[부동산 칼럼] 임대차보호 3법, 전월세 대란 없다!
[부동산 칼럼] 임대차보호 3법, 전월세 대란 없다!
  • 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수
  • 승인 2020.07.30 15:47
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[칼럼_김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수] 그 동안 말도 많고 탈도 많았던 ‘임대차보호 3법’이 국회 본회의를 통과하여 다음 달 시행을 앞두고 있다. 과거 수차례 관련법 시행을 위해 노력해왔지만 번번이 실패로 돌아갔던 관련법이 드디어 다음 달 시행을 하게 된 것이다. ‘임대차보호 3법’은 과거에도 수차례 또 시행을 앞두고 있는 지금도 그 찬반에 대해 뜨거운 논쟁이 이어져 왔다.

‘임대차보호 3법’이란 무엇이고, 그 논쟁의 중심 내용은 무엇인가? ‘임대차보호 3법’은 전·월세 가격의 급등을 초래할 것인가, 아니면 서민 주거를 안정시킬 것인가?

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수
▲ 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수

‘임대차보호 3법’이란 전·월세신고제, 계약갱신청구권, 전·월세상한제를 말한다. 전·월세신고제란 전월세 거래 시 부동산 매매계약 시에 신고하는 것처럼 전·월세가격 등 전월세 관련 정보의 신고를 의무화하는 제도이다. 그리고 계약갱신청구권은 세입자가 현재 계약기간 2년에서 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있어 전세계약이 4년으로 늘어나게 되며, 전·월세상한제는 계약갱신 시 임대료 인상률을 5%이내로 제한하는 것이다. 그 내용을 살펴볼 때 ‘임대차보호 3법’은 집주인 입장에서는 날벼락 맞은 이야기고, 세입자 입장에서는 오랜 가뭄에 내리는 단비 같은 이야기다.

직방이 지난달 27일 계약갱신청구권과 전·월세상한제에 대한 설문조사를 실시한 결과 ‘도입이 필요하다’는 응답자가 무려 71.1%였으며, 이 중 주택이 없는 응답자의 80.1%, 주택을 보유한 응답자의 61.3%가 ‘필요하다’고 응답하였다. 조사결과의 신뢰도를 떠나서 많은 국민들이 도입이 필요하다는 의견을 가지고 있다는 결과가 나왔고 특히 주택보유자의 절반이 넘는 61.3%가 도입이 필요하다는 응답결과는 시사하는 바가 크다고 할 수 있다. 아무튼 이 설문조사결과에 의하면 국민의 약 70%이상이 ‘도입이 필요하다’는 의견을 가지고 있는 셈이다.

하지만 시장의 의견은 찬반으로 나뉘어 크게 대립하고 있다. 주요 언론에 나오는 반대의견 중에는 ‘임대차보호 3법’ 도입이 ‘전세시장을 안정화시킨다고 입증된 것이 없다‘ ’규제로 인해 결국 전세가격만 올라가 세입자만 피해를 볼 것이다’ ‘차라리 공급량을 늘리는 편이 낮다’ ‘4년치 임대료를 한꺼번에 오르는 단기급등의 부작용이 생긴다’ ‘전세값 폭등은 결국 집값 폭등으로 이어질 것이다’ 등의 여러 가지 의견을 제시하고 있다. 대부분의 의견들이 ‘임대차보호 3법’이 논의됐던 과거에도 비슷하게 나왔던 반대의견들이 대부분이며, 결국 이러한 반대의견들이 크게 작용해 지금까지 관련법의 시행은 이루어지지 못했었다.

‘임대차보호 3법’이 시행되면 과연 전세 값이 폭등하는 등 많은 부작용이 발생하여 세입자들만 피해를 보게 되는 것일까? 개인적으로는 ‘그렇지 않다’고 생각한다. 이는 관련법이 시행되지 않았던 과거를 생각해보면 확실히 알 수 있다. 반대의견을 제시하는 많은 전문가들의 생각과는 달리 과거 정부가 전·월세시장을 규제하지 않고 시장의 순기능에 맡긴 결과 지금까지 세입자들이 전·월세 인상 걱정 없이 마음 편하게 살아오기는 커녕 항상 전·월세인상을 걱정하고 살아 왔으며, 또한 전·월세가격도 안정되기는 커녕 집주인 맘대로 널뛰기를 해왔다. 전·월세가격 및 인상에 대해 세입자는 어떠한 말도 하지 못하고 집주인이 올려 달라는 대로 그냥 올려주던지 아니면 보다 싼 다른 지역으로 이사를 가던지 둘 중에 하나를 택할 수밖에 없는 ‘집 없는 설움’을 겪으면서 평생을 살아야만 했다. 이는 정부가 시장을 규제하지 않고 시장의 자율적 기능에 전적으로 의지한 결과라고 생각한다. 시장에서는 집주인이 절대적인 힘을 가지고 있기 때문이다.

반대의견 중에 ‘임대차보호 3법’ 도입이 ‘전세시장을 안정화시킨다고 입증된 것이 없다‘는 의견이 있다. 개인적으로 이 의견에 다소 동의하면서도 반대로 ‘임대차보호 3법’을 도입하지 않는 지금까지 ‘전세시장이 단 한번이라도 안정된 적이 있었냐?’고 반문하고 싶다. 또한 ‘그동안 세입자가 어깨를 펴고 마음 편하게 살아왔던 적이 단 한번이라도 있었냐?’고도 묻고 싶다.

지금까지 정부는 전·월세 시장에 대해서 시장의 자율적인 기능에 전적으로 맡겨왔다. 하지만 세입자의 걱정과 고민은 점점 더 늘어만 왔다. 이제는 다른 길로 가야할 때가 온 것 같다. 이제는 ‘임대차보호 3법’을 도입할 때가 온 것이다. 물론 초기에는 단기적으로 전·월세가격이 오를 수 있다. 하지만 그리 오래가지는 못할 것으로 생각한다.

‘임대차보호 3법’ 시행이 ‘전세시장을 안정화시킨다고 입증된 것이 없다‘. 일정부분 맞는 말이다. 하지만 반대로 ‘전세시장을 불안하게 한다고도 입증된 것이 없다‘. 해보지도 않고 겁부터 먹는 것은 비겁한 짓이다. 이제 과거와는 다른 길로 한번쯤은 걸어가야만 한다. 지금이 바로 그때라고 생각된다. 지금도 많은 세입자들은 불안한 삶을 이어가고 있다. 우리는 이점을 잊지 말아야 하며, 이제는 이들을 위해 무엇이라도 해야만 한다.

‘임대차보호 3법’ 시행 ‘전·월세가격 급등은 없다!’. 최소한 개인적으로 그렇게 생각한다. 또 그렇게 되어야만 한다.


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