[분석&칼럼] 현대산업개발 ‘실적은 고성장, 시장은 저평가’

최근 건설업계에 이례적인 소식이 있었다. 신용등급 전망이 상향조정 된 현대산업개발이 그 주인공이다. 지난 6월 8일 NICE신용평가는 동사의 장기신용등급 전망을 A(stable)에서 A(positive)로 상향조정하고 단기신용등급은 A2+로 신규 평가했다.

현대산업개발은 양호한 영업실적과 이익유보로 부채비율이 2013년 135.7% → 올해 3월말 89.3%로 대폭 축소되었고, 순차입금은 2013년말 1조4,000억원 → 현재 순현금 2,704억원으로 재무안정성이 크게 개선된 상태로 실질적인 무차입구조를 보이고 있다.

여기에 실적도 뒷받침되고 있다. 1분기 매출액 9,800억원, 영업이익 858억원, 당기순이익 485억원을 기록하면서 전년 동기 대비 영업이익이 57.7% 증가, 당기순이익은 50.9% 증가하면서 영업이익률 8.8%로 업계 최고 수준을 보이며 순항하고 있다.

◆ 건설업계에 대한 다른 전망들

 반면에 올해 들어 건설업계에 대한 평가가 극명하게 엇갈리고 있는 것은 사실이다. 작년 최고의 분양실적 이면에 지역별 또는 건설회사 별로 미분양 물량이 증가하고 있는 점, 해외수출의 새로운 사업기회 확보 이면에 해외부문의 부실이 재무부담으로 작용하고 있는 점 등이 그 이유다. 여기에 저금리의 지속 및 정부의 주택경기 지원에 따른 가계부채의 증가는 건설업계의 호황국면의 종료에 대한 의구심을 자아내고 있는 게 사실이다.

하지만 증권업계의 시각은 대체로 긍정적이다. 연초 대부분 증권사들은 국내외 호재로 큰 폭의 실적개선을 달성할 것으로 전망하였다. 특히 국내와 해외사업을 모두 영위하는 건설사에 대한 전망이 상당히 양호했고, 실제로 중동 및 아시아 시장에 대한 정부의 외교적 노력으로 건설수출에 대한 실적이 가시화되기도 했다.

국내적으로는 공급과잉에 대한 우려를 표명하면서도 작년 분양시장 호황으로 분양시장 특성상 분양 후 2~3년간 그 과실을 누릴 수 있다는 점에서 긍정적이었다. 1/4분기 주택부문 마진률 조사에 따르면 현대산업개발 19.9%, GS건설 19.1%, 대우건설 16.7%, 현대건설 16.5%, 대림산업 12.7% 등을 기록한 것으로 나타났다.

이렇듯 올 상반기 미분양이 크게 증가했음에도 불구하고 여전히 건설업에 대한 긍정적 전망이 유지되고 있는 이유를 살펴보면 다음과 같다.

①수도권 지역의 주택부족 ②전세공급 감소에 따른 매매수요 증가, ③재개발 및 재건축 증가 등 우리나라 주택상승의 구조적 요인이 여전히 그 힘을 발휘하고 있음을 알 수 있다.
 
◆ 하지만 주가는 지지부진

 그런데 아직 건설업계에 대한 시장의 평가는 반대편에 서 있다. 앞서 연재를 통해 살펴본 건설회사들의 공통점 또한 건설업계에 대한 긍정적 전망과 실적 개선에도 불구하고 주가는 기대 이하의 수준을 보여주고 있다. 현대산업개발도 마찬가지다.

현대산업개발은 현재 주택을 중심으로 하는 디벨로퍼에서 부동산개발, 기획, 시공, 운영까지 아우르는 종합부동산 / 인프라그룹으로의 도약을 추진하고 있다. 2015년에는 호텔신라와 손잡고 시내면세점 사업 진출에 성공했고, 올해는 운영자산의 효과적 관리를 위해 자산관리회사(AMC) 설립을 추진 중에 있다. 이는 동사의 value chain이 부동산 부문 단순 시행사업에서 임대, 자산운영관리, 유통 등 전후방을 망라하는 기업으로 변모한다는 의미로 파악된다.

하지만 현대산업개발의 주가흐름을 보면 이러한 새로운 노력을 무색케 하고 있다. 1년전 최고가 7만8,600원을 달성한 이후 지속적인 하락추세를 보이고 있으며 작년 시내면세점 진출 호재도 주가하락을 막지는 못하였다. 심지어 연초에 52주 최저가 3만4,400을 기록하였고, 올해 실적호조에도 불구하고 주가는 여전히 40,000원대를 밑돌며 상승전환 계기를 마련하지 못하고 있는 실정이다.

반면 재무지표는 영업실적 호조를 기반으로 그나마 양호한 상태다. 전년 말 기준 PER는 13.35로 업종평균 -16.94에 비해 양호하고, PBR도 1.2배를 보이고 있다. 문제는 주가에 반영이 안 되고 있다는 점이다. 업계 최고 수준의 영업이익률 달성에도 불구하고 주가는 KOSPI 대비 그리고 동종업계와 대비해 보더라도 심각하게 저평가되고 있다.

◆ 현대산업개발에 남은 과제

현대산업개발에 대한 평가는 상당히 긍정적이고, 실적과 사업영역 확대 등으로 투자매력이 높아진 것도 사실로 보인다. 그럼에도 불구하고 시장에서 정당한 대접을 받기 위해서는 추가적인 노력이 필요하다.

첫째, 실적개선이 지속되어야 한다. 2014년을 턴어라운드로 평가한다면 2015년은 최고의 실적을 달성한 해다. 합당한 평가를 위해서는 올해도 꾸준한 실적개선이 필수적이다. 주택 분양 증가에 따른 외형 성장과 함께 SOC, 리조트, 물류센터, GTX 사업 등 다양한 개발 및 운영사업 수주로 비주택부문의 성장성도 확보해 나갈 필요가 있다.

둘째, 사업영역 확대로 투자매력이 높아졌다. 현재 현대산업개발은 계열사별로 사업분담을 추진 중에 있다. 소규모 주거용 부동산 개발은 아이앤콘스, 부동산 자산관리는 아이서비스, 부동산 운영은 아이파크몰(복합쇼핑몰), 호텔운영은 호텔아이파크, 보세 유통업은 HDC신라면세점 등 종합부동산 개발회사로 변모하고 있다. 여기에 하반기 자산관리회사 설립으로 자산인수, M&A 등을 통한 비즈니스 영역 확대 역시 긍정적으로 평가된다. 이러한 사업확대를 통해 주택경기 변동성에 대한 리스크를 낮출 수 있다면 더 없이 좋아 보인다.

셋째, 시내면세점 활성화 여부가 투자자들의 심리회복에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 판단된다. 작년 “적과의 동침”으로 까지 평가받았던 사업이니 만큼 세간의 관심도 그만큼 높은 이슈가 되어 있기 때문이다. 1분기 소폭의 지분법 평가손실이 발생했고, 엎친데 덮친 격으로 시내면세점 추가허용이 발표되었다. 새로운 사업리스크가 발생한 것이다. 투자자들의 기대를 충족시켜 줄 수 있는 결과를 보여주어야 한다.

어느덧 종합주가지수가 2000선에 안착하고 있다. 브렉시트와 미국 금리인상 그리고 중국경제 경착륙 이슈 등에도 불구하고 벌써 6일째 상승하며 시장의 견고한 체력을 보여주고 있다. 이에 반해 동사는 실적에 비해 시장에서 제대로 대접을 못 받고 있지만, 긍정적으로 생각하면 주가부진으로 밸류에이션 매력도 높아진 상태다. 따라서 꾸준한 재무구조 개선노력과 사업영역 확대를 통해 2000포인트 증권시장에 동사도 동참할 수 있기를 기대해 본다.

※ 뉴스워커는 글로벌 국가로 도약하기 위한 한국의 위상을 알리기 위해 가장 전진배치되고 있는 건설산업분야의 주요 기업들의 어제와 오늘 그리고 내일을 분석하고 대한민국이 나아가야 할 방향 및 투자자들의 보호를 위해 총 10회에 걸쳐 홍은기 본지 편집위원의 산업분석을 진행한다.