[뉴스워커: 신대성 기자] 최순실 국정농단과 11.3부동산대책 등으로 인해 부동산시장이 주춤한 상태에서 다소 하락의 모습을 보이고 있다. 이런 기조라면 내년도의 분양시장은 다소 위태로울 수 있다는 전망도 나오고 있으며, 아울러 올해 과다한 공급량이 빨간색 경고 등을 켜고 있어 내년 시장은 그리 밝지만은 않을 것이라는 전망이 우세하다.

하지만 여전히 서울 중심권역에서의 주택공급은 부족한 상태여서 수도권 분양시장 과열은 끝났지만 재건축 재개발 등 기존 주택에 대해서는 인기가 여전할 것이라는 반응도 아울러 제기되고 있다.

▲ 내년도 부동산시장의 전망이 그리 밝지만은 않다는 우려가 제기되는 가운데, 특히 분양시장의 위축이 불가피할 것이라는 분석이다. 이는 지난 2015년과 올해의 주택공급물량이 51만, 49만가구를 넘어 총 100만가구의 공급이 이뤄진 가운데, 2017년에서 2018년 입주물량이 쏟아지게 되면 폭탄의 우려도 생길 수 있다는 의견이 제기되고 있다. 사진은 올해 공급된 도 용인의 한 모델하우스 현장으로 그래프는 2015년과 올해의 최고 공급량을 나타내고 있다.(그래픽_진우현 기자)

지난 2015년부터 올해까지 아파트 분양시장은 총 100만 가구가 넘는 물량이 쏟아져 나왔다. 한해 부족한 주택물량이 평균 30만채라는 것을 감안하면 2년 동안 40만채의 주택이 초과 공급된 셈이다. 2014년 발표된 신규 택지지구 지정 중단과 2016년 8.25대책에 따른 택지지구 공급물량 축소 등이 영향을 미치며 내년에는 40만 가구 이하로 분양물량이 줄어들 전망이다.

11.3부동산 대책이 발표되면서 전매제한기간 강화, 청약 1순위 제한, 재당첨 제한 등 청약 규제가 종전보다 강화됐다. 여기에 2016년 말 도입 예정인 DSR(총부채원리금상환비율) 등으로 단기 투자 수요가 분양시장에 진입하기 어려워져 청약경쟁률은 2016년에 비해 다소 낮아질 것으로 예상된다. 다만 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 전매제한이 덜하거나 공급과잉 우려가 적은 지역으로 선별 투자함에 따라 특정 지역 및 단지별 청약시장의 쏠림 현상은 불가피해 보인다는 것이 전문가들의 의견이다.

◆ 올 한해만 50만 채 공급된 전국 주택시장 ‘과잉공급’ 몸살 앓을 수도

올해 전국에서 공급된 신규아파트는 예정물량을 포함해 총 49만5197가구다. 지난해인 2015년(51만4982가구) 물량과 비교해 1만9785가구, 약 2만여 가구가 감소했지만 2000년 조사를 시작한 이후 2015년에 이어 두 번째로 많은 물량인 것은 분명한 사실이다.

반기별로 물량을 나눠 살펴보면 상반기 18만6347가구, 하반기 30만8850가구가 공급됐다. 2016년 분양시장 열기가 뜨거워지면서 정부가 7.1중도금 대출 규제 강화와 8.25가계부채 관리 방안 대책 등을 발표했지만 청약열기는 역시 사그라들지 않았다. 건설사들은 분양시장 분위기가 좋을 때 분양물량을 서둘러 밀어내고자 분양 진행에 속력을 높이며 2016년 하반기로 갈수록 많은 물량이 쏟아져 나왔던 것이다.

◆ 서울 재개발ㆍ재건축 도심, 경기 및 인천은 신도시와 택지지구 아파트 위주로 분양 이뤄져

올해 수도권에서만 예정물랴을 포함해 총 26만3365가구가 공급됐다. 서울은 2015년(4만4167가구) 대비 28.3%(1만2,502가구) 증가한 5만6660가구가 공급된 것이다. 이 가운데 서울 재개발ㆍ재건축 분양물량이 5만1127가구로 이중 일반분양 물량은 2만858가구다. 서울 평균 청약경쟁률은 24.42대 1의 높은 청약경쟁률 수준을 기록하고 있다.

반면 경기는 18만3514가구가 공급됐다. △동탄2신도시 1만9078가구 △미사강변도시 7801가구 △옥정지구 5737가구 △은계지구 5514가구 △다산지금지구 5068가구 △호매실지구 3893가구 등 택지지구 위주로 분양물량이 많았다.

인천은 2016년에 총 2만3182가구가 공급됐고, 2.75대 1의 청약경쟁률을 기록하며 호조세를 보였다. 이 중 송도국제신도시와 영종하늘도시에 분양물량이 집중되는 모습을 보였다. 카지노 복합리조트 및 제2여객터미널 등 개발호재가 풍부한 영종하늘도시(4434가구)가 2011년 이후 5년 만에 분양을 재개했다. 지하철, 도로 등 교통여건이 개선되고 교육시설이 밀집한 송도국제신도시도 4208가구를 공급했다.

◆ 2015년이 ‘대구’라면, 2016년은 ‘부산’의 분양시장에 광풍 불어

2016년인 올해는 대구와 부산의 극렬한 양상이 보였던 한해다. 2015년에는 대구지역 청약경쟁률이 수백대 일을 기록할 정도로 뜨거웠지만 올해는 썰렁하기 그지없다. 반면 부산지역 분양시장 특히 해운대와 수영구 일대를 중심으로 한 분양시장은 지난해에 이어 여전히 뜨거운 반응을 얻고 있다. 올해는 부산이 가장 뜨거웠던 한해인 것이다.

부산은 2015년 대비 5711가구 증가한 2만7262가구를 분양 했고, 평균 청약경쟁률은 106.89대 1로 전국에서 가장 높았다. 2016년 청약경쟁률이 높았던 단지를 꼽아보면 TOP10 가운데 6개 단지가 부산에서 나올 만큼 청약광풍이 불었다. 높은 청약경쟁률에 힘입어 부산 재개발 정비 사업장 11곳이 일반분양에 나섰고 모두 성공적으로 청약을 마쳤다. 전매제한이 없어 환금성이 좋고 구도심의 정비 사업 분양이 활발히 진행되며 실수요와 투자수요를 끌어 모았다.

제주는 서귀포시 제주영어교육도시, 제주첨단과학기술단지 등 개발호재가 잇따르면서 부산에 이어 두 번째로 높은 청약경쟁률 69.13대 1을 기록했다.

세종은 1년의 전매제한기간이 있었지만 중앙행정기관과 국책연구기관 등 행정기관 이전으로 배후수요가 확보되면서 36.63대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

대구는 입주물량 여파로 재고 아파트값이 2016년에 하락하는 모습을 보였지만 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들은 분양시장에 관심을 이어갔다. 2016년 대구 청약경쟁률은 31.59대 1을 기록했다.

◆ 올해 전국 평균 분양가격도 쑥쑥 올라 ‘3.3㎡당 평균 분양가격 ’1055만원‘ 기록

2015년 분양 열기를 이어갔던 올해 분양시장은 평균 분양가격도 올리는 데 큰 영향을 미쳤다. 2016년 전국 기준 3.3㎡당 평균 분양가격은 1055만원을 기록해 지난해인 2015년 986만원과 비교해 약 69만원의 상승효과를 가져왔다. 수도권은 재개발ㆍ재건축 및 택지지구 아파트 중심으로 물량이 공급되며 분양가격 상승을 주도했다.

▲ 올해 10월 기준 지역별 평균 분양가(자료_부동산114)

지역별로 서울은 2015년 1946만원에서 2016년 2116만원으로 올랐다. 경기는 1057만원에서 1128만원으로 올랐다. 신분당선 연장선, SRT 동탄역, KTX 평택 지제역 개통 등 교통여건 개선과 개발호재 등이 분양가격 상승에 영향을 줬다.

그 외 도시별 3.3㎡당 분양가는 △부산 1,120만원 △대구 1,120만원 △인천 1,105만원 △경남 998만원 △울산 949만원 △제주 933만원 △광주 907만원 △세종 884만원 △대전 843만원 △충남 807만원 △경북 785만원 △전북 766만원 △충북 762만원 △전남 737만원 △강원 704만원 순이다.

◆ 내년도 분양시장, 11.3대책 여파에 분양시장 위축 우려

내년 분양시장은 11.3부동산 대책인 전매제한기간연장, 청약1순위 제한, 재당첨 제한, 중도금대출 발급요건 강화 등의 영향으로 위축이 불가피할 전망이다. 서울 강남4구ㆍ경기 과천 민간택지, 서울ㆍ경기 과천ㆍ성남ㆍ하남ㆍ고양ㆍ남양주ㆍ화성 동탄2신도시ㆍ세종시 공공택지가 소유권 이전 등기 시까지로 분양권 전매가 금지됐다. 서울 강남 4구를 제외한 전 지역과 성남시의 민간택지 분양 아파트는 18개월로 전매 제한 기간이 연장됐다. 11.3 부동산 대책으로 한동안 과열 양상을 보였던 지역은 단기 투자 수요가 줄면서 실수요자 위주로 분양 시장이 재편될 가능성이 높다. 다만 규제가 비껴간 일부 지역은 도리어 수요자가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다는 의견도 나오고 있다.

▲ (자료_2016년 10월 28일 기준, 부동산114)

올해 12월 분양 결과에 따라 건설사의 눈치 보기가 이어지면서 2017년 초까지는 분양물량이 조정될 것이라는 예상이다. 또한 11.3 부동산대책으로 청약 조정지역은 중도금대출 발급요건이 전체 분양가격의 5%에서 10% 이상 계약금 납부로 강화됐고 2순위 청약신청시 청약통장이 필요해졌다. 이에 따라 예비청약자들은 청약계획 및 자금계획을 새롭게 수립해 청약에 임해야 할 것으로 보인다.

▲ 내년도 주택시장 전망...아파트를 중심으로

이제 곧 다가올 2017년, 기존 아파트시장은 아파트값 하락요인과 상승요인이 공존하는 가운데 올해의 국지적 과열양상이 수그러들 것이라는 예상을 관련 업계는 내놓고 있다.

여기의 위험요소에는 내년에 가장 먼저 대출규제 강화와 이에 따른 금리인상 가능성이 많기 때문이며 또, 가계부채 심화, 정부의 부동산 시장 규제 기조 등 아파트 값 상승을 제한하는 요소가 산재해 있기 때문이다. 여기에 미국의 도널드 트럼프 당선 이후 보호무역주의와 같은 외교 정책에 따라 국내 경기가 위축될 수 있다는 예측이 나오고 있어 부동산 시장의 불확실성이 확대될 것으로 보인다. 다만, 위축된 투자심리는 리스크에 대한 적응기를 거치며 저금리 기조 하에 유동자금이 다시 부동산에 유입될 가능성도 배제 할 수 없다는 전망이다.

지역적으로는 공급물량과 개발호재, 규제여부 등에 따라 차별화된 모습을 이어갈 전망이다. 수도권은 강남4구 및 과천 재건축 아파트를 중심으로 재건축초과이익환수 회피를 위한 발 빠른 사업진행이 가격 상승요인이 될 것으로 보인다. 청약 광풍이 불고 있는 부산은 도심 입지의 희소가치가 높은 지역에 수요가 집중되면서 상승을 이어갈 전망이다. 반면, 가격상승 모멘텀이 뚜렷하지 않고, 공급물량 부담이 가중되는 대구, 경북 등은 아파트 값 약세가 예상된다.

전세시장은 전체적으로 안정적인 모습을 유지할 전망이다. 재개발∙재건축 등 도시정비사업 진행에 따른 이주수요가 많은 서울, 부산 등을 제외하고는 전셋값 상승 가능성은 크지 않아 보인다는 게 그 이유다. 하지만 여전히 서울 경기, 부산지역은 전세값 상승요인을 가지고 있어 전세 수요자들의 위태로움도 아울러 뒤따르고 있다. 2017년에도 전세의 월세전환이 계속 될 것으로 보이지만 지방, 광역시를 중심으로 대규모 신규아파트가 입주하면서 전세매물에 여유가 생길 것으로 예상된다.

◆ 올해는 낮은 금리 효과로 아파트 값이 하늘 높이 올랐던 한해로 기억될 것

올해 아파트 시장은 저금리 기조가 지속됨에 따라 시중 유휴자금이 분양시장에 몰렸고, 분양시장의 열기가 재건축을 비롯한 재고아파트로 확산되며 아파트값 상승을 견인했던 한 해로 기억될 것이다. 월별 거래량과 매매가격 변동률을 보면 2016년 전국 아파트 매매시장은 상저하고의 흐름을 보였다. 연초만 하더라도 여신심사 선진화 방안의 시행(수도권 2월, 기타 5월)으로 보합수준에 머물렀으나 수도권 분양아파트 흥행이 재건축을 비롯한 재고 아파트 시장에도 영향을 미치며 매매가격 상승으로 이어졌다. 8.25 부동산 대책을 통해 택지공급 축소를 발표한 이후 과열양상을 보이자 정부는 11.3 대책을 통해 강남4구 및 과천 등 분양권 전매제한 기간을 소유권 이전등기 시까지 연장하는 등 분양시장에 대한 고강도 규제책으로 과열된 시장을 진정시키고자 했다.

지역별로는 서울 아파트값이 9월 들어 과거(2010년 3월) 전 고점을 회복하고 강남3구 재건축아파트 가격이 3.3 ㎡당 4000만원을 돌파하는 등 활황세를 보였다. 연초에는 주택담보대출 심사가 강화되고 금융기관들이 주택대출 가산금리를 올리면서 아파트 값이 약세를 보였지만, 리스크에 대한 적응기를 지낸 투자자들은 다시 움직이기 시작했다. 3월, 개포주공2단지를 재건축한 ‘래미안블레스티지’ 분양성공이 투자심리를 되살리는 기폭제가 됐고 8.25 대책의 공공택지 공급축소 방침은 기존아파트의 희소가치에 힘을 실어줬다. 신도시와 경기∙인천 역시 서울의 가격상승 분위기가 확산되는 모습을 보였고, 지역적 개발호재와 매매전환 수요가 뒷받침되며 아파트값 상승을 견인했다.

지방•광역시는 지역별로 상이한 모습을 보였다. 부산은 2016년 한 해(2015년 12월 25일대비 2016년 10월 28일 기준)동안 8.28% 오르며 전국에서 가장 큰 상승폭을 보였다. 해운대구, 수영구, 연제구 등 재건축 아파트에 대한 투자수요와 도시정비사업 진행에 따른 주택 멸실로 매매수요가 줄을 이었다. 강원은 제2영동고속도로, KTX 서원주역 개발 등 교통호재와 평창동계올림픽 호재에 힘입어 2016년 아파트값이 2.43% 상승했다.

반면 최근 몇 년 동안 가격이 상승한 대구와 경북은 급등한 가격에 대한 피로감에 물량 부담이 가중되며 2016년 아파트 매매가격이 하락했다. 2015년 전국에서 가장 높은 매매가격 상승을 보였던 대구는 달서구, 달성군 등 입주물량이 많은 지역을 중심으로 2.63% 내렸고 이어 경산과 구미 등의 가격하락에 경북도 1.90% 하락했다.

◆ 저금리 기조로 전세의 월세전환 계속, 입주물량 많아 전셋값 안정적인 모양새

전세시장은 저금리 기조가 계속되며 임대인들의 월세전환은 활발했지만 수요자들이 여전히 순수전세 아파트를 선호하면서 가격상승이 이어졌다. 다만 최근 2~3년간 호황기 때 분양된 아파트가 입주를 시작하며 예년에 비해 가격 상승폭은 안정적인 모습을 보였다. 전셋값에 대한 부담은 지역별로 차이가 나타났다.

▲ (자료_2016년 10월 28일 기준, 부동산114)

최근 5년간 호당 전세가격 추이를 분석해보면 수도권은 2012년 기준 1억9749만원 이었던 아파트 전셋값이 2016년(10월말 기준) 3억142만원으로 53%나 상승해 수요자들이 체감하는 전셋값 상승폭은 컸다. 지방5대광역시는 5년전에 비해 34% 상승한 1억8980만원, 기타지방의 전셋값은 23% 상승해 아파트 호당 평균 전셋값은 1억2564만원으로 분석됐다.

 수도권은 인천(4.00%), 서울(3.70%), 경기(3.46%) 순으로 상승했다. 위례신도시, 하남미사, 동탄2신도시 등 수도권 대형 택지지구 아파트 입주가 본격화되면서 예년에 비해 전셋값 상승폭은 줄었다. 인천은 계양구, 부평구 등 서울 접근이 편리한 역세권 아파트 위주로 전셋값이 올랐고 서울은 서대문, 은평, 도봉 등 강북권을 중심으로 상승했다. 부산도 도시정비사업 시행에 따른 이주수요로 상승폭이 컸고 세종시는 공공기관의 이전, 생활기반시설의 확충 등으로 인접 충청권 전세수요를 흡수하며 10.20% 상승해 광역자치단체 가운데 가장 큰 상승폭으로 기록했다. 반면 대구(-3.53%)를 비롯한 경북(-1.53%), 충남(-0.96%)은 신규 아파트 공급 부담을 털지 못하고 전셋값이 하락했다.

◆ 내년 아파트 시장, 불확실성 속에 진정국면, 특정 지역은 아파트값 크게 오를 가능성도…전세물량은 입주물량 과다로 안정적 모습 보일 듯

올해 뜨겁게 달아올랐던 아파트 시장은 금리인상 여부, 대선, 부동산 시장 규제책, 가계부채, 물량공급 등 다양한 가격변수들에 영향을 받으며 진정 국면으로 접어 들 것으로 예상된다. 트럼프의 당선으로 예측하지 못했던 경제전망에 대한 불확실성은 더 커졌다.

▲ (자료_2016년 10월 28일 기준, 부동산114)

더 큰 위험요소로 작용하고 있는 것은 국책금리의 인상과 상관없이 금융기관들이 자기 마음대로 대출금리를 상향조정하면서 아파트 매수자들의 자금마련은 쉽지 않을 것으로 예상된다. 또 올해 들어 정부의 부동산 정책 기조가 종전 부양에서 규제로 입장을 선회하면서 8.25대책, 11.3 대책 등 규제 강화책을 내놓고 있다. 향후 아파트시장에서 과열이 계속될 경우 투기과열지구 지정이나 LTV∙DTI 축소 등 강도 높은 대책을 예고하고 있어 2016년과 같은 호황은 기대하기 어렵다. 다만 수도권을 중심으로 순수전세 매물의 희소성으로 매매전환 수요는 꾸준히 이어질 것으로 예상되고 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 유동자금이 부동산으로 유입되면서 시세상승 호재가 있는 지역을 중심으로 가격 상승여지가 있다.

전세시장도 올해와 비슷한 수준의 완만한 상승세를 보일 것으로 예상된다. 매매시장에서 가격상승에 대한 불확실성 탓에 전세 수요가 많아지겠지만 내년 신규 아파트 입주물량이 지난 1998년 이후 최대치인 36만9,709가구에 달해 전세 매물 찾기는 그리 어렵지 않을 것이란 전망이다.

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