도 구조상 문제가 없다는 의견을 밝혀왔다. 정부가 용역을 내려 실시한 보고서에서도 구조상 큰 문제가 없음이 밝혀진 바 있다는 것이 문제제기 주장자들의 말이다.
이런데도 국토부가 수직증축에 대한 불허를 하는 것은 지나친 안전의식 아니냐는 것이다.(정부는 기존 수직증축 불가 입장을 고수하면서 검토보고서가 나와서까지 주장을 굽히지 않았다.)
80년대 이후 90년대 초까지 지어진 국내 리모델링대상아파트들은 대다수가 판상형구조다. 즉, 옆으로 긴 형태로 지금의 탑상형 구조아파트와는 다소 차이가 있다.
노태우 정권시절 주택 200만호 건립사업의 일원으로 빨리 짓는 것을 추진, 판상형구조가 빨리, 쉽게 아파트건립이 가능하다는 평가로 그 당시 대다수의 아파트는 판상형구조다. 대표적인 곳이 1기신도시로 분당, 평촌, 일산 등이다.
문제는 옆으로 긴 구조의 아파트가 수평증축허용으로 더 길어지는 기형구조를 띠게 됐다는 것이다. 전용 40㎡ 전후의 소형 판상형아파트는 앞뒤로 길어지면서 옆으로도 길어지는 기형적 아파트가 된다. 이런 아파트에 가치 상승을 기대하고 일반분양을 공급받는 수요자는 많지 않을 것이라는 지적도 이런 이유에서다./