대부분 고수들이 들어가는 부동산에 대하여 임장하는 방법을 살펴보면 초보자들과 많은 부분에서 차이가 남을 알 수 있다. 본인이 명지경매 회사에 입사하여 1년 동안 단 한 번도 사무실 밖에 나가지 못한 것은 선배님들이 사무실에 계시지 않아서 일 것이다.
즉, “돈은 현장에 있다!” “수익은 임장의 결과에 따라 달라진다!”라는 선배들의 말을 귀가 따갑게 들었기 때문에 나또한 임장을 하려했더니 어떤 선배님이 내게 해준 말은.
“이론이 되어있지 않은 상태에서 현장에 나가면 권리관계를 소홀하게 되고 수익에만 욕심내기 때문에 잘못하면 자신의 전 재산을 한방에 날릴 수 있다”고 하시면서 먼저 내공을 쌓으라고 하셔서 권리분석하는 방법과 배당만 배우면서 사무실을 지켰다. 그리고 명지경매회사에 입사한지 3년이 지난 뒤에야 선배들은 그때서 임장을 잘하는 방법을 가르쳐 주셨는데…
첫째: 관심이 있는 물건이 있으면 먼저 프린트를 해라
즉, 관심이 있는 물건이 있어도 대부분의 사람들은 관심물건 등록을 해놓거나 아니면 그냥 스쳐지나가는 경우가 대부분이다. 그러나 프린트를 해서 들고 다니다가 계속 보게 되면 처음에는 알지 못한 부분들이 눈에 들어오게 되고 각인이 되어 그 물건에 많은 부분을 살펴볼 수 있다.
둘째: 조사보고서를 만들어라.
임장이 필요한 물건이 있다면 그 물건에 관한 유료정보 사이트에 나온 정보지나 아니면 대법원 경매 사이트에 나온 내용을 프린트를 해서 달랑 그거 한 장 들고서 임장을 하는 사람들을 간혹 보게 되는데 그러한 사람들을 볼 때마다 안타까운 마음 금할 길 없다. 내가 들어갈 물건이라면, 아니 임장을 통하여 수익을 극대화 시키려고 한다면 사전 준비가 철저해야한다. 제일먼저는 집행관이 조사한 “현황평가서”와 감정평가사들이 감정한 “감정평사서”를 참고하여 중요한 내용들을 조사보고서를 작성하고 또한 경매에서 제일중요하다는 “매각물건명세서”를 면밀히 살펴보고 중요내용을 조사보고서에 첨부한 다음 그 자료를 바탕으로 가상 시뮬레이션을 그려서 어떤 방법으로 임장에 임할 것이며 무엇을 중요하게 살펴보아야 하는지를 면밀하게 검토해 보아야한다.
셋째: 어프러치 잘하는 방법
경매의 단점중 하나가 경매가 나온 집을 자유롭게 보지 못한다는 것이다. 일반 아파트는 구조가 비슷하기에 향이나 층만 잘 살펴보면 그렇게 어렵지는 않아도 다세대인 경우는 너무 틀리다. 구조도도 틀리지만 가끔 내부에 중대한 하자가 발생 된 것도 모르는 체 낙찰을 받아 고생하는 사람들이 너무나 많은 것을 일반인들은 알지 못한다.
지층만 습기가 올라온다고 생각하는가? 천장에서 떨어지는 누수 때문에 고생은 안 해보았는가? 구조도가 잘못된 것도 모르는체 낙찰 받고 매매를 하려해도 팔리지 않아 맘고생 몸 고생 하는 이들이 적다고 생각하는가?
낙찰을 받아 명도를 하고 난후 수리할 부분이 너무 많아 앞으로 남고 뒤로 밑지는 사람들의 한숨소리는 안 들리는가? 사랑에 빠지면 눈에 뭔가 끼인다고 한다. 경매도 마찬가지다. 철저한 임장을 등한시 한 채 욕심만 부리다 울고 있는 이들이 어디 한둘이던가?
그러나 또한 제일 어려운 부분이 경매가 나온 집을 들여다보는 것일 것이다. 보통 경매를 오래 하시는 분들이나 선배들이 많이 쓰는 방법은 ‘무대포’ 정신으로 무조건 초인종을 누른다. 그리고 누구냐고 물어보면 큰소리로. “법원에서 나왔습니다”라고 힘차게 말하면 대부분 문을 열어주는데. 그때 왼쪽발이나 오른쪽 발을 힘차게 밀어 넣고. “아네, 법원경매 때문에 왔습니다”라고 말한다. 그러면 십중팔구는 욕을 해대거나 인상을 쓰면서 문을 닫으려한다. 그때 왼쪽발이나 오른쪽 발을 들이민 것의 틈새를 이용하여 그 집의 구조도와 습기문제 그리고 등이나 벽지, 장판, 씽크대 교체여부를 짧은 시간 안에 살펴보아야하는데 문을 닫으려 하는 사람의 힘 때문에 발이 아파 오더라도 아니면 인상을 쓰면서 험한 욕하더라도 참아야 한다.
넷째: 주변 환경을 살펴보라.
그렇게 집안 구조를 어렵게라도 보았으면 그리고 난후는 경매가 나온 집을 중심에 놓고 사방 2Km이상 도로를 따라 걸으면서 주변 환경을 살펴본 후 인근 지역 부동산에 들러서 전세 나온 물건을 찾는 것으로 시작하여 나중엔 매수도 고려한다는 식으로 접근을 하는데 이때 유념해야 할 것은 시세파악만 하려고 거짓된 매수자를 사칭하면 자신 스스로가 양심에 찔려서 집중적으로 그곳 시세나 지역의 향방에 대해 알아볼 수가 없다.
그래서 경매를 오래한 선배들은 시세파악을 하려고 지역부동산에 갈 때면 꼭 보증금 일부라도 돈을 가지고 간다. 즉 급매물건이나 수익이 많은 물건이 있다면 일반 물건이라도 계약을 할 수 있는 자신감에서 출발하면 순조롭게 많은 부분의 정보를 얻어 낼 수도 있고 경매를 통하여 얻을 수익보다 많다면 일반 물건이라도 계약을 할 수있어야한다.
이렇게 임장을 하면서 얻은 정보나 자료는 해당물건에 입찰을 안 하더라도 아니 입찰을 했다가 떨어졌더라도 그 자료는 오랫동안 보관하면서 해당지역에 물건이 경매에 나오면 참고하고 보충을 하는 식으로 나만의 경매투자 자료집을 만드는 것이다./
