[일본부동산 버블과 디벨로퍼] 부동산버블 전후의 일본부동산시장의 변화 下
[일본부동산 버블과 디벨로퍼] 부동산버블 전후의 일본부동산시장의 변화 下
  • 김준환 논설위원
  • 승인 2012.01.02 08:29
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서울디지털대학교 부동산학과 교수

이번 호는 부동산버블 전후의 일본 부동산시장 변화 세 번째로 버블전후의 일본 부동산증권화 동향과 최근 일본 부동산시장의 동향에 대해서 살펴보기로 하자.

[ 일본 부동산증권화의 동향 ]

일본의 부동산증권화는 부동산버블이 붕괴 된지 약 10년이 지난 1990년 후반부터 본격적으로 진행되었다. 중간의 10여 년간은 일본 부동산시장의 암흑기와도 같은 기간이었다. 일본 부동산시장은 2000년 이후 긴 잠에서 깨어나 살며시 기지개를 피기 시작했으며, 그 시작은 부동산증권화가 한 역할을 담당했다. 하지만 일본의 부동산증권화는 우리가 생각한 것 만큼 그렇게 장기간 활기를 띄지는 못하였다. 지금부터 일본 부동산증권화에 대하여 그 거래주체의 변화와 용도별 증권화의 추이, 그리고 증권화의 문제점에 대해서 짧게 살펴보기로 하자.

(1) 기업의 거래주체의 변화
<그림3>은 동경증권거래소의 자료를 근거로 한 상장기업의 부동산거래에 있어서 구입주체별 비율을 거래건수별, 가격별 변화 추이를 나타낸 것이다. 거래건수를 살펴보면 J-REIT는 2001년부터 지속적으로 증가하고 있고 있으며, 기타건수는 감소해 가고 있는 것을 알 수 있다. 또한 SPC는 건수의 변화가 상당히 크게 나타나고 있다.
가격에서 살펴보면, 구성비의 증감폭이 상당히 있으나, J-REIT는 2000년에서 2003년까지증가추세에, 기타는 감소추세에 있는 것을 알 수 있다. 2003년 이후에는 전체적으로 큰 변화를 나타내고 있지 않는 것을 알 수 있다. 또한 건당 가격이 J-REIT와 SPC가 기타에 비에 상대적으로 높게 나타나는 것을 알 수 있다.

▲ 【그림3】상장기업의 부동산거래에 있어서 구입주체별 비율(거래건수, 가격)
(2) 용도별 증권화 추이
<그림4>는 증권화된 부동산을 용도별로 그 자산액의 비율을 나타낸 것이다. 1997년부터 2004년까지의 부동산의 용도별 자산액의 평균비율을 살펴보면, 오피스가 41%로 그 비율이 가장 높게 나타나고 있으며, 다음은 주택과 상업시설이 각각 15%와 14%로 높게 나타나고 있다. 오피스의 비중은 2000년까지 감소추세를 나타내다가 2001년 일시적으로 증가한 후 다시 감소하여 30~40%정도에 머물고 있으며, 주택은 2002년까지 증가한 후 2003년 이후에는 감소추세에 있다. 반면 상업시설은 2001년 감소 후에 다시 증가추세에 있는 것을 알 수 있다. 전체적인 흐름을 파악하면, 용도별 자산액의 비율은 1997년 오피스의 비중이 80%, 주택이 13%로 오피스가 주요 증권화의 대상이 되었던 것이 오피스의 비중은 상대적으로 감소하고 상업시설이 증권화의 새로운 대상으로 자리매김을 해나가고 있는 것을 알 수 있다.
▲ 【그림4】증권화된 부동산의 용도별 자산액 비율

(3) 증권화의 문제점
일본의 증권화에 있어서 현재 문제점으로 제기되고 있는 것을 몇 가지 들 수가 있겠다.
첫째, 장기금리의 동향이다.
지금 까지는 제로금리의 체제하에서 진행이 되었지만, 금리의 인상이 서서히 가시화 됨 으로써 투자자의 기대수익률이 어떻게 변해 가느냐는 점이다.
둘째, 신규증권화 물건의 감소를 들 수 있다.
셋째, 취득가격상승과 수익률저하를 들 수 있다. 부동산가격이 하락에서 반전하여 상승기조에 진입해가고 있으며, 과거에 주 대상이 되었던 불량채권 부동산이 대부분 소진되어 상대적으로 저평가된 우량물건을 확보하기 어렵게 되었으며, 또한 반면 금리의 상승 등과 함께 수익률도 저하도 우려되고 있다.
넷째, 사모펀드 상환 후 그 자금이 어디로 움직일지 예측이 어렵다는 점이다.


최근 일본부동산시장 동향

일본 부동산시장은 1991년 부동산버블이 붕괴 되면서 지가하락이 시작되어 2004년까지 약 14년 동안 장기적인 지가하락이 지속되었다. 특히 6대도시(도쿄 區部, 오사카시, 나고야시, 교토시, 고베시, 요코하마시) 상업용지의 경우에는 약 5분의 1미만수준으로 지가가 급락하였으며, 이러한 지가하락은 중소도시 보다는 대도시의 경우가, 공업 및 주택용지 보다는 상업용지의 경우가 더욱 크게 나타났다. 하지만 이러한 장기적인 지가하락 국면이 2005년을 기점으로 국지적으로 상승국면을 보이기 시작하고 있다.

▲ 【그림1】전용도 평균 지가변동률(6대도시: 도쿄, 오사카, 교토, 나고야, 고베, 요코하마)
▲ 【그림2】최고 가격지역 지가변동률

2006년 지가 변화추이를 살펴보면 6대도시의 경우에는 상업지역 9.8%, 주거지역 4.7%, 공업지역 1.4% 각각 상승하여 전용도 평균 6.0% 상승 하였으며, 특히 최고가격지의 경우에는 15.0%의 높은 상승률을 나타내고 있다. 반면 6대도시 이외의 지역은 전용도 평균 0.8% 하락을 보이고 있어 대도시지역을 제외한 지방중소도시의 경우에는 아직도 지가하락이 지속되고 있음을 알 수 있다.
▲ 【그림3】도시별 오피스 임대료 추이(지수, 2005=100)
▲ 【그림4】도쿄 도심5구 공실률 추이

오피스임대료 변화추이를 살펴보면, 전국평균이 2005년 1.8%, 2006년 8.9% 각각 상승하였으며, 지역적으로는 2006년 6대도시가 14.5%, 6대도시 이외지역은 1.1% 상승을 보이고 있다. 특히 도쿄 치요다구 오테마치A급지가 25.8%로 최고의 상승률을 보이고 있으며, 추오구/미나토구/시부야구/신주쿠구의 A급지의 경우도 20%이상의 높은 상승률을 나타내고 있다. 반면 공실률의 경우에는 2007년 도쿄 도심5구(치요다구, 추오구, 미나토구, 신주쿠구, 시부야구) 2.67%, 오사카 4.5%, 나고야 5.9%, 후쿠오카 7.7%, 센다이 8.56%를 각각 나타내고 있다. 오피스임대료 변화의 경우에도 지가변화와 마찬가지로 대도시지역을 중심으로 급상승하고 있으며 지방중소도시의 경우에는 그 상승폭이 매우 경미한 것을 알 수 있으며, 공실률도 지방중소도시의 경우에는 대도시지역에 비해 아직도 높은 수준에 머물고 있는 것을 알 수 있다.

아파트임대료 변화추이를 살펴보면 전국평균은 2005년 0.6%, 2006년 0.1% 각각 하락을 보이고 있다. 지역적으로는 6대도시가 0.1% 상승(2005년 0.5% 하락), 도쿄권 0.2% 상승(2005년 0.2% 하락), 오사카권 0.1% 상승(2005년 0.9% 하락), 나고야권 0.1% 상승(2005년 0%)을 각각 나타내고 있으며, 특히 도쿄의 표준(40㎥이상 80㎥미만)타입의 경우에는 1㎥당 임대료(도쿄23구 신축 3,446엔/중고 3,122엔, 도심5구 신축 4,478엔/중고 4,012엔)가 6~6.5% 정도 상승하였으며 그 외의 타입도 4%전후의 비교적 높은 상승을 나타내고 있다.

▲ 【그림5】공동주택 임대료 추이

반면 분양가격의 경우에는 2006년 하반기 도쿄23구 1㎥당 아파트가격이 신축/대형(80㎥이상)타입은 72.2만엔(전년 동기대비 19.6% 하락), 소형(40㎥미만)타입은 99.7만엔(同 14.1% 상승), 표준(40㎥이상 80㎥미만)타입은 67.0만엔(同 3.7% 상승)을 보이고 있으며, 중고아파트도 대형타입 68.1만엔(同 3.5% 하락), 표준타입 56.2만엔(同 5.2% 상승), 소형타입 64.1만엔(同 9.0% 상승)을 나타내고 있다. 또한 도심5구의 신축아파트는 대형타입 94.5만엔(同 26.4% 하락), 표준타입 93.0만엔(同 10.8% 상승), 소형타입 105.6만엔(同 8.8% 상승)을 각각 보이고 있으며, 중고주택의 경우 대형타입 87.8만엔(同 14.8% 하락), 표준타입 73.7만엔(同 7.5% 상승), 소형타입 76.8만엔(同 10.4% 상승)을 보이고 있다. 아파트의 경우도 대도시권, 특히 도쿄의 상승률이 상대적으로 높게 나타났으며, 가격은 대형타입은 하락을, 표준과 소형타입은 상승을 나타내고 있다.

일본 부동산시장은 2004년 이후 가격이 상승하고 있는 것은 사실이다. 하지만 이러한 가격상승은 전국적으로 일어나는 현상이 아닌 대도시지역을 중심으로 한 국지적인 상승임을 알아야 한다. 지금도 지방중소도시의 경우에는 부동산가격의 하락이 지속되고 있으며, 언제 회복할 것인가는 아직도 미지수다. 즉 지금 일본부동산시장은 버블이 끝나 부동산시장이 회복국면에 있는 것이 아니라 부동산시장의 지역적 양극화가 진행되고 있다고 말할 수 있다. 부동산을 자산 가치 보다 이용가치로서 더욱 강하게 인식하고 있는 일본 부동산시장있어서 지방 중소도시의 부동산은 그 투자매력이 과거에 비해 현격하게 떨어졌으며 향후 그 가치가 더욱 떨어질 가능성은 여전히 남아있다. 이와 더불어 일본은 도쿄권을 중심으로 한 일극중심체제가 가속화되고 있다.

과거 도쿄와 오사카를 중심으로 한 양극중심체제에서 오사카권의 수요가 도쿄권에 급속히 편입되면서 도쿄권을 중심으로 한 일극중심체제가 더욱 강화되고 있는 것이다.  또한 지금 도쿄에는 도심부를 중심으로 대규모의 오피스와 주거시설이 공급되고 있으며(향후 도심부에 100만평 전후의 오피스 공급물량이 대기 중임), 이 물량이 공급 될 경우 대도시의 중소형 오피스 및 지방중소도시 오피스의 대규모 공실이 발생할 가능성도 배제할 수는 없다.

위에서 살펴본 것과 같이 일본의 최근 부동산시장의 가격상승은 대도시권, 특히 도쿄를 중심으로 한 국지적인 상승으로 아직도 지방중소도시의 경우에는 장기적인 침체에서 회복하지 못하고 있으며, 특히 도쿄를 중심으로 한 가격상승은 부동산시장 양극화의 진행과정에 있어서의 일시적인 현상일 가능성이 높다는 점을 주지할 필요가 있을 것이다.

또한 2008년 미국 발 금융위기가 발생하면서 일본 부동산은 이러한 대도시권을 중심으로 한 국지적인 상승도 많이 약화된 상황이다. 이는 일본인에게 부동산은 더 이상 안전한 투자 상품이 아니며, 경제가 악화되면 이에 따라 언제든지 가격이 하락할 수 있는 위험자산의 일종이라는 의식이 광범위하게 인식되었다는 것은 반증하는 증거라고 할 수 있다.

현재 한국 부동산시장도 몇 년간 침체의 늪에서 허덕이고 있다. 지금까지 부동산은 우리에게 절대적으로 안정적인 또한 최고의 수익을 가져다주는 투자자산이었다. 그럼 과연 앞으로도 부동산이 우리에게 이러한 투자자산이 될 수 있을까? 이에 대해 많은 전문가들이 상반된 의견들을 내놓고 있다. 그리고 어떤 전문가들은 일본의 사례를 들면서 부동산버블붕괴가 올 것 이라는 의견을 내놓기도 한다. 도대체 어떤 의견이 맞는 것일까? 이는 신만이 알 수 있는 영역이다. 따라서 우리가 이들의 의견에 전적으로 휘들릴 필요는 없다.

하지만 분명한 것은 부동산에 투자해서 다시는 과거와 같은 수익률을 얻는 것이 어려워졌다는 것이다. 과거와 같은 수익률을 얻으려면 아마 그 시기는 한국 부동산시장의 대폭락 이후일 것이다.
이제 우리는 과거와는 다른 투자패턴, 부동산에 대한 다른 시각을 가져야할 필요가 있다. 그리고 지금은 수익률 보다 리스크 관리에 더 중점을 둘 필요가 있다. 부동산 가격이 하락한다고 모든 사람이 손해를 보는 것이 아니다. 반드시 수익을 얻는 사람도 존재한다.

이제 우리는 부동산에 대한 시각을 조금은 바꿔야할 때가 된 것 같다. 이를 위해 지금까지 3회에 걸쳐 여러분들에게 제공한 일본에 대한 자료들이 작은 도움이 되었으면 하는 바람이다./

 
김준환 교수는 고려대학교 경영학 석사를 마치고, 일분으로 건너가 메이카이대학에서 부동산학박사 학위를 받았다. 현재 서울디지털대학교 부동산학과 교수로 재직중에 있으며, 주요 저서로는 '시가지재개발사업에 있어서의 주택공급효과', '일본 도심재개발사업의 이해' 등 다수가 있다.



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