▲ 지금의 국내 부동산시장이 버블인가. 아니면 공급부족에 따른 자연스러운 상승인가. 어느 쪽도 비중있는 의견이 아닐 수 없다. 다만 분명한 건 지금 부동산시장이 달아오르고 있으며, 언제 이런 분위기가 반전될 지 알수 없다는 것이다. 사진은 청약경쟁률 100대 1을 기록한 개포주공아파트 항공전경.

[뉴스워커] 부동산시장이 정부의 규제발표 이후 더 높게 달아오르고 있다. 이 때문에 집값도 서울 강남의 재건축아파트를 중심으로 크게 오르는 분위기다. 하루 새 몇 천만 원의 호가가 오르는 곳도 있어 일각에서는 부동산시장이 최고치에 이르고 있다고 전하기도 했다.

부동산시장의 10년 전인 2006년을 보면 당시에도 너무 많이 올라 더 이상 상승하기는 힘들다는 목소리가 크게 대두되기도 했다. 이후 2008년 글로벌 금융위기가 닥친 후 집값은 서서히 하락하기 시작했지만 10년이 지난 지금 다시 불쑥 고개를 내밀고 있는 것이다.

이미 그 당시 가격을 회복한 곳도 있지만 대부분의 아파트 가격이 그 당시 가격보다 작게는 10% 안팎에서 많게는 30~50% 정도까지 가격이 오른 곳도 있다.

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실제 서울 반포의 한 재건축대상 아파트는 이미 2014년 말에 10년전 가격을 회복했고, 이후에는 최고가를 연일 갱신하고 있는 상태다.

10년 전 분양가격이 3.3㎡당 2000만원의 분양가가 나왔을 때, 미친 분양가라는 말도 서슴치 않은 바 있다. 하지만 10년이 지난 지금 강남의 3.3㎡당 분양가는 평균 4000만원을 넘어섰으며, 한강변의 아파트는 5000만원의 분양가가 나온 지 오래다.

이런 가격이 언제까지 지속될까에 대해 전문가들도 의견이 분분하다. 한쪽에서는 공급이 집중되는 올 하반기부터 내년 상반기에는 시장이 고꾸라질 것이라는 의견이 있는가하면, 다른 한 쪽에서는 정부가 공급을 제한하고 있기 때문에 부동산시장은 예상치 않은 수준까지 치고 올라올 것이며, 이런 분위기는 2020년까지도 충분한 상승가능성을 내포하고 있다고도 했다.

어느쪽이 맞을지는 아직 아무도 모르는 상태로, 2008년처럼 글로벌금융위기나 2007년의 IMF사태가 일기 전까지는 상승 쪽에 무게를 두는 전문가도 적지 않다. 그리고 지금 당장은 그러한 징후가 나타나고 있지 않다는 것도 부동산시장 상승 쪽에 의견이 기울고 있는 것이다.

영국이 EU를 탈퇴하면서 블랙시트에 대한 불안감이 감돌았지만 그 충격은 그리 크지 않았다.

과거의 사례가 그랬듯 향후에도 그럴 것이라는 의견은 다소 위험요소가 없지 않지만 지금의 강남과 서울 수도권의 분위기는 그쪽으로 흐르고 있는 듯 한 양상이 다분하다.

강남의 한 부동산 투자전문가는 “정부가 최근 내놓은 대책은 그 풍선효과가 확연하게 드러날 것으로 보인다”며 “시장의 추이를 지켜봐야 하겠지만 현재 시점으로서는 큰 위험요소(부동산 버블 붕괴)가 없는 것은 확실하다”고 말했다.

 

◆ 8.25대책서 분양권 전매 제한 제외한 이유 들어보니..'정부 아직 과열로 판단하지 않아'

지난 25일 정부가 '가계부채 대책'을 내놓은 후 금융 전문가들은 웅성거렸다. "가계부채 대책이 아닌 부동산 대책 같다"(하준경 한양대 교수), "부동산 가격 하락을 절대 용인할 수 없다는 신호"(전성인 홍익대 교수), "지금 상황에서 부동산 경기를 유지하는 게 맞는 지 의문"(김상봉 한성대 교수) 등의 비판이 터져나왔다. "가계부채는 운에 맡기겠다는 것"(김상조 경제개혁연대 소장)이라는 지적마저 제기됐다. 

발표 내용이 '가계부채 축소'라기보다는 '부동산 부양'에 가까웠기 때문이다. 주택 공급을 줄여서 집사기 위해 돈을 빌리는 수요를 줄이겠다는 대책인데, 공급을 줄이면 주택 가격은 올라간다. 가격이 올라갈 경우 그만큼 돈을 더 빌릴 수도 있기 때문에 효과적인 가계부채 축소 대책이 될지는 의문이다.

현대경제연구원이 최근 발표한 ‘최근 부동산 시장 현황과 향후 전망’에 따르면 가계의 주택구매 여력이 줄면서 부동산 경기가 하향 곡선을 그릴 것으로 전망된다. 연구는 부동산 경기와 향후 수급분석 소득, 고용, 주택구매 능력 등을 고려해 도출했다.

연구소는 수도권과 지방 부동산 시장의 양극화가 심해지고 있다고 분석했다. 수도권 부동산 시장은 경기 순환 주기상 여전히 호황기지만, 지방 부동산은 수축기로 전환하기 시작했다는 것이다. 김천구 현대경제연구원 동향분석팀 연구위원은 “지난 2014년 중반부터 2015년 초까지 국내 부동산 시장은 확장 국면이었지만, 2015년 하반기 이후 후퇴기를 거쳐 올해 수축기에 진입했다”고 설명했다.

김경환 국토교통부 제1차관(사진)은 29일 정부세종청사 기자간담회를 통해 정부의 주택공급 물량 조절 대책 이후 분양 및 재고시장 상승 압력을 높이고 있다는 지적에 반박하며 이 같이 말했다.
 
김경환 차관은 "정부는 부동산 가격 급등락 방지로 시장 안정성을 유지하는 것이 거시경제 안정성과 가계부채 양질 건전성을 높이는 데 도움이 된다는 인식을 견지하고 있으며 이번 공급조절 대책도 그런 맥락"이라며 "최근 인허가 물량 증가세가 꺾이고 있다지만 예년보다 급증했던 지난해보다도 8.8% 더 늘어났고 분양도 전년보다 3% 줄어드는데 그치는 등 수급 조절이 필요한 시점"이라고 강조했다.

분양권 전매 제한 제외 이유에 대해서 그는 "강남 재건축 일부 청약시장이 뜨거운 것은 사실이지만 올해 강남권 아파트 상승률은 지난달까지 2.41%로 전년동기 6.4%보다 훨씬 낮다"며 "더구나 올해 강남권 재건축 일반 분양 물량이 280여 가구에 불과하기 때문에 전매 제한 조치를 취할 정도의 과열이라고 판단하기 어렵다"고 설명했다.

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