서울디지털대학교 부동산학과 교수
이번 호는 부동산버블 전후의 일본부동산시장 변화 두 번째로 버블전후의 주택보유 현황과도쿄와 수도권의 지가변화 등에 대해서 살펴보기로 하자.
[ 주택보유 현황 ]
먼저 자기소유의 주택에 거주하는 비율을 살펴보면, <그림11>에 나타난 것과 같이 1993년 이후 지속적으로 증가추세를 나타내고 있으나, 대도시의 경우가 지방도시 보다 상대적으로 낮게 나타나고 있다. 특히 도쿄의 경우 우리가 생각했던 것보다 상당히 낮은 44.5%를 나타내고 있다. 이는 현재 서울의 자가주택보유율이 49%로 향후 주택구입수요가 상당히 많다는 전문가들의 견해에 다소 의문을 제기할 한가지 근거가 될수도 있겠다.
다음으로 세대수와 주택수의 추이를 살펴보면, <그림12>에 나타난 것과 같이 1968년부터 주택수가 세대수를 초과 하여 주택보급율이 지속적으로 증가해오고 있는 것을 알 수 있다. 하지만 보급률이 우리가 생각했던 것보다는 그다지 높지 않다는 점은 주의 있게 살펴볼 필요가 있겠다.
지역별로 공동주택의 비율을 살펴보면, <그림13>에 나타난 것과 같이 전 지역에 있어서 그 비율이 증가해오고 있는 것을 알 수 있다. 또한 도쿄를 중심으로 한 관동지역과 오사카, 교토를 중심으로 한 관서지역 등 대도시권이 다른 중소도시권에 비해 상대적으로 높게 나타나고 있다.
여기서 특징적인 점은 공동주택비율이 한국에 비해 상당히 낮다는 점이다. 이는 일본인들이 공동주택보다는 단독주택을 훨씬 더 선호한다는 것을 간접적으로 나타내고 있으며, 현재 아파트 중심의 한국 주택시장도 향후 다소 변화가 있지 않을까하는 조심스러운 예측도 해볼 수 있겠다.
(1) 도쿄과 수도권의 움직임
버블붕괴 후 도쿄와 수도권에 있어서 많은 변화가 있었다. 그 중 매우 특징적인 변화를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 도심 외각지역으로 분산되었던 인구가 버블붕괴 후 도심으로 다시 유입되는 도심회귀현상이다.
둘째, 도심외곽지역으로 집중되었던 주택공급이 버블붕괴 후에는 도심지역의 대규모 주택공급으로 바뀌었다.
셋째는 버블붕괴 직후 중단되었던 도심의 오피스 공급량의 크나큰 증가이다.
이러한 움직임들에는 여러 가지 이유가 있을 수 있겠지만, 그 중 몇 가지 이유를 들면 다음과 같다.
첫째, 지가의 하락을 들 수 있다. 지가의 하락으로 인해 그 동안 사업성이 없어 공급하기 어려웠던 도심의 주택 공급을 가능하게 해 주었다.
둘째, 토지이용의 전환을 들 수 있다. 그 동안 이용이 되지 않았던 많은 유휴지가 재개발사업 등을 통해 유용하게 이용되게 되었다.
셋째, 산업의 고도화를 들 수 있다. IT산업의 발달과 정부의 정책추진으로 인해 오피스의 수요가 증가하게 되었다.
넷째, 도시재생정책을 들 수 있다. 고이즈미총리 재임 기간 중 도심의 활성화를 위한 도심재생정책이 적극적으로 추진되었다. 이는 민간의 개발사업에 활력을 불어넣어 많은 민간개발사업이 이루어지는 개기가 되었다.
다섯째, 민간기업의 불량채권처리의 진전을 들 수 있다. 그 동안 답보상태에 있었던 부동산 불량채권을 금융권에서 적극적으로 처리할 수 있도록 정부의 지원책 및 사회적 분위기가 조성되었다.
여섯째, 편리성의 추구이다. 기존에 부동산을 보유자산의 가치로서 평가하던 가치관이 부동산의 이용에 그 가치를 둠으로써 상대적으로 편리한 도심의 오피스 및 주거시설에 대한 수요가 늘어났다.
(2) 도쿄의 인구 변화 추이
<그림1>은 매년 1월에 조사한 동경도심 3구ㆍ8구의 인구 증감현황을 나타낸 것이며, 지수 및 증감인구수는 1994년을 기준으로 한 것이다. 그림의 도심3구는 치요다구, 추오구, 미나토구를, 도심8구는 치요다구, 추오구, 미나토구, 신주쿠구, 분쿄우구, 다이토우구, 시부야구, 토시마구를 각각 포함하고 있다. 동경 전체인구는 1996년까지 계속 감소 추세에 있다가 1997년 이후 증가하고 있는 것을 알 수 있다. 여기서 특징적인 것은 도심3구의 증가추이인데, 도심3구는 그 외의 구부지역 보다 그 증가속도가 매우 빠른 것을 알 수 있다. 도심3구는 1999년에 1994년의 인구 수준으로 회복한 반면, 도심8구는 1년 늦은 2000년, 그리고 23구(동경도는 구부인 23구와 시부로 구성되어있다)는 2001년에 회복한 것을 알 수 있다. 또한 그 후의 증가 속도도 도심3구가 매우 빠른 것을 알 수 있다. 이는 도쿄 도심의 인구의 집중이 빠르게 이루어지고 있으며, 앞서 언급한 도심지역의 대규모 주택공급이 일방적인 공급이 아니라 수요에 바탕을 둔 공급임을 간접적으로 시사해주는 것이라 할 수 있다.
(3) 토지거래[표1]은 기업관계자를 대상으로 한 일본 국토교통성이 조사한 내용으로 [해당기업의 본사가 소재한 지역의 토지거래 상황에 대한 의견]을 2002년부터 2005년까지 시계열로 정리한 것이다. 먼저 조사기간 동안 동경, 오사카 모두 아직도 토지거래가 활발하지 않다는 견해가 토지거래가 활발하다는 견해 보다 높게 나타나고 있다. 하지만 동경의 경우는 2004년 9월부터, 오사카는 2005년 3월에 거래가 활발하다는 견해가 매우 높아지고 있는 것을 알 수 있다. 특히 동경의 경우는 2005년 3월에 활발하다는 견해가 20.3%, 활발하지 않다가 22.5%로 그 차이가 2.2%로 거의 비슷하게 나타나고 있는 것을 알 수 있다. 또한 동경과 오사카의 변화를 함께 살펴보면 2003년 9월부터 오사카의 변화가 동경의 변화를 6개월 늦게 쫒아가고 있다는 것을 알 수 있다. 이는 두 지역 모두 토지거래가 회복되어 가고 있는 것과 그 회복의 속도가 동경이 오사카보다 다소 빠르게 회복되어 가고 있다는 것을 알 수 있다.
(4) 수도권 아파트거래와 가격 변화<그림2>는 수도권 아파트 판매추이를 나타낸 것이다. 그 추이를 1999년 동경구부(23구)와 그 이외의 수도권지역이 판매호수가 증가하여, 그 후 동경구부는 3만호 대에서, 그 이외의 수도권지역도 2006년을 제외하고는 5만호 대에서 안정적으로 판매되고 있는 것으로 나타나고 있다. 또한 같은 기간의 아파트의 판매가격의 변화를 살펴보면, 동경구부는 4500엔에서 5000엔 초반대에서 안정적으로 형성되어 있으며, 그 이외의 수도권은 4000만엔 초반대에서 큰 변화 없이 안정되어 있는 것을 알 수 있다. 이는 동경에의 인구증가와 아파트공급이 어느 한쪽에 치우치지 않고 균형있게 안정적으로 이루어져 가격적인 면에서 큰 변화를 나타내지 않고 있는 것으로 생각된다.
지금까지 부동산버블 전후의 일본부동산시장의 변화 중 두 번째로 버블전후의 주택보유 현황과도쿄와 수도권의 지가변화 등에 대해서 살펴보았다.
다음 호에서는 일본의 부동산증권화의 동향과 최근 일본부동산시장의 동향에 대해서 살펴보기로 하자./
김준환 교수는 고려대학교 경영학 석사를 마치고, 일분으로 건너가 메이카이대학에서 부동산학박사 학위를 받았다. 현재 서울디지털대학교 부동산학과 교수로 재직중에 있으며, 주요 저서로는 '시가지재개발사업에 있어서의 주택공급효과', '일본 도심재개발사업의 이해' 등 다수가 있다./