고종완의 ‘국내외 부동산시장의 현재와 미래’ 1월 셋재주 이야기
고종완의 ‘국내외 부동산시장의 현재와 미래’ 1월 셋재주 이야기
  • 고종완 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수
  • 승인 2012.01.25 08:19
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

RE멤버스 고종완 대표

1) 지난 주 매매시장은 약보합, 전세시장은 강보합세를 기록하였습니다.

부동산1번지의 발표에 따르면 이번주 아파트 매매시장은 강남권 재건축 하락세가 이어지고 신도시가 내림세로 돌아서는 등 서울경기지역 중심으로 약세현상이 나타났습니다.

서울 -0.06%, 경기 -0.09%, 인천 -0.06%가 각각 떨어졌습니다.

한편, 전세시장은 지난주 보합세를 보인 수도권의 경우 이번주 상승세로 돌아섰습니다.

서울 0.02%, 경기 0.03%, 인천과 신도시는 보합세를 보인가운데, 강동(0.53%), 광진(0.23%), 중구(0.11%)가 전세값 상승을 주도하였습니다.

현재로선 설이후 부동산시장은 다소 변화될 가능성은 있으나 변동폭은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 특히 서울지역은 강동구등 재건축이주지역을 위주로 전세시장의 강세를 보이는 가운데 매매시장도 실수요자의 움직임에 따라 다소 거래가 살아날 것으로 기대됩니다.

2) 올해는 소형에서 중형주택으로 갈아타기 적기입니다.

중앙일보 조인스랜드의 조사결과, 서울지역은 소형에서 중형으로 옮기는 데는 평균 1억6951만원, 중형에서 대형으로 옮기는 데는 평균 2억5500만원이 각각 소요되는 것으로 나타났습니다.

강남권에서는 소형에서 중형으로 옮기는 데는 2억6906만원이 든 반면에, 강북권은 1억2882만원으로 소위, 갈아타기 비용은 큰 차이가 있습니다. 중형에서 대형으로 갈아타는 비용도 강남권 3억407만원, 강북권 1억5720만원이 추가 소요됩니다.
신도시의 경우에는 일산이 분당보다 갈아타는 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다. 예컨대, 일산은 추가비용이 1억6559만원 드는 반면에 분당은 2억4505만원 소요됩니다.
하남의 경우 소형에서 중형으로 가는데 1억3309만원, 중형에서 대형으로 가는데 2억2535만원이 필요하고, 부천시는 1억2367만원과 1억7259만원이 각각 필요한 것으로 조사됐습니다.

한편, 지방 5대광역시에서 소형에서 중형으로 가는 비용을 조사한 결과 대전이 가장 높은 8693만원이 들어가고 중형에서 대형으로 가는 비용은 울산이 1억3758만원으로 가장 높을 것으로 추정됩니다.
지방의 주요도시의 경우에는 소형에서 중형으로 갈아타는데 창원시 9184만원, 천안시 8990만원이 필요한 것으로 조사됐습니다.

따라서, 지난 2~3년간은 소형주택위주의 가격상승으로 인해 평당매매가격이 역전된 상황으로서, 향후 부동산경기의 호전이 예상되고 집값이 바닥을 보이는 현시점이 어쩌면 평형 갈아타기 적기로 판단됩니다. 다만, 인당 평균주거면적이 8.5평, 가구당 평균 주거면적이 21평정도임을 감안하면 가계의 자금력뿐 만 아니라 가족수도 고려하여 주거평형을 결정할 필요가 있습니다.

그리고 매도시기는 부동산 경기싸이클을 감안할 때 올해보다는 내년이후가 적기로 추정됩니다.

매입은 빠르게, 매도는 느리게 하는 자산운영전략이 바람직해 보입니다.

3) 2011년 토지시장은 땅값과 거래모두 증가해 기대감이 높아지고 있습니다.

국토부는 지난해 전국의 땅값은 2010년의 평균상승율(1.04%)보다 약간 높은 평균 1.17% 상승한 가운데 하남시(5.65%)와 시흥시(3.53%), 대구달성(2.98%), 평창군(2.87%), 경남함안(2.73%), 화성시(2.48%)가 각각 상승한 것으로 발표하였습니다.

지역별로 지난해 지가변동률을 살펴보면 수도권 1.16%, 경남 1.63%, 부산 1.53%가 올랐으며, 보금자리주택, 도로 및 철도개통, 도시개발 및 혁신도시건설등이 영향을 미친 것으로 분석됩니다.

토지거래량도 249만4천건으로 전년도 대비 11.3% 증가하였습니다.

따라서, 주택시장과는 달리 2012년도 토지시장은 악재가 적고 수요가 증가하는 만큼, 비교적 밝을 것으로 전망됩니다.

4) 올해부터 부동산제도가 변경되는 만큼, 투자전략도 궤도수정 해야 합니다.

새해부터 세금, 대출등 제도가 바뀌는 만큼, 알아두시면 자산관리에 도움이 될 것입니다.

첫째, 다주택자도 10년 이상 보유하면 매매차익의 최대 30%까지 장기보유특별공제를 받게 됩니다.

둘째, 9억원이 넘는 주택은 취득세 감면혜택이 끝나서 올해부터는 다시 4%의 취득세를 물어야 합니다.

셋째, 생애최초주택구입자금 대출을 받을 경우 종전 4.7%에서 4.2% 대출금리가 적용됩니다.

넷째, 민간임대주택사업자의 경우 5년 이상 임대한 주택은 종합부동산세가 비과세되고, 양도소득세도 기본세율(6~35%)이 적용됩니다. 또한, 1가구3주택 이상 보유 시, 전세보증금을 합친 액수가 3억원을 넘을 경우 초과분에 대해 발생하는 이자상당액의 소득세가 3년 간 한시적으로 비과세 됩니다.

다섯째, 올해부터 오피스텔도 전세자금 대출을 받을 수 있게 됩니다. 대출금리는 2%가 적용되며 가구주 연소득이 3000만원이하면 근로자서민전세자금 대출(연4%)도 받을 수 있습니다.

여섯째, 오는 4월부터 도시개발사업을 할 경우 토지소유자로부터 개발비용대신 땅으로만 받을 수 있던 '환지제도'에 아파트등 건축물도 포함돼, 기존 방식보다 비용이 적게 들어가 도시개발사업이 보다 수월해질 전망입니다.

아울러, 사업성이 없는 낙후지역과 수익 사업지역을 하나로 묶어 개발할 수 있는 결합개발 제도가 도입되고 사전승인 대상을 21층 이상, 10만㎡ 이상 건축물 중 도의 조례로 정하도록 했습니다. 또한 압축도시 개발을 위해 도시지역내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 복합용도개발형 지구단위계획제도를 도입해 토지이용도를 높이도록 했습니다.

따라서, 투자자 혹은 개발업자 모두 올해는 변경되는 제도와 환경에 대응하여 투자와 사업전략을 궤도 수정할 필요가 있습니다.

5) 리츠가 10년만에 자산규모 8조원을 넘어서, 빠르게 성장하고 있습니다.

리츠는 기업과 개인에게서 자금을 모아 부동산에 투자·운영해 수익을 돌려주는 부동산 간접투자 상품으로 국토부는 지난해 말 기준으로 인가받은 리츠가 70개로 전년(52개)보다 18개(35%) 증가했다고 발표했습니다. 특히, 2002년 4기업이 내놓은 구조조정용 부동산에 투자하는 CR리츠가 34개로 전체의 절반에 달해 기업들이 재무구조 개선 수단으로 리츠를 많이 활용하는 것으로 나타났습니다.

지난해 말 기준 리츠의 전체 자산규모는 8조3553억원으로 2010년보다 7200여억원(9%) 늘었으며, 2014년이면 자산 규모가 10조원을 넘어설 것으로 예상됩니다.

리츠의 투자대상은 오피스빌딩이 67%로 가장 많지만 최근 들어 호텔, 도시형 생활주택, 복합 쇼핑몰 등으로 확대되는 추세입니다. 예컨대, '제이알5호'는 리츠 중에서 처음으로 서울 중구 을지로의 빌딩을 리모델링해 호텔로 운영하고 있으며, '청북물류 리츠'는 경기도 평택에 3290억원을 투자해 대규모 물류단지를 조성 중이고, KT도 리츠 시장에 뛰어들어 자사가 보유한 20개 지사의 건물을 매입 대상으로 하는 'K-리얼티 CR리츠'를 설립했습니다. 지난해 11월 인가받은 '코크렙 청진18·19호'는 국민연금이 참여한 리츠로 빌딩 매입가격이 1조2600억원으로 가장 규모가 큽니다.

참고로, 골든나래, 광희, 케이알2호 등 6개 리츠는 유가증권 시장에도 상장돼 거래되고 있으며 리츠의 연평균 배당 수익률은 2010년 평균 8.6%를 기록했고 지난해에도 일부 미분양 CR리츠 등을 제외하면 업계 평균 5~14%의 비교적 높은 수익률을 올렸습니다.

일반투자자들은 리츠의 일반공모(발행주식의 30%이상)에 참여하거나 증시에 상장된 주식을 사면 되는데, 투자대상의 입지와 사업성에 대한 면밀한 사전 분석이 요구된다고 하겠습니다.

 
고종완 RE멤버스 대표이사는 건국대학교 행정대학원 부동산학과를 졸업하고, 고려대, 성균관대, 건국대 등에서 대학강사로 활동하고 있다. 고종완 대표는 철저한 현장 중심의 살아있는 강연으로 유명하며, 폭넓은 지지층을 확보하고 있는 전문 컨설턴트이다. 현재는 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수로 활동하면서 후대양성에 힘쓰고 있는 부동산 멘토이기도 하다./



최신기사
댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0 - 상대에 대한 비방글은 예고없이 삭제될 수 있습니다.
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.