[일본부동산 버블과 디벨로퍼] 부동산버블 전후의 부동산재개발사업의 변화 추이 上
[일본부동산 버블과 디벨로퍼] 부동산버블 전후의 부동산재개발사업의 변화 추이 上
  • 김준환 논설위원
  • 승인 2012.01.09 08:25
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서울디지털대학교 부동산학과 교수

한국의 재개발/재건축시장은 지난 12월 7일 정부의 부동산대책발표 이후에도 여전히 회복의 기미를 보이지 않는 등 침체가 다소 장기화될 조짐마저 보이고 있다. 따라서 과거에 이러한 경험을 한 번도 한 적이 없는 우리로서는 현시점에서 일본 부동산재개발사업의 변화를 살펴봄으로써 한국의 재개발사업의 현재 상황을 다시 한 번 짚어보고, 또한 향후 한국 재개발사업의 변화에 대해서 간접적으로 나마 예측할 수 있으리라 생각된다.

이번 호부터는 이러한 시기적 필요성을 인식하고 일본의 부동산버블 전후의 부동산재개발사업의 변화 추이에 대해서 3회에 걸쳐서 살펴보고자 한다. 이번 호는 그 첫 번째 순서로써 일본 재개발사업의 사업건수의 변화 추이와 개발면적의 변화 추이에 대해서 살펴보고자 한다.

[ 재개발사업 건수의 변화 추이 ]

▲ 【그림1】개발건수의 이동평균
<그림1>은 일본의 6대도시(도쿄, 오사카, 나고야, 교토, 고베, 요코하마)와 지방도시의 재개발사업 건수의 시계열적 추이를 나타낸 것이다. 6대도시의 경우에는 재개발사업의 건수가 1983년까지는 거의 변동이 없었다가 1984년 이후에 들어서부터 다소 증가한 것을 알 수 있다. 그리고 1993년 이후 부터는 개발건수가 감소하고 있는 추세를 보이고 있다.

반면 지방도시의 경우에는 재개발사업의 건수가 1989년 까지 꾸준히 증가하다가 1990년에 들어서 감소한 후 다시 1992년부터는 개발건수가 큰 변화 없이 안정적으로 유지되어 있는 것을 알 수 있다.

일본의 6대도시와 지방도시의 개발건수의 추이에 있어서 두 지역 간의 특징적인 차이와 변화를 발견할 수는 없지만, 구지 특징을 말한다면 6대도시의 개발건수 증가가 지방도시 보다 늦게 나타나고 있는 것과 또한 감소의 추세도 늦게 나타나고 있다는 것을 들 수가 있겠다.

위의 결과와 같이 일본 재개발사업 건수의 총량변화는 부동산버블기인 1986년부터 1990년 사이에 6대도시와 지방도시에 있어서 약간의 증가는 보였지만 눈에 띄게 큰 증가는 보이지 않고 있다. 이는 한국의 재개발사업 건수가 2000년 초반부터 단기간에 폭발적으로 증가한 것과는 매우 대조를 보이고 있다.

일본의 경우 재개발사업이 부동산가격 폭등기인 버블기에도 다른 시기에 비해 재개발사업건수가 크게 증가하지 않았음에도 불구하고 부동산 버블붕괴 후에 부동산 버블기에 진행했던 다수의 재개발 사업들이 큰 어려움을 겪었었다.

따라서 한국의 경우 부동산가격 급등기에 수많은 재개발사업이 진행되었던 점을 고려할 때, 만약 향후에 부동산가격이 지속적으로 하락한다면 가격 급등기에 진행되었던 다수의 재개발사업들이 큰 어려움을 겪을 것으로 판단된다. 또한 한국의 재개발사업의 구조를 고려할 때 그 피해는 고스란히 조합원들의 부담으로 돌아갈 것이 불 보듯 뻔 한일이며, 지급보증을 한 다수의 건설사들도 큰 어려움에 쳐할 가능성이 상당히 높다고 볼 수 있다.

한국의 재개발사업이 주택(아파트)을 중심으로 한 사업이 대부분인 것과는 달리 일본의 재개발사업은 주택을 포함하지 않은 개발사업도 상당한 비율을 차지하고 있다.

▲ 【그림2】주택포함개발과 非포함개발의 건수 비율
<그림2>는 일본의 재개발사업 건수를 주택을 포함한 개발과 주택을 포함하기 않은 개발로 나누어서, 그 건수를 일본의 부동산 버블이전의 시기와 부동산 버블기, 그리고 부동산 버블붕괴 후 등 세 개의 시기로 나누어 각 시기별 개발건수 구성비를 나타낸 것이다.

먼저 6대도시의 경우를 살펴보자. 6대도시에 있어서는 주택을 포함한 개발의 구성비가 버블이전에는 65%이었던 것이 버블기에는 79%로 14%가 증가했으며, 다시 버블붕괴 후는 88%로 11%가 증가하였다.
반면 지방도시의 있어서 주택을 포함한 개발의 구성비는 버블이전에는 42%였던 것이 버블기에도 42%로 변화가 없었으나, 버블붕괴 후에는 53%로 11%가 증가한 것을 알 수 있다.

일본의 재개발사업 중 주택을 포함한 재개발사업건수의 비율이 6대도시의 경우에는 버블기에 들어서 크게 증가하였으며, 또한 버블붕괴 후에도 계속 증가하고 있지만, 지방도시의 경우에는 버블기까지는 변화를 보이지 않다가 버블붕괴 후 6대도시와 같이 그 구성비가 증가하고 있는 것을 알 수 있다. 또한 그 구성비도 6대도시의 경우가 지방도시 보다 크게 높은 것을 알 수 있다.

이러한 현상이 나타나는 원인은 일본의 단독주택에 대한 선호가 높아 재개발에 의한 아파트에 대한 일반인들의 수요가 한국보다 상당히 낮다는 점, 그리고 지방도시의 경우에는 토지가격이 상대적으로 싸서 아파트에 대한 일반인들의 수요가 6대도시 보다 상대적으로 낮다는 데서 찾아볼 수 있다. 또한 버블이 붕괴된 후에는 일본인들의 아파트에 대한 수요가 그 전보다 상당히 높아졌다는 점도 눈여겨 볼만하다.

최근 한국은 아파트에 대한 선호도가 예전보다 낮아지고 단독주택에 대한 선호도가 높아지고 있지만, 일본과 비교하면 아직도 아파트에 대한 선호도가 매우 높은 수준에 있다. 하지만 향후 단독주택에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 아파트에 대한 수요가 크게 감소할 경우 아파트중심의 한국의 재개발사업의 특성상 사업의 수익성이 더욱 악화되어 재개발사업이 지금 보다 더욱 침체될 가능성도 배제하기 어려울 것으로 판단된다.

[ 재개발사업의 개발규모 변화 추이 ]

다음으로는 일본의 재개발사업의 개발규모(토지규모 기준)가 부동산버블전과 후에 어떠한 변화를 나타냈는지에 대해 살펴보기로 하자.

일본 재개발사업은 그 개발규모에 있어서도 버블이전과 버블기, 그리고 버블붕괴 후에 있어서 시기별로 상당한 변화가 있었다.

▲ 【그림3】개발규모의 이동평균
<그림3>은 6대도시와 지방도시의 재개발지구 면적의 변화를 년도별로 나타낸 것이다. 그 변화를 살펴보면, 6대도시에 있어서 시행된 재개발사업의 경우에는 그 개발지구 면적이 지방도시의 경우 보다 상당히 큰 변화를 나타내고 있는 것을 알 수 있다.

6대도시의 경우에는 재개발지구의 면적이 1982년까지는 증가의 경향을 나타내다가, 다시 그 이후 1987년까지는 반대로 그 면적이 감소의 경향을 나타내고 있다. 그리고 그 이후 1991년까지는 다시 개발지구의 면적이 증가한 후 다시 감소하는 경향을 나타내는 등 그 변화가 매우 심한 것을 알 수 있다.

이에 비해 지방도시의 경우에는 재개발지구 면적의 변화가 적으며 안정된 경향을 나타내고 있다는 것을 알 수 있다.

여기서 특히 주목할 점은 1986년 이전까지는 6대도시의 재개발사업의 지구 면적이 지방도시의 지구면적을 크게 상회하고 있었으나, 1986년부터 1989년까지의 기간과 1992년 이후에는 그 반로 6대도시의 사업지구 면적이 지방도시 보다 작았다는 점이다. 그 원인에 대해서는 차후에 다시 설명하겠지만, 부동산버블이 시작되면서 6대도시의 재개발지구의 면적이 급격히 축소되었고, 또 다시 버블이 붕괴된 후에 그 면적이 급격이 축소되었다는 점은 매우 흥미로운 현상이 아닐 수 없다.

▲ 【그림4】평균개발규모
<그림4>는 6대도시와 지방도시의 재개발지구를 버블이전과 버블기, 그리고 버블붕괴 후 등 시기별 전체 평균값과 주택을 포함한 재개발사업의 평균값을 나타낸 것이다.

먼저 6대도시의 경우에는 버블이전과 버블기에는 주택을 포함한 개발의 지구면적이 전체 개발의 평균치를 밑돌고 있으며, 버블붕괴 후에는 전체 평균면적을 상회하고 있다. 또한 지방도시의 경우 버블기부터 주택을 포함한 개발의 지구면적이 전체 평균지구면적을 상회하고 있다. 그러나 그 차이들이 크지 않기 때문에 주목할 필요가 없겠으나, 기간별 평균면적의 변화에는 주목할 필요가 있다.

먼저 6대도시의 변화를 살펴보면 버블기에 들어서 전체평균 지구면적과 주택을 포함함 개발의 지구면적 모두 크게 축소되었으며 버블붕괴 후에는 그 규모가 다시 확대되었다. 또한 지방도시의 경우는 전체평균 지구면적은 버블붕괴 후에, 주택포함 개발은 전 기간에 걸쳐서 증가하는 경향을 나타내고 있다.

이상과 같이 일본 재개발사업의 개발면적의 변화에 대해서 살펴보았는데, 여기서 몇 가지 한국 재개발사업에 시사하는 점을 언급하고자 한다.

물론 한국과 일본의 부동산시장 환경 및 재개발사업의 특성 등이 반드시 일치하지 않고 그 차이점이 있어 단언하기는 어렵지만, 향후 한국부동산시장이 침체되어 주택가격 등 부동산가격이 전반적으로 하락한다면, 한국의 재개발사업도 그 개발규모가 일시에 축소될 가능성도 존재한다고 예측할 수 있겠다. 그리고 또 한 가지는 한국의 재개발사업은 부동산가격의 급등기에도 그 개발규모가 축소되지 않고 오히려 더 커졌다는 점은 일본의 경우와는 정반대의 현상으로 향후 부동산시장이 침체될 경우 그 시기에 진행되었던 재개발사업들이 일본의 경우보다도 더 어려운 상황에 놓일 가능성을 배제하기는 어려울 것으로 생각된다.

지금까지 일본 부동산버블 전후에 있어서 재개발사업의 개발건수와 개발규모의 변화추이를 살펴보았다. 다음 호에는 일본 부동산버블 전후에 있어서 재개발사업의 개발시설들의 변화추이와 재개발 사업전후의 재개발사업지의 토지가격의 변화에 대해서 살펴보기로 하자./



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