1) 매매시장은 소폭 하락 속에 전세시장은 보합으로 전환하였습니다.
부동산1번지의 발표에 따르면 이번주 아파트매매시장은 강남권재건축의 재하락등의 여파로 서울등 수도권의 경우 소폭 하락세를 보였습니다.
재건축은 서울시의 재건축, 뉴타운정책이 오락가락한데다 종상향엄격제한등 정책리스크로 인해 관망세가 짙어지면서 -0.08%가 떨어지는 약세장을 실현하였습니다.
일반아파트 매매가격은 3주째 하락한 가운데 서울 -0.04%, 경기 -0.01% 각각 하락하고 분당등 신도시는 보합세로 전환되었습니다.
한편, 전세시장은 수도권 전체적으로 평균 보합세를 기록하였습니다.
서울과 경기도가 여전히 약세를 나타냈지만 신도시와 강동구등의 전세값이 상승함으로서, 설이후 전세시장의 변화를 예고하고 있습니다. 특히 서울은 강동구(0.4%), 광진구(0.12%), 마포구(0.12%), 송파구(0.1%)등이 상승폭이 큰 편이며 실수요자들의 본격적인 움직임이 감지되고 있습니다. 따라서, 전세입자의 경우 경기, 인천지역으로의 이사준비등 미리미리 사전대비책을 서두르는 게 좋겠습니다.
2) 2011 부동산시장을 결산해보면 2012년도 시장이 보입니다.
작년도 국민은행통계에 따르면 주택매매시장은 전국 6.9%, 서울 0.3%, 수도권 0.5%, 6대 광역시 11.5% 상승 ,수도권보합-지방상승의 이원화된 모습이 연출되었습니다.
하지만 올해는 작년도 보다는 시장여건 개선으로 긍정적인 시장변화가 예상됩니다.
즉, 수도권은 3%, 부산 대전등 지방대도시는 5% 내외의 상승이 기대됩니다.
상승전망의 근거로는 유럽발 재정위기, 실물경기침체, 가계부채증가등 대내외적인 악재도 있으나 정부의 규제완화정책이 가속도를 내고 있으며, 전세가비율상승, 글로벌양적완화, 금리인하가능성등 여러면에서 상승요인이 받쳐주고 있습니다.
특히 올해는 입주물량이 작년도에 비해 감소, 상승쪽에 무게감이 실리고 있습니다.
중장기예측모델인 부동산경기싸이클을 보아도 올해는 턴어라운드 내지 변곡점이 예상됩니다.
지난 2001년~2006년말까지 대상승후 2007년~2011년까지 5년간 장기하락을 거쳤으므로(다시말해, 조정기간이 충분하고 거품이 상당부분 제거된 상태로서) 새로운 상승싸이클의 출현가능성도 농후합니다.
예컨대, 벌집순환모형(HONEY-COMB CYCLE)에 의하면 부동산경기는 거래량과 가격에 따라 7~12년단위로 상승과 하락을 주기적으로 반복하는 특징이 있는데, 지난해 11월 기준으로 주택거래량은 약 4만5천가구 그리고 12월말 기준으로 약 6만3천가구로서 지난 4년간의 평균 거래량인 4만가구를 웃돌고 있어서, 거래량지표만 놓고 보면 상승조건은 충분합니다.
또한 지난해말 기준으로 미분양아파트 물량은 약 6만7천가구로서 지난 2008년 말기준 최대치인 약 16만5천가구에 비해 큰 폭 감소하고 있는 점도 주목됩니다.
따라서, 정책, 경기, 금리, 수급등 주택시장의 주변변수의 움직임과 거래량, 미분양 물량등 여러지표를 종합 감안할 때, 2012년도는 새로운 상승싸이클로의 전환가능성은 높다고 할 수 있습니다.
다음으로, 전세시장을 전망해 보겠습니다.
국민은행통계에 따르면 지난해 전세시장은 전국 12.3%, 서울 10.8%, 수도권 11%, 6개광역시12.3% 각각 상승 2010년보다 2배 가까이 올랐습니다.
올해도 전세가격의 고공행진, 상승현상은 지속될 것으로 전망됩니다.
유로존 위기 및 국내실물경기의 둔화, 보금자리주택의 공급, 집값상승에 대한 기대감 부족등으로 올해도 전세쏠림현상이 예상됩니다.
전세가격에 직접적 영향을 끼치는 주택의 수급관계는 여전히 불안한데, 전국적으로 올해는 작년도 비슷한 규모의 약 35만가구의 신규주택이 새로 입주할 것으로 보이지만 아파트 입주물량은 작년도(약 22만가구)보다 줄어들고 특히 서울지역의 경우 아파트 입주예상물량은 약 1만9천가구로서 올해 3만3천가구에 비해 40%정도 감소할 전망입니다.
한편, 지방도시도 마찬가지로 공급부족상태가 지속돼 올해는 수도권, 지방도시 할 것 없이 모두 전세가격이 상승할 것으로 보입니다.
다만, 지난 3년간 전세값급등에 따른 부담과 부산등 지방도시의 분양물량증가, 수요분산등의 영향으로 전세가격상승폭은 작년보다 감소할 것으로 전망됩니다.
지역별 차별화도 예상됩니다. 예를 들면, 입주물량이 급격히 감소하는 서울지역의 중형(예컨대, 20~30평형대 아파트) 주택의 전세가격은 국지적 급등이 우려됩니다.
따라서, 정부가 전세가격 안정을 위한 태스크포스팀을 구성, 가동한다고 하나 현상황에서 전세값의 안정대책은 효과적인 수단의 부재로 매우 힘든 정책과제가 될 것 입니다.
3) 100억원이 생기면 무엇부터 할까요? 41%가 내집마련을 최우선적으로 선택하였습니다.
G마켓이 2만3천여명의 네티즌을 대상으로 ‘100억원이 생기면 무엇을 할 것인가?’에 대한 설문조사를 벌인 결과, 네티즌의 41%가 ‘내집마련’을 가장 하고 싶은 일의 제1위로 꼽았습니다.
시중에는 언론을 보아도 집값에 대한 부정적인 의견 내지 주장이 우세합니다.
집값은 앞으로 오르기 어렵다, 주택은 소유대상이 아니라 거주 대상이다, 일본식 폭락이 우려된다, 거품 붕괴가 임박했다 등등의 폭락론과 거품 붕괴론이 춤을 추고 이에 따라 주택은 중장기적으로 하락할 수밖에 없다거나 투자자산로서의 매력을 상실했다는 등의 비관적인 부동산전망, 저서등이 난무하고 있습니다.
심지어 언론과 인터넷을 보면 1차베이비부머의 은퇴후 자산관리전략으로 부동산의 보유비중을 줄여라, 주택을 팔아서 주식등 금융상품으로 전환하라는 편향되고 왜곡된 주장과 제안이 전문가의 입을 빌어 상식처럼 자리 잡고 있습니다.
이런 가운데 G마켓의 네티즌 설문조사결과는 젊은 층의 상식과 미래의 자산전략을 잘 대변하고 있다는 점에서 시사하는 바가 크다고 하겠습니다.
먼저, 자가주택마련은 남녀노소 모든 계층을 초월하여 영원한 숙제이자 당면한 현실과제로 인식됩니다.
사실 우리가 돈을 벌고 열심히 일하는 이유도 따지고 보면 가족들과 좋은 집에 살면서 자녀교육, 노후대비를 하기 위한 수단에 불과한 것입니다.
최근 신한은행이 고객을 대상으로 설문조사한 결과도 별반 다르지 않습니다.
올해의 부동산 경기를 여전히 약세 혹은 부정적으로 보면서도 내집마련시기는 올해 상반기로 꼽고 있는 사람들이 다수이며 아파트, 재건축, 토지등 부동산투자를 투자1순위로 생각하고 있기 때문입니다.
다시말해, 주택투자는 주식등 금융상품 투자와는 달리 단순한 이유동기의 충족외에도 가족행복이라는 삶의 목적이 내재된 최종가치의 실현이라고 할 수 있습니다.
다음은, 돈의 종착지 내지 거액자산의 최종 귀착지는 역시 부동산이라는 교훈입니다.
최근의 경제기사를 보면, 주식투자로 거액의 자산을 형성한 ‘슈퍼메기’ 선경래씨의 경우 강남역 부근의 빌딩을 620억원(토지가격기준으로 평당 약 4억원)에 매입하여 화제가 된 바 있습니다.
주식, 선물투자로 떼돈을 번 최고 금융전문가가 침체에 빠진 부동산시장에 뛰어든 것도 그렇고, 지난 3~4년간 가격이 오를 대로 오른 강남권 빌딩을 뒤늦게 투자한 이유가 궁금한 때문입니다.
부동산투자에 올인하기는 소위, 스타들도 마찬가지입니다.
소위, 잘나가는 강호동, 박찬호, 장동건등 인기연예인, 스포츠스타들의 빌딩투자, 토지투자, 부동산사랑은 심심찮게 기사화되고 있으며, 일반인 입장에서는 혀를 내두를 정도로 광적입니다.
왜 그럴까요?
첫째, 은행 PB등 전담 전문가도움을 받아서 부동산자산에 대한 인식과 자산운용전략이 확실히 다르다고 할 수 있으며 둘째는 복잡한 금융상품에 대한 분산투자보다는 강남권, 도심권 빌딩에 대한 몰빵 투자가 활용가치, 투자가치, 자산관리면에서도 여러가지 이점과 실속이 있기 때문입니다. 다시말해 빌딩과 토지투자를 할 경우 주식등 금융상품투자시보다는 사후에 신경이 덜 쓰이고 스트레스가 적은 게 사실입니다. 유로존 위기발생이나 김정일 사망등 예상치 못한 대형 돌발악재가 터졌을 경우 변동성이 큰 주식, 펀드, 선물등에 투자한 사람들은 폭락의 불안과 공포에 시달릴 수밖에 없지만 부동산투자자는 별다른 긴장과 스트레스 없이도 본인의 일상생활에 집중할 수 있다는 것입니다.
예컨대, 연예인등 인기스타들의 지난 3~8년간 빌딩투자수익률을 개략적으로 살펴보니 사람마다 입지마다 다소 차이(강남권 빌딩의 경우 매매차익만 20~30%추정)는 있지만 주식과 펀드 수익률을 훨씬 상회(작년도 펀드 수익률은 대체적으로 10~20% 정도 하락)하고 있습니다.
월세(연 4~5%)등 수익이 안정적인데다 경기불황 내지 변동기에는 금, 원자재, 석유등과 함께 비교적 자산가치도 안정돼, 안전자산으로의 역할도 톡톡히 해냈다는 결론입니다./
