(핵심정리) 도시 및 주거환경정비법 개정안
(핵심정리) 도시 및 주거환경정비법 개정안
  • 맹신균 편집위원[법무법인 (유)동인]
  • 승인 2012.01.09 08:25
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1. 정비사업 유형의 도입(법 제2조 제2호 마목, 바목 등 신설) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

기존 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 이외에 ‘주거환경관리사업’과 ‘가로주택정비사업’을 정비사업 유형으로 추가함.

(1) 주거환경관리사업
- 정의 : 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위하여 시행하는 사업(법 제2조 제2호 마목).
- 토지등소유자 : 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(제2조 제9호)
- 시행방법 : 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전ㆍ정비하거나 개량하는 방법으로 함(법 제6조 제5항).
- 시행자 : 시장ㆍ군수가 직접 시행하되, 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 하려는 경우에는 정비구역 공람공고일 현재 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 함(법 제8조 제6항).
- 관리처분계획 : 주거환경관리사업은 관리처분계획 수립의무 없음(법 제48조 제1항)
- 보조 및 융자 : 시장·군수는 사업시행자가 주택공사등인 주거환경관리사업 과 관련하여 정비기반시설 및 임시수용시설(공동이용시설 포함)을 건설하는 경우 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 주택공사등에게 보조하여야 함(법 제63조 제2항).
- 정비기반시설의 설치 : 공동이용시설을 포함한 정비기반시설을 설치해야 함(법 제64조 제1항)
- 정비기금의 용도 : 주택개량지원(법 제82조 제3항 제5호)

(2) 가로주택정비사업
- 정의 : 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업(법 제2조 제2호 마목, 바목).
- 가로구역(街路區域) : 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말함
- 토지등소유자 : 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(제2조 제9호)
- 도시·주거환경정비기본계획 및 정비계획수립 제외(법 제2조의2)
- 주택의 규모 및 건설비율 : 가로구역에 있는 기존 단독주택의 호수(戶數)와 공동주택의 세대 수를 합한 수 이상의 주택을 공급하여야 함. 이 경우 건설하는 건축물의 층수 등은 대통령령으로 정함(법 제4조의2 제3항).
- 시행방법 : 사업시행자가 가로구역에서 관리처분계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나, 보전 또는 개량하는 방법으로 함(법 제6조 제6항).
- 시행자 : 조합이 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수, 주택공사등 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행할 수 있음(법 제8조 제7항).
- 추진위원회 : 구성하지 아니함(법 제13조 제2항 단서)
- 조합설립 : 토지등소유자가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 10분의 9 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 함(법 제16조 제1항).
- 조합원의 자격 : 토지등소유자 중 가로주택정비사업에 동의한 자만 해당(법 제19조 제1항)
- 토지수용권 배제 : 가로주택정비사업의 경우 토지수용권 없음(법 제38조 단서)
- 매도청구 : 가로주택정비사업 시행자에 대한 매도청구권 인정(법 제39조)
- 건축규제의 완화 등에 관한 특례 : 사업시행자는 가로주택정비사업의 구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대해서는 대통령령으로 정하는 범위에서 지방건축위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화받을 수 있음(법 제42조 제4항).
1) 「건축법」 제55조에 따른 건폐율 산정기준(경사지에 위치한 가로구역으로 한정한다)
2) 「건축법」 제58조에 따른 대지 안의 공지 기준
3) 「건축법」 제60조 및 제61조에 따른 건축물의 높이 제한
4) 「주택법」 제21조제1항제2호 및 제3호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치 기준
5) 제1호부터 제4호까지에서 규정한 사항 외에 가로주택정비사업의 원활한 시행을 위하여 대통령령으로 정하는 사항
- 주택공급 : 가로주택정비사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하되, 다가구주택을 소유한 자에 대해서는 종전 토지 또는 건축물의 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격을 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액으로 나눈 값(소수점 이하는 버림)만큼 공급할 수 있음(법 제48조 제2항 제7호 라목).
- 종전·종후자산에 대한 감정평가 : 종전·종후자산에 대한 감정평가를 받으려는 경우 재개발사업의 방법을 준용할 수 있음(법 제48조 제6항).
- 보조 및 융자 : 시장·군수는 사업시행자가 주택공사등인 가로주택정비사업과 관련하여 정비기반시설 및 임시수용시설을 건설하는 경우 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 주택공사등에게 보조하여야 함(법 제63조 제2항).

2. 대도시 시장에게 노후·불량건축물에 관한 조례 제정·개정 권한 이양(법 제2조 제3호 개정) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

50만 이상 대도시도 조례로서 노후·불량건축물을 정할 수 있게 됨
철거가 불가피한지 여부와 상관없이 노후화로 인한 구조적 결함이 있는 건축물이면 노후·불량건축물로 봄
※ 개정전 규정은 노후화로 인하여 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물이었음.

3. 도시 및 주거환경정비 기본방침 수립(법 제2조의3 신설) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

국토해양부장관은 10년마다 도시 및 주거환경정비를 위한 국가정책방향 등이 포함된 기본방침을 수립하고, 5년마다 그 타당성을 검토함.

4. 생활권별 주거지의 정비·보전·관리에 관한 계획 도입(제3조 제9항, 제4조 제12항 신설) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

특별시장등이 기본계획에 ① 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획, ② 생활권별 주거지의 정비·보전·관리의 방향을 포함하는 경우 기본계획에서 정비예정구역 및 단계별 정비사업추진계획을 생략할 수 있음.
① 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획, ② 생활권별 주거지의 정비·보전·관리의 방향을 포함하여 기본계획을 수립한 지역에서 정비계획을 수립하는 경우 시장·군수는 그 정비구역을 포함한 해당 생활권에 대하여 세부계획을 수립할 수 있음.

5. 정비계획의 수립시 세입자 주거대책 포함(제4조 제1항 제6의3호 신설) - 공포시

정비계획에 ‘세입자 주거대책’을 포함하도록 함

6. 주택의 규모 및 건설비율을 법률에서 규정함(법 제4조의2 개정) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

- 주택의 규모 및 건설비율을 시행령이 아닌 법에서 정함
- 국민주택규모의 주택이 전체 세대 수의 100분의 90 이하로서 대통령령으로 정하는 범위
- 임대주택의 경우에는 주택이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30 이하로서 대통령령으로 정하는 범위

7. 정비구역의 해제 등(법 제4조의3 신설) - 공포시

(1) 개정법 공포당시 기본계획이 수립된 지역과 시장·군수의 정비구역의 해제 요청(의무사항임)

① 정비예정구역에 대해 ‘이 법 시행일’(개정법 공포일을 의미함)부터 3년이 되는 날까지 시장ㆍ군수가 정비구역 지정을 신청하지 아니하는 경우

② 조합이 시행하는 주택재개발사업ㆍ주택재건축사업의 경우
1) 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인을 신청하지 아니하는 경우
※ 정비구역이 지정된 경우 ‘이 법 시행일’부터 2년임

2) 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합 설립인가를 신청하지 아니하는 경우
※ 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우로 한정함
※ 정비구역이 지정된 경우 ‘이 법 시행일’부터 3년임

③ 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우
※ 정비구역이 지정된 경우 ‘이 법 시행일’부터 5년임

④ 정비기반시설 설치 및 주택을 개량하는 방법으로 시행하고 있는 주거환경개선사업은 정비구역이 지정ㆍ고시된 날부터 15년 이상 경과하고 토지등소유자의 3분의 2 이상이 정비구역의 해제에 동의하는 경우

⑤ 추진위원회의 승인 또는 조합 설립인가가 취소되는 경우
※ 조합이 시행하는 도시환경정비사업의 경우 시장·군수는 정비구역의 해제를 요청할 수 없음.

(2) 개정법 공포 당시 기본계획이 수립되지 않은 지역과 시장·군수의 정비구역의 해제 요청(의무사항임)

① 정비예정구역에 대해 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 시장ㆍ군수가 정비구역 지정을 신청하지 아니하는 경우

② 조합이 시행하는 주택재개발사업ㆍ주택재건축사업의 경우
1) 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인을 신청하지 아니하는 경우

2) 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합 설립인가를 신청하지 아니하는 경우. ※ 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우로 한정함

3) 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합 설립인가를 신청하지 아니하는 경우

4) 조합이 조합 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우

③ 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우

④ 정비기반시설 설치 및 주택을 개량하는 방법으로 시행하고 있는 주거환경개선사업은 정비구역이 지정ㆍ고시된 날부터 15년 이상 경과하고 토지등소유자의 3분의 2 이상이 정비구역의 해제에 동의하는 경우

⑤ 추진위원회의 승인 또는 조합 설립인가가 취소되는 경우
[부칙 제3조(정비구역등 해제 신청 기산일에 대한 경과조치 및 적용례) 제4조의3 제1항 제2호 다목 및 라목은 이 법 시행 후 최초로 제4조에 따라 정비계획을 수립(변경수립은 제외한다)하는 분부터 적용한다.]

(3) 시장·군수의 정비구역 해제 요청에 따른 정비구역 해제 절차

- 시장ㆍ군수는 정비구역등의 해제에 관한 내용을 30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들어야 함.

- 지방의회는 시장ㆍ군수가 정비구역 지정의 취소에 관한 계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 간주됨.

- 시장ㆍ군수는 주민공람, 지방의회 의견서 등을 첨부하여 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장에게 정비구역등의 해제를 요청함.
- 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등을 해제함.

(4) 시ㆍ도지사 등의 직권에 의한 정비구역 지정 해제
시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등의 지정을 해제할 수 있음.
① 정비사업의 시행에 따른 토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우
② 정비예정구역 또는 정비구역의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우
③ 토지등소유자의 100분의 30이상이 정비구역등의 해제를 요청하는 경우
※ 추진위원회가 구성되지 않은 구역에 한함

(5) 정비구역 지정 해제의 효력

① 정비구역의 해제와 용도지역 등의 환원
정비구역등이 해제된 경우에는 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 간주함.

② 정비구역의 해제와 주거환경정비관리사업구역의 지정
정비구역등이 해제된 경우 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장은 해제된 정비구역을 주거환경관리사업구역으로 지정할 수 있음.

③ 정비구역 해제 등의 고시 등
시ㆍ도지사 등은 정비구역등을 해제하는 경우에는 그 사실을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토해양부장관에게 통보하여야 함.
시ㆍ도지사 등은 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 함.

8. 주거환경개선사업의 관리처분방식 도입(법 제6조 제1항 제4호) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

주거환경개선사업의 시행방법에 있어 ‘사업시행자가 정비구역에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하여 공급하는 방법’에 의할 수 있음.
기존 주거환경개선사업은 관리처분계획에 의하지 않았음.


부칙 제10조(주거환경개선사업 시행방법에 관한 특례) 이 법 시행 당시 정비계획이 수립된 주거환경개선사업을 제6조제1항제4호에 따른 시행방법으로 변경하려는 경우에는 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의를 받아야 한다. 

9. 시공자, 설계자 및 정비업체 선정 시 금품 수수 등 금지(법 제11조 제5항, 제84조의2 제1호) : 공포시

누구든지 시공자, 설계자 또는 정비사업 전문관리업자의 선정과 관련하여 다음 각 호의 행위를 할 수 없다.
- 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위
- 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을, 제공받거나 제공 의사표시를 승낙하는 행위
- 제3자를 통하여 가목 또는 나목에 해당하는 행위를 하는 행위
이를 위반한 경우 5년이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처함

※ 뇌물죄(형법 제129조 내지 제132조)의 적용에 있어서 위원장, 조합임원, 정비업체 대표자·직원 및 위탁관리자는 공무원으로 간주되는바(법 제84조), 조합임원 등이 시공자 등의 선정과 관련하여 금품을 수수한 경우 조합임원에 대한 뇌물죄와 도시정비법 위반죄는 상상적 경합범에 해당함(가장 중한 죄에 정한 형으로 처벌함).

10. 정비예정구역을 지정하지 아니한 지역에서의 안전진단 실시 요청(법 제12조 제1항 제4호 신실) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

정비예정구역을 지정하지 아니한 지역에서 주택재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단을 요청하는 경우 시장·군수는 안저닌단을 실시하여야 함.
다만 안전진단에 소요되는 비용을 요청한 자에게 부담하게 할 수 있음.

11. 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우(법 제13조 제2항 단서, 제6항 신설) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

가로주택정비사업의 경우 추진위원회를 구성하지 아니함
정비사업에 대하여 공공관리를 시행하려는 경우 추진위원회를 구성하지 아니할 수 있음.
조합설립에 필요한 방법과 절차는 대통령령으로 정함.

12. 추진위원회 위원에 조합임원의 결격사유 등 준용(법 제13조 제5항) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

추진위원회 위원에 관하여는 법 제23조 제1항 내지 제3항까지의 규정을 준용함.
- 제23조 제1항 : 조합임원의 결격사유
- 제23조 제2항 : 결격사유 판명시 당연 퇴임
- 제23조 제3항 : 퇴임전 행위는 그 효력 유지
그러나 위 개정법에 의해 조합원 10분의 1 발의에 의한 조합임원의 해임은 준용되지 아니함. - 추진위원회 운영규정 제18조 제4항에 따름.

13. 조합설립인가시 추정 분담금 등 제공(법 제16조 제1항 제2호, 제16조 제6항 신설) : 16조 제6항은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행

추진위원회 또는 토지등소유자는 일정 동의율을 충족한 후 “공사비 등 정비사업에 드는 비용(‘정비사업비’)과 관련된 자료 등 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 조합설립인가를 받아야 함.
추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정 분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 함.

14. 조합설립인가등의 취소(법 제16조의2 신설)

(1) 추진위원회 승인 또는 조합 설립인가 취소(의무사항임) : 공포시

① 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시ㆍ도 조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회의 해산을 신청하는 경우<2년간 한시적용>
② 조합 설립에 동의한 조합원의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시ㆍ도 조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우<2년간 한시적용>
③ 정비예정구역 또는 정비구역의 지정이 해제되는 경우

※ 운영규정 제5조 제3항에 의하면 추진위원회 설립에 동의한 3분의 2 이상 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 해산할 수 있고, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008두14869 판결도 위 규정이 적법함을 전제로 판시하였음.
※ 그러나 토지등소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 허용할 경우 해산 이전의 비용을 어떻게 부담할 것인지에 관한 또다른 분쟁을 유발시키고, 조합에 대한 가혹한 처분이라고 사료되므로, 해산 동의율을 4분의 3 또는 3분의 2로 상향시켜야 할 것임(위헌법률심판 또는 헌법소원 검토).

(2) 개략적인 추정 분담금 등 제공 : 공포시, <2년간 한시적용>
토지등소유자의 100분의 10 이상 100분의 25 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 요청이 있는 경우, 시장ㆍ군수는 토지등소유자의 의사결정에 필요한 정보를 제공하기 위하여 개략적인 정비사업비 및 추정 분담금 등을 조사하여 토지등소유자에게 제공할 수 있음. 이 경우 시ㆍ도지사는 조사 비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있음.

(3) 추진위원회 승인취소시 사용 비용 일부 보조 : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행, <2년간 한시적용>
추진위원회 승인이 취소된 경우 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수는 해당 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위내에서 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있음.

(4) 공보에 고시 : 공포시
조합 설립인가등이 취소되는 경우에는 시장ㆍ군수는 지체 없이 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 함.
[부칙 제2조(법률의 효력) 제16조의2 제1항 제1호 및 제2호, 제16조의2 제2항부터 제4항까지는 이 법 시행일부터 2년간 효력을 가진다.]

15. 토지등소유자의 동의방법 등(법 제17조 제1항 개정) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

도시정비법상 동의(동의한 사항의 철회 또는 반대의 의사표시 포함)는 서면동의서에 토지등소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 함.
예외적으로 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장ㆍ군수가 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있음.
[부칙 제4조(토지등소유자의 동의 방법에 관한 적용례) 제17조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 토지등소유자의 동의를 받는 분부터 적용한다.] 

16. 현금청산 대상자에 대한 이자지급(법 제20조 제1항 제11의2호, 제47조 제2항 신설) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

사업시행자가 일정한 기간내 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 하고(법 제47조 제2항), 이를 위해 정관에 현금청산 대상자에 대한 이자지급규정을 포함하여야 함(법 제20조 제1항 제11의2호).

[부칙 제7조(분양 신청을 하지 아니한 자 등에 대한 현금 청산 지연에 따른 이자 지급에 관한 적용례) 제20조 제1항 및 제47조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합 설립인가(제8조 제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우나 제7조 또는 제8조 제4항에 따라 시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행인가를 말한다)를 신청하는 정비사업부터 적용한다.] 

17. 추진위원회 위원 또는 조합임원 선출시 금품 수수 등 금지(법 제21조 제4항, 제84조의2 제3호) : 공포시

누구든지 추진위원회 위원 또는 조합 임원의 선출과 관련하여 다음 각 호의 행위를 할 수 없다.
① 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위
② 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을, 제공받거나 제공 의사표시를 승낙하는 행위
③ 제3자를 통하여 가목 또는 나목에 해당하는 행위를 하는 행위
이를 위반한 경우 5년이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처함

※ 뇌물죄(형법 제129조 내지 제132조)의 적용에 있어서 위원장, 조합임원, 정비업체 대표자·직원 및 위탁관리자는 공무원으로 간주되는바(법 제84조), 조합임원 등이 임원선출 등과 관련하여 금품을 수수한 경우 조합임원에 대한 뇌물죄와 도시정비법 위반죄는 상상적 경합범에 해당함(가장 중한 죄에 정한 형으로 처벌함).

18. 총회 개최 및 의결사항(법 제24조 제5항 내지 제7항 개정) : 공포시

(1) 총회 직접 출석 조합원의 비율
총회 의결시 조합원의 100분의 10 직접 출석
단, 창립총회, 사업시행계획서와 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회시 조합원의 100분의 20 직접 출석

(2) 특별결의정족수
사업시행계획서의 수립 및 변경(경미한 변경 제외), 관리처분계획의 수립 및 변경(경미한 변경 제외)의 경우에는 조합원 과반수 동의
정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분 제외) 이상 늘어나는 경우 조합원 3분의 2 이상의 동의
사업시행계획 동의(28조 제5항) 및 관리처분계획 동의(제24조 제10호 후단)의 정족수는 제24조 제6항으로 이동

(3) 시장·군수의 임원선출총회 소집권한
조합임원의 퇴임 또는 해임 후 6개월 이상 조합임원이 선임되지 아니한 경우에는 시장·군수가 조합 임원 선출을 위하여 총회를 소집할 수 있음.
[부칙 제5조(조합총회의 의결 등에 관한 적용례) 제24조제5항․제6항․제7항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 소집된 총회에서 의결하는 분부터 적용한다.]

19. 정비구역의 범죄 예방(법 제28조의2 신설) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

시장ㆍ군수는 사업시행인가를 한 경우 그 사실을 관할 경찰서장에게 통보하여야 하며, 사업시행인가 후 정비구역 내 주민 안전 등을 위하여 다음 각 호의 사항을 관할 지방경찰청장 또는 경찰서장에게 요청할 수 있다.
1) 순찰 강화
2) 순찰초소의 설치 등 범죄 예방을 위하여 필요한 시설의 설치 및 관리
3) 그 밖에 주민의 안전을 위하여 필요하다고 인정하는 사항

20. 사업시행계획서에 정비사업비 등 포함(법 제30조 제4의2호, 8의2호 신설) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

사업시행자는 정비계획에 따라 ‘사업 시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책’, ‘정비사업비’ 등을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 함.

21. 소형주택의 건설 등(법 제30조의3 개정) : 공포시

(1) 소형주택의 건설에 따른 용적률 완화 대상
과밀억제권역에서 시행하는 주택재건축사업 및 주택재개발사업
재정비촉진지구 안에서 시행되는 주택재개발사업은 제외함.
과밀억제권역 이외의 지역 중 시ㆍ도조례로 정하는 지역에서 시행하는 주택재개발사업

(2) 소형주택 건설비율
주택재건축사업의 경우 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율
과밀억제권역에서 시행하는 주택재개발사업의 경우 100분의 50 이상 100분의 75 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율
과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 주택재개발사업의 경우 100분의 75 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율

(3) 경과규정(부칙 제9조 : 주택재개발사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설에 관한 적용례)
이 법 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용함.
이 법 시행 당시 사업시행인가를 신청하였거나 사업시행인가를 받은 주택재개발조합으로서 사업시행계획서를 변경하고자 하는 경우 이를 적용할 수 있음.
관리처분계획의 인가를 받은 주택재개발조합으로서 입주자 모집승인을 받은 경우 사업시행계획서를 변경하거나 관리처분계획을 변경하고자 하는 때에는 토지등소유자와 이해관계가 있는 입주자 전원의 동의를 받은 경우 이 개정규정을 적용할 수 있음.

22. 해당 국·공유지의 점용료 및 사용료 면제(법 제32조 제6항 신설) : 공포시

정비사업에 대하여 다른 법률에 의한 인·허가등이 있는 것으로 보는 경우에는 해당 인·허가등의 대가로 부과되는 수수료와 해당 국유지·공유지의 사용 또는 점융에 따른 사용료 또는 점용료를 면제함.

부칙 제6조(국유지․공유지 사용 및 점용에 관한 적용례) 제32조제6항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용한다.

23. 임시상가의 설치 등(법 제36조의2 신설) : 공포시

도시환경정비사업의 사업시행자는 사업시행으로 이주하는 상가세입자가 사용할 수 있도록 정비구역 또는 정비구역의 인근에 임시상가를 설치할 수 있음.

24. 추가적인 세입자 손실보상 대책수립시 용적률에 관한 특례(법 제40조의2 개정) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

도시정비법 시행령 제40조 제1항 단서에 따른 손실보상에 더하여 임대주택 추가건설, 임대상가 건설 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하여 시행하는 경우에도 시·도조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있음.

25. 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치(법 제47조 제1항 개정, 제2항 신설) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

(1) 현금청산의무 발생시기
분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 : 분양신청기간 종료일의 다음날
관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 : 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날

(2) 현금청산대상자에 대한 이자지급
사업시행자는 150일 이내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 함.

26. 1주택 공급원칙의 예외(법 제48조 제2항 제7호 신설)

(1) 2인 이상이 1토지를 공유한 경우 : 현재 시행중
2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있음.
※ 기존 삭제된 법 제48조 제2항 제6호 단서의 내용임

(2) 소유 주택수 만큼 공급할 수 있는 경우 : 현재 시행중
① 과밀억제권역에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 토지등소유자
② 근로자(공무원인 근로자를 포함) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
③ 국가, 지방자치단체 및 주택공사등
※ 기존 삭제된 법 제48조 제2항 제6호 단서 및 각목의 내용임

(3) 2주택을 공급하는 경우(처벌규정 법 제84조의3 제7호) : 공포시
종전 토지 또는 건축물의 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격의 범위 내에서 2주택을 공급할 수 있음. 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 함.
60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외함)하거나 이의 전매를 알선할 수 없음.
전매제한 위반시 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처함(법 제84조의3 제7호)>

(4) 가로주택정비사업의 경우 : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행
가로주택정비사업의 경우에는 3주택 이하로 한정함.
다가구주택을 소유한 자에 대해서는 종전 토지 또는 건축물의 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격을 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액으로 나눈 값(소수점 이하는 버림)만큼 공급할 수 있음.

27. 종전자산 평가시 세입자 손실보상액 공제 삭제(법 제48조 제5항 제2호 삭제) : 공포시

조합원의 종전자산 평가시 세입자에 대한 손실보상액을 공제할 수 있었으나, 이를 삭제함으로서, 세입자의 손실보상액을 조합원의 토지 또는 건축물의 가격에서 차감할 수 없도록 함.

부칙 제8조(관리처분계획의 인가에 관한 적용례) 제48조 제5항 제2호의 개정규정은 이 법 시행후 최초로 제48조 제1항에 따른 관리처분계획을 수립하는 분부터 적용한다. 

28. 건축물의 철거 등(법 제48조의2 제2항, 제3항 신설) : 공포시

(1) 관리처분계획인가 이전 건축물을 철거할 수 있는 경우
① 「재난 및 안전관리기본법」ㆍ「주택법」ㆍ「건축법」 등 관계 법령에 따라 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우
② 폐공가(廢公家)의 밀집으로 우범지대화의 우려가 있는 경우

(2) 건축물의 철거 제한
① 일출 전과 일몰 후
② 호우, 대설, 폭풍해일, 지진해일, 태풍, 강풍, 풍랑, 한파 등으로 해당 지역에 중대한 재해발생이 예상되어 기상청장이 「기상법」 제13조에 따라 특보를 발표한 때
③ 「재난 및 안전관리기본법」 제3조에 따른 재난이 발생한 때
④ 제1호부터 제3호까지에 준하는 시기로서 시장ㆍ군수가 인정하는 시기

29. 관리처분계획의 타당성 검증(법 제49조 제2항 단서 신설) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

시장ㆍ군수는 대통령령으로 정하는 공공기관에 인가 신청된 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획 인가신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 알려야 함.
타당성 검증을 요청하지 않은 경우 인가신청 받은 날부터 30일 이내 인가 여부 통지

30. 지분형주택의 공급(법 제50조의3 신설) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

정비사업의 사업시행자(주택공사등이 사업시행자인 경우에 한함)는 분양대상자와 사업시행자가 공동 소유하는 방식으로 주택(“지분형주택”)을 공급할 수 있음.
이 경우 공급되는 지분형 주택의 규모, 공동 소유기간, 분양대상자 등 지분형주택의 공급에 필요한 사항은 대통령령으로 정함.

31. 공동이용시설에 대한 일부 보조(법 제60조 제2항 개정) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

시장·군수는 도시계획시설중 대통령령이 정하는 주요 정비기반시설, 임시수용시설 뿐만 아니라 공동이용시설에 대한 건설비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있음.
※ 공동이용시설(법 제2조 제5호) : 놀이터, 마을회관, 공동작업장, 노유자시설 등

32. 정비기반시설 건설소요비용의 보조 및 융자(법 제63조 제1항 후문 신설, 제2항 개정) : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행

국가 등은 주택공사등이 시행하는 정비사업에 관한 정비기반시설 및 임시수용시설의 건설에 소요되는 비용의 일부를 보조 또는 융자할 수 있음.
이 경우 국가 또는 시ㆍ도는 시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 시행하는 주거환경관리사업에 우선 보조하거나 융자할 수 있음.
해제된 정비구역 또는 재정비촉진지구가 해제된 지역에서 시행하는 주거환경관리사업에 한정함.
시장·군수는 사업시행자가 주택공사등인 주거환경개선사업뿐만 아니라 주거환경관리사업 및 가로주택정비사업과 관련하여 정비기반시설 및 임시수용시설(주거환경관리사업의 경우 공동이용시설을 포함함)을 건설하는 경우 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 주택공사등에게 보조하여야 함.

33. 정비사업의 공공관리 업무범위 등(법 제77조의4 제2항, 제6항 개정) : 공포시

정비사업을 공공관리하는 시장·군수는 ‘세입자의 주거 및 이주 대책 수립에 관한 지원’ 및 ‘관리처분계획 수립에 관한 지원’의 업무를 수행함.
시공자 선정시기를 시·도조례로 위임하는 근거 규정 마련(서울시 조례에서 사업시행인가 이후 시공사를 선정하도록 정할 수 있음).

34. 인가시기의 조정(법 제77조의5 신설) : 공포시

(1) 시·도지사의 인가시기 조정 요청
시ㆍ도지사는 정비사업의 시행으로 인하여 정비구역 주변 지역에 현저한 주택 부족이나 주택시장의 불안정이 발생하는 등 특별시ㆍ광역시 또는 도의 조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 시ㆍ도 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 사업시행인가 또는 관리처분계획 인가의 시기를 조정하도록 해당 시장ㆍ군수에게 요청할 수 있음.
인가의 시기를 조정하도록 요청을 받은 시장ㆍ군수는 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 함.
이 경우 사업시행인가 또는 관리처분계획 인가의 조정 시기는 그 인가 신청일로부터 1년을 넘을 수 없음.

(2) 특별자치도지사의 인가시기 조정
특별자치도지사는 정비구역 주변 지역에 현저한 주택 부족이나 주택시장의 불안정이 발생하는 등 특별자치도의 조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 시ㆍ도 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 사업시행인가 또는 관리처분계획 인가의 시기를 조정할 수 있음.
이 경우 사업시행인가 또는 관리처분계획 인가의 조정 시기는 그 인가 신청일로부터 1년을 넘을 수 없음.

(3) 시·도조례의 제정
사업시행인가 또는 관리처분계획 인가의 시기 조정에 관한 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정함.

35. 관련자료의 공개와 보전 등(법 제81조 제1항, 3항, 6항, 7항)

(1) 정보공개 시기 특정 : 공포시
위원장, 조합임원은 각호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자 등에게 공개함

(2) 공개의 범위 및 절차 : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행
추진위원회 위원장 또는 사업시행자는 공개 및 열람ㆍ복사 등을 하는 경우에는 주민등록번호를 제외하고 공개하여야 하며, 그 밖의 공개 절차 등 필요한 사항은 국토해양부령으로 정함.

(3) 열람·복사 요청 등 : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행
정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합원, 토지등소유자가 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 추진위원회 위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 함.
이 경우 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담함.
열람·복사의 범위에 ① 토지등소유자 명부, ② 조합원 명부, ③ 기타 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료도 포함됨.
※ 종전 제81조 제1항 후문을 삭제하고, 제3항에서 새로이 정함.

(4) 사용목적외 이용금지 : 공포후 6개월이 경과한 날부터 시행
청구인은 제공받은 서류와 자료를 사용목적 외의 용도로 이용・활용하여서는 아니됨.

제12조(서류 및 관련 자료의 공개에 따른 경과조치) 제81조의 개정규정은 이 법 시행 전에 작성된 서류 및 관련 자료에 대하여도 적용한다. 이 때 서류 및 관련 자료의 공개는 공포한 날로부터 15일 이내에 실시하여야 한다. 

36. 다주택자 주택매매시 2주택까지 조합원 지위의 양도 한시적 허용 : 공포시

다주택자가 주택을 매매하는 경우 2주택까지(임대사업자의 경우 3주택까지) 조합원 지위의 양도를 한시적으로 허용함.

부칙 <제9444호, 2009. 2. 6>
제10조(조합원 자격에 관한 경과조치) 제16조에 따라 조합설립인가를 받은 정비구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제19조제1항제3호의 개정규정에도 불구하고 조합원자격의 적용에 있어서는 종전의 규정(2009. 2. 6, 법률 제9444호로 개정되기 전의 법률을 말한다)에 따른다.
1. 다음 각 목의 합이 2 이상을 가진 토지등소유자로부터 2011년 1월 1일 전에 토지 또는 건축물을 양수한 경우
가. 토지의 소유권
나. 건축물의 소유권
다. 토지의 지상권
2. 2011년 1월 1일 전에 다음 각 목의 합이 2 이상을 가진 토지등소유자가 2012년 12월 31일까지 다음 각 목의 합이 2(조합설립인가 전에 「임대주택법」 제6조에 따라 임대사업자로 등록한 토지등소유자의 경우에는 3을 말하며, 이 경우 임대주택에 한정한다) 이하를 양도하는 경우
가. 토지의 소유권
나. 건축물의 소유권
다. 토지의 지상권

 
※맹신균 변호사는 성균관대학교 정치외교학과를 졸업하고 사법연수원 30기로 변호사업에 입문했다. 현재는 법무법인 동인에서 재건축·재개발 전문 변호사로 또한 한국주택정비사업조합협회 전문위원으로 활동하고 있다.


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