새로운 도시 및 주거환경재생법을 알아보자

무협지로 읽는 도시정비사업

과도한 뉴타운 지정과 악화된 시장 상황으로 走火入魔(주화입마) 초기단계에 빠진 도시정비사업. 악화된 시장상황은 개발이익이라는 추진력을 상실시켜 도시정비사업의 기경팔맥을 뒤틀리게 만들었다. 거기에다 과도한 뉴타운 지정으로 사업지에서 각종 소송과 개발 반대 목소리까지 높아지는 부작용까지 겹쳤다. 이러한 부작용은 주거환경개선이란 원래의 목표가 아닌 개발이익을 위한 사업으로 도시정비사업이 변질되면서 주민 부담이 늘어나면서 됐기 때문이다. 이른바 정도가 아닌 마도의 길에 들어서게 된 것. 개발이익은 단기간 도시정비사업을 성장시켰지만 그만큼 도시정비사업 내부의 내상을 입혀왔던 것이다. 악화된 시장 속에 이러한 부작용들은 하나 둘식 표면화되고, 침체된 건설경기는 도시정비사업의 자금줄 역할을 했던 건설사들의 도산을 나면서 진원진기를 바닥내고 있다. 이제 경맥이 터지거나 진기가 역류해, 다시는 회생불가능한 폐인이 되기 직전의 도시정비사업.

국토해양부는 오랜 폐관 수련을 통해 도시정비사업 회생책을 내놓았다. 바로 (가칭)도시 및 주거환경재생법. 도시정비사업 계에서 오랫동안 전설처럼 내려왔던 도시재생 법제개편을 가시화한 것이다. 법제개편안은 이미 2년 전부터 추진해왔지만 불가능한일로 받아 들여져왔다. 국토해양부는 이러한 법제개편안을 가시화하면서 도시정비사업을 위한 극한의 처방을 내놓은 것이다. 이번 법제 개편안 내에는 도시정비사업의 막혔던 기경팔맥을 뚫기 위해 일부 회생불가능한 사업지를 포기하는 고육지책인 일몰제를 비롯하여 전면 철거 방식이 아닌 수복형 사업을 도시정비사업내에 새로이 등장시켰다. 한 때 마도에 빠졌던 도시정비사업을 정도의 길로 되돌리고 과도한 개발사업 진행으로 부작용을 일으켰던 사업지들의 출구전략을 위한 방책들이 이 법제 개편안에 수록되어 있다.

그러나 국토부의 법제 개편안은 초반부터 난관에 빠져 있다. 5월 12일, 국토해양부의 ‘도시재생 법제 개편’ 공청회가 뉴타운 반대 주민들의 항의와 단상 점거로 무산된 것. 국토해양부는 지속적으로 법제 개편을 추진하겠다고 입장을 밝혔지만 시장의 반응은 냉담 그 자체이다. 개발 이익을 극대화시키는 방법이 아닌 기존 도시정비사업의 출구전략이 주로 이번 법제 개편안에서 다뤄졌기 때문이다. 아무리 도시정비사업의 각 사업지의 반응이 냉담해질 수 밖에 없다. 그러나 향후 주택가치의 하향평준화가 예상되고 있는 시점에서 단지 개발이익만을 동력으로 삼는 도시정비사업은 이제 벗어나야 한다. 각고의 노력 끝에 이제 환골탈퇴를 시작하려는 도시정비사업의 법제 개편안 이모저모를 살펴본다.

현지개량(수복형) 도시정비수법 도입

전면철거 방식은 높은 건축비 때문에 개발이익이 보장되지 않는다면 결국 원주민 재정착률이 낮아질 수밖에 없다. 이에 따라 수복형 개발에 대해서는 오래전부터 필요성이 대두되어 왔다. 서울시 또한 휴먼 타운처럼 철거 위주의 개발이 아니라 수복형 정비수법을 강동구 암사동 등에 현재 진행하고 있다. 우선 수복형 사업의 경우 주민들이 자기 스스로 돈을 들여 자기 집을 고치는 개념이다. 문제는 도로와 같은 공유지는 과연 누구의 돈으로 개발해야 할까? 현재 강동구 암사동에 진행하고 있는 휴먼타운의 경우 서울시와 강동구의 도움을 받아 시가지정비를 위한 재원을 마련했다. 결국 개발이익을 목표로 하지 않는 수복형 사업의 경우 재원 마련이 이런 방법으로 재원을 마련할 수 밖에 없는 실정이기 때문에 진행할 수 있는 사업지의 수가 적을 것이란 예측이다. 주민들 동의도 받기 힘들 것으로 보인다. 현 시점에서 수복형 사업은 개발이익을 기대하기 힘든 층수제한에 묶여 있거나 문화재 주위에 개발을 하기 힘든 지역을 중심으로 진행될 것으로 보인다. 아직까지는 도시정비사업의 새로운 동력원이 되기에는 동기도 재원도 부족해 보인다.

정비사업 일몰제 도입

※일몰제 시행 후 최초 지정되는 정비예정구역 및 정비구역부터 적용

가장 뜨거운 주제다. 일몰제는 결국 일정 기간 동안 사업이 진행되지 않는다면 사업을 진행할 수 없는 사업지로 판단, 정비예정구역 해제 및 정비구역해제를 추진한다는 내용이다. 현재 과다 지정된 뉴타운 지구의 출구전략 만들었다는 점에서 호응을 받고 있다. 만약 이러한 제도가 없으면 사업이 중단되기 위해서는 상당한 시간적 경제적 비용을 초래해야하기 때문이다.

그러나 부작용도 만만치 않다. 첫 번째로 해제될 때까지 소비되어 왔던 운영비 및 기타 비용 등을 누가 어떻게 책임지느냐에 대한 문제다. 만약 추진위원장이나 조합장이 책임지게 만든다면 개인이 책임지기에는 너무나 큰 부채가 생기게 된다. 일각에서는 일몰제 시행으로 소송대란이 아니라 자살대란이 일어날 것이란 우려의 목소리가 흘러나오고 있다. 또한 단지 기간이 늦어진다고 해서 근본적으로 추진이 어려웠던 사업지로 보는 것이 잘못됐다는 평가다. 기간은 다양한 이유로 늦어질 수 있고 도시정비사업 추진이 무조건 빨라야 좋은 사업이라는 인식은 잘못됐다는 의견이다. 금융비용 등으로 주민 분담금이 커질 수가 있지만 사업계획을 시장 상황에 따라 다지 수립해 사업성을 극대화하기 위해 늦어지는 경우도 있다. 만약 단지 기간만을 기준으로 삼아 일몰제를 도입하면 결국 다양한 변수들에 대응할 수 있는 폭을 줄여 주민 분담금이 도리어 늘어날 수 있다는 주장도 대두되고 있다. 이에 따라 일몰제 도입의 다양한 기준을 적용하는 것이 옳다는 중론이다.